《物业管理纠纷典型案例选编》

《《物业管理纠纷典型案例选编》》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《物业管理纠纷典型案例选编》（46页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、江北区物业管理现状 调查子课题之二物业管理纠纷典型案例选编江北区物业管理现状调查课题成员单位江北区人民法院2010年11月、人刖 曰重庆市江北区法院从 2002年开始受理物业服务纠纷，到2009 年已共计受理物业服务纠纷六白余起，其中不乏很多值得研究和 深思的案例，特别是近些年来，小区业主委员会作为业主整体利益 的代表在物业服务纠纷中起着越来越重要的作用，导致诉讼案件 更加复杂化，呈现出一些新特点，也为司法应对该类纠纷提出了 更局的挑战。本案例选编即是将近些年来江北区法院所审理的一些案例进 行汇总、整合，经过不断的提炼，精选出如下几个具有代表性的 案例，作为本院物业管理纠纷调研报告的附属课题成

2、果展现出来， 其目的是为读者完整的展现物业管理纠纷审理全貌。重庆市江北区法院课题组2010年10月听从法官建议主动缴纳物业费 4开发商遗留问题引发纠纷能否作为拒缴物业费的理由 7业主财产被盗能否向物业公司索赔 14架空层权益如何维护 18移交物业管理用房瑕疵如何处理 23侵占公共场地应当返还 31业主在小区内停车能否拒交停车费 35业主委员会能否作为被告参与诉讼 43听从法官建议主动缴纳物业费摘要2010年8月6日，江北区法院受理了重庆鸿果物业管理有限 公司诉袁某某等人物业费纠纷共计7案，原告认为被告在不同的时段存在拒缴物业费及公摊水电费的情况，欠缴物业费及滞纳金 3千元-5千元不等，经法院调

3、解，7家被告全部主动缴纳物业费，7案以撤诉方式结案。一、案情2010年8月6日，江北区法院受理了重庆鸿果物业管理有限 公司诉袁某某等物业费纠纷共计7案，该7案原告起诉其服务小区内的7家业主要求缴纳物业费、公摊水电费及滞纳金3千-5千元不等。原告重庆鸿果物业管理有限公司起诉认为，2006年，原告与江北区石马河街道升伟 -新意境小区的房地产开发商重庆升伟房 地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，由原告为被告所在 小区提供前期物业服务，物业费为1.1元/平方米。而7家被告业主自2008年至2010年期间，在不同的时段均存在拒缴物业费及 公摊水电费的情况，欠缴物业费及滞纳金3千-5千元不等，特起诉来

4、江北区法院，要求 7案被告缴纳物业费、公摊水电费及滞纳 金。二、审理经承办法官了解，业主拒绝缴纳物业费主要是认为：物业服务公司的安保问题严重，导致小区内多家财产被盗，物业服务严 重达不到业主要求的标准。对此，承办法官建议，物业服务企业 应当加强安保力度，业主应当采取合法的方式进行维权。业主听 从了法官的建议，主动补缴了物业费，物业公司亦放弃了对7案被告滞纳金的诉求，主动撤诉。三、评析7案虽然撤诉审结，但江北区法院在案结事了原则的指导下积 极对该小区展开了回访，据悉，目前该小区业主已经成立了业主 委员会，准备通过业主委员会积极筹划选聘新的物业服务企业， 争取彻底解决小区的物业服务质虽问题。据统计

5、，江北区法院2010年1-9月已经累计受理物业服务纠 纷213件，同期审结153件，其中调撤113件，调撤率73.9%。远 远高于一般民事案件的调撤比率。这主要是考虑到，物业服务纠 纷不同于一般的民事案件，其具有辐射效应广、案件矛盾大的特 点。如果不能通过和谐有效地途径解决，将不利于维护小区的整 体稳定，因此在处理该类纠纷时，格外注重对案件的调解工作的 展开。业主拒缴物业费纠纷数虽虽然非常庞大，但其主要原因却非 常集中，无非是如下几个方面的原因：1、业主认为物业服务企业的服务质虽不达标；2、业主家庭财产被盗，而与物业服务企业协调不能达成统一共识，据此拒缴物业费;3、业主房屋质虽有瑕疵，而物业服

6、务企业是房地产开发企业 的子公司，因此，业主要求物业服务企业履行房屋修缮义务，而 物业服务企业拒绝履行房屋修缮义务，或者房屋修缮不能达到业 主满意标准；4、小区共用部位被物业服务企业侵占而与之产生纠纷，以拒 缴或者缓缴物业费作为抗争手段。法院在受理了物业费纠纷案件后，承办法官考虑的不仅仅是 物业服务合同上所列的物业费具体标准，还要应当按图索骥，寻 找矛盾的深层次根源，从而排除矛盾，使小区环境达到稳定和谐 的目标。四、启示98%物业费纠纷在江北区法院审理的物业管理纠纷中占到了 以上的比重，该类纠纷的审理应当立足于案件，深刻挖掘案件背 后的深层次原因。拒缴物业费往往仅仅是这些深层次原因的具体 表现

7、形式。开发商遗留问题引发纠纷能否作为拒缴物业费的理由摘要原告重庆麦某某物业管理有限公司诉杨某某物业费纠纷一 案，被告认为其房屋质虽有瑕疵，原告应当进行维护，且原告在 收取物业费时无正式统一发票，据此拒缴物业费。原告认为被告 应当按照业主公约的约定缴纳物业费。法院判决认为原告无 义务对被告房屋进行修缮，因此被告应当缴纳物业费。一、案情原告重庆麦某某物业管理有限公司。被告杨某某。原告重庆麦某某物业管理有限公司诉称，原告原系为被告居 住的某小区提供物业服务的物业公司。在原告为被告提供物业服 务期间被告应按照政府部门核定的物业管理费，按建筑面积每平 方米0.8元的标准支付物业管理费，公共用电另计，但被

8、告却自 2002年12月起拖欠原告的物业管理费及原告为其代缴的电费、水费。经原告多次上门催收及张贴小区公告的形式催缴，被告仍不 缴纳。现原告提起诉讼要求被告支付欠缴的2002年12月至2003年6月、2005年12月至2008年6月期间的物业服务费 3375.20 元；支付原告为其代缴的 2002年12月至2003年6月、2007年4 月至2008年6月期间的电费656.10元；支付原告为其代缴的 2002 年12月至2003年6月、2005年8月至同年11月、2007年4月 至2008年6月期间的水费 859元。被告杨某某辩称，原告所述不实，被告是交了物业服务费等 费用的，只是被告不可能保留

9、所有缴费票据，且原告的部分诉讼 请求已经超过诉讼时效。同时，即使被告没有缴纳部分费用，过 错也不在被告，原告收费后不出具正式发票，被告有权拒交。从 2002年开始被告发现自己房屋墙体存在长期漏水等情况，被告多 次向原告要求进行维修，原告一直没有来维修，亦没有通知第三 人来维修，原告的行为违反了其作为物管公司的法定义务。请求 驳回原告的诉讼请求。二、审判经法院审理查明，被告是重庆市江北区建国村某房屋业主。2002年1月25日，原告与重庆市江北区建国村某小区的开发商重 庆龙某某置业有限公司签订了某物业管理委托合同，合同第三条约定：乙方（原告）提供服务的受益人为某物业全体业主和物 业使用人，某物业全

10、体业主和物业使用人均应对履行本合同承担 相应的责任。合同第二章系委托管理事宜，第四条约定：房屋建 筑共用部分的维修、养护和管理，。第五条约定：共用设施、 设备的维修、养护和管理，。第十四条约定：负责向业主和 物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务；2.水、电、气代收费用。第三章委托管理期限，第十七条约定：委托管理期限为三年。自2002年1月25日起至2005年1月24日止。2002年 4月28日，原告与被告签订了管理公约，第二条第（二）款第 8项约定：业主必须在每月 5日前到物业管理公司交纳管理费、水电气费以及其他费用。管理费、水电气费按月缴纳，。第三 条第（二）款第1项约定：原告负责小区内

11、公共设施及设备的维 修、养护，。2002年5月27日，重庆市物价局作出渝价2002 282号关于江北区某（一期）高层住宅区物业管理服务收费标准 的通知，载明：住宅户型建筑面积在 121-165平方米的，按照78 元/户（套）.月的标准收取公共服务费；高层住宅电梯费可实行 月票和次票，也可以按月票票价和乘坐电梯户均人数计算收取。月票票价（张/人）=10元（3层）+0.30元X （ N-3） , 3为楼层 数。2005年9月22日，原告向被告出具收取 2005年7、8月物业 服务费108.8元及电梯费40元，共计148.80元的发票。2006年 4月22日，原告向被告出具收到被告交纳的3月份水费2

12、3.9元、电费35.7元，共计59.6元的收据。2009年9月12日，重庆凯美 物业管理有限公司某管理处出具情况说明：自其2008年7月1日接管小区物业服务以来，数次接到被告反映家中存在漏水现象。同月20日，重庆市江北区某小区业主委员会出具证明：被告因与原告发生纠纷，在业委会成立后要求业委会协调解决。证明 中还记载，被告称其 2004年1月发现房屋出现了诸多质虽问题， 向公司工作人员曾某某、赖某某反映，公司一直未予以解决。由 于漏水严重及时间较长，造成了被告的家具和装修严重损毁。被告自2004年起每年多次要求公司解决问题。业主委员会就被告的问题与公司进行过协调，公司承认有这么一回事，答复研究后

13、再 说，但公司一直没有具体解决办法。业委会与公司协调未果。庭审中，双方均认可重庆市江北区建国村9号某小区该房屋建筑面积为121平方米。原告陈述双方系按照建筑面积，以 0.45 元/月.平方米收取的物业服务费、以0.35元/月.平方米收取的电梯费；被告认可双方是按照建筑面积，以 0.45元/月.平方米收取 的物业服务费，但电梯费系按照20元/月收取。另，原告在庭审中举示其制作的2004年6月27日、2006年4月20日和2008年3月31日三份公告，均要求拒交物业服务 费、电费、水费的业主交纳物业服务费、电费、水费，拟证明其 不断通过在小区张贴公告或上门催收的方式来向被告主张权利， 但被告否认见

14、过该公告。法院审理认为，原告系某小区开发商在业主、业主大会选聘物业管理企业之前选聘的前期物业管理企业、并与被告签订了管理公约，原告对某小区进行物业管理符合相关物业管理法规的规 定，原告与被告的物业管理服务关系成立。某物业管理委托合同到期后，原告仍向被告提供了相关物业管理服务。原告对小区共 用部分、共用配套设施及相关场地实施了物业管理服务活动以及 代交水电费的行为、表明其履行了物管企业的主要管理义务。被 告作为小区业主，与原告签订了管理公约，接受了原告的物业服务，就应向原告支付相应的物业管理服务费。按照双方协商的物业服务费的交纳标准， 被告每月应向原告支付的物业服务费（不含电梯费）是0.45元/

15、月.平方米X 121平方米=54.45元/月。而 对于电梯费的交纳标准，原告陈述双方系按照 0.35元/月.平方米计收，被告陈述系按照 20元/月计收。物价局仅给出了当事人双 方计收电梯费的选择方式。现原告对双方就电梯费的收取方式的 约定负有举证义务，但原告未举示相应证据来证明双方约定的电 梯费系按0.35元/月.平方米计收或者物价局文件内电梯费计收公 式中的重庆市江北区建国村9号某小区该房屋内的长期居住人口数，法院即采纳被告对电梯费以20元/月交纳的陈述。对于被告陈述其房屋存在漏水等问题，原告未及时维修违反了物管公司的 法定义务的辩解理由，因被告所称的漏水部分是在被告的专属的 房屋内，其维修的责任不在原告的物业服务范围，故被告该辩解 理由不能成立，法院不予采纳。对于被告提出其已按时向原告缴 纳物业服务费等费用，但缴费票据已经丢失，且原告要求其支付 2007年8月30日以前的物业服务费的诉讼请求，已经超过诉讼时效的问题。原告举示其制作的2004年6月27日、2006年4月20日和2008年3月31日三份公告拟证明其不断通过在小区张 贴公告或上门催收的方式来向被告主张权利，诉讼时效几经中断，但被告否认见过该公告，而原告亦未举示其