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1、未经公房承租人同意私自变更承租人的行为无效简介：赵某承租公房两间，交给郭某管理，郭某擅自将该公房与王某的公房进行了置换，后来该公房进行拆迁，赵某主张公房置换协议无效，其为公房承租人，应对其进行拆迁安置补偿，就此产生纠纷。公房纠纷律师告知您赵某如何维权。关键词：私自变更承租人，拆迁补偿安置争议【案情简介】案情：原告赵某自 1992 年 2 月起承租北京市东城区某胡同 12 号公房两间。1993 年 6 月，赵某将该房屋的租赁合同原件交给郭某，委托其代管房屋。后郭某擅自与被告王某达成协议，将赵某承租房屋与王某承租公房进行交换，北京市东城区某房管所于 1993 年 10 月 28 日为双方开具了换房
2、协议书，并于 1993年 11 月 5 日为王某办理了公房租赁合同。2001 年，被告某住宅发展中心在郭某原承租房屋所在地区实施拆迁，王某以承租人身份于 2001 年 8 月 4 日与某住宅发展中心签订了回购就地安置住房预售合同，约定：因实施危旧房改造，某住宅发展中心对王某的住房某胡同 12 号公房两间进行拆迁，并负责就地安置王某楼房一套。协议签订后，王某将所住房交某住宅发展中心拆除，并搬入安置房屋居住。2002 年，赵某因不服北京市东城区某房管所变更公房租赁合同的行政行为，提起行政诉讼，认为郭某与王某是私自变更承租人，要求撤销该局为王某办理的公房租赁合同，法院于 2002 年 12 月作出的
3、生效判决支持了赵某的诉讼请求。2005 年 6 月，赵某诉至法院，认为其是北京市东城区某胡同 12 号房屋的合法承租人，某住宅发展中心与王某签订房屋拆迁补偿协议，侵犯了其合法权益，要求：1、确认某住宅发展中心与王某签订的回购就地安置住房预售合同无效；2、由某住宅发展中心对其进行拆迁安置。法院经过审理认为，王某不是北京市东城区某胡同 12 号房屋的合法承租人，赵某要求确认其与某住宅发展中心签订的回购就地安置住房预售合同无效的诉讼请求，应予以支持。对于赵某要求某住宅发展中心对其给予拆迁安置的诉讼请求，因赵某在住房拆迁时是否应当获得拆迁补偿安置，应由有权机关先行确认，不属本案处理范围。据此判决：一、
4、确认某住宅发展中心与王某签订的回购就地安置住房预售合同无效。二、驳回赵某其他诉讼请求。事龙评析：1、本案涉及公房租赁中民事法律关系和行政法律关系。所谓民事法律关系是指出租人与承租人之间租赁合同关系，虽然这种合同具有福利、政策行政因素调整，但其作为合同本身而言是本着自愿、公平、有偿等原则签订的，属合同法调整范畴。所谓行政法律关系，是指公房租赁关系的建立以及合同主体、内容事项变更不完全取决于当事人自由协商，还要受房管等公权部门批准同意。2、本案换房协议实际就是变更租赁合同主体，之所以无效就是违反合同法原则，未经原实际承租人赵某明确意思表示同意，也未经其授权，仅由代管人与王某协商，私自变更承租人，这
5、当然是无效的民事法律行为，故赵某诉请求撤销该局与为王某办理的公房租赁合同应该得到支持，值得商榷的如果是行政诉讼，诉讼请求确认房管局与王某公房租赁合同无效更为合理，因为当时房屋已拆除，失去撤销的实际意义，而确认违法、无效为后面法律事务提供依据，则有其法律价值。3、在审理原告请求确认拆迁安置补偿协议无效的案件中，对所涉及原告是否为房屋所有人或承租人的问题，应由法官根据具体情况处理。本案中能够查清楚，可以如上案例那样直接确认，如果无法查清，则原告现要解决其作为所有权人或承租人资格问题。4、本案回避了最关键问题，确认某住宅发展中心与王某签订的回购就地安置住房预售合同无效后。其余问题怎么处理，即赵某因房
6、屋被拆除后补偿安置问题如何得以解决。是法院同时解决第二项诉讼请求，还是另行主张权利，驳回赵某要求由某住宅发展中心对其进行拆迁安置。【律师解读】北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示， 法院之所以作出本案判决，我想是根据国务院城市房屋拆迁条例和最高人民法院 2005 年 8 月 1 日出台的关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院是否受理问题的批复司法解释，拆迁安置补偿争议先由拆迁管理部门裁决，对于裁决不服的再向法院提起行政诉讼，从这个角度看视乎符合道理。但有个现实的问题，本案房屋已被拆除，标的物毁灭，根据建设部城市房屋拆迁裁决规程第八条的精神，房屋灭失或房管部门认为不予受理的其他情形就会导致房管部门拒绝受理裁决，这时当事人权利救济陷入真空状态。基于以上法律冲突，我认为从有利于当事人维权及司法为民指导思想，在赵某同意接受王某获得的补偿安置待遇情形下，直接把王某拆迁所得判决给赵某不失为一种好办法，同时告知赵某，之所以出现如此局面，其委托他人管房又把租赁合同原件给代管人、拆迁后为及时到场主张权利，其有着一定的过失性。4、如赵某不接受王某所获得拆迁补偿，同时赵某对于拆迁行为本身无异议，仅就补偿安置民事争议提出要求，在裁决部门无法受理情形下，法院对于此案的拆迁安置补偿争议应该直接判决或指明可行的维权路线，否则赵某陷入权利救济困境。文章来源：李松房地产律师网
