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1、佛山宏鼎物业管理有限公司前期介入的主要工作内容物业管理的早期介入，是指开发企业邀请从事前期物业管理的有关人员，参与该物业的项目可行性研究，小区的规划、设计、施工等阶段的讨论与提出一定建议。一般是从物业管理和运作的角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面的建设性意见，并制定出物业管理方案，以便为以后物业管理工作打下良好的基础。一、 早期介入的意义与作用1、有利于后期工作的顺利运行早期介入可以全面了解所管物业，对土建结构、管线走向、设备安装等情况可以了如指掌。例如管线节点的位置往往会与设计图纸所标位置有差异，若布置管线时没有
2、及时记录下来，在后期管理中可能会出现脱节的现象。相对来说，土建结构部分以后看得见、摸得着，而对设备安装、管线布置以后不暴露在外面，应充分掌握，以便后期管理。2、优化设计、减少返工，防止后遗症。3、保证楼宇的安全启用、正常运行。二、 前期介入的不同阶段与内容1、图纸会审A、熟悉总平面图、总说明，了解本小区工程的布局、规划是否有利于今后业主入住后与物业管理的各种使用功能与需要。 小区门卫室的定位是否合理，观察小区内外视角良好，门卫室应预备电话线路、洗手间，智能化小区应预留访客对讲系统管理机线路，门口道闸应预留强电线路，道闸设置两边应各留 1.5 米宽度供行人与自行车出入。小区主干道、次干道的宽度、
3、走向、交汇以及可能对业主生活/安全行车的影响。小区主干道应符合消防规定的 5.5 米。中心花园面积较大、地势较高的，是否在边沿道路留有出水孔，流出泥水应不影响日后保洁。小区是否设置充足的机动车泊车位及非机动车库（平均每 2 户有一个泊车位） 。别墅小区封闭式车库应考虑车库长、宽、高，且车辆停入车库后，车门开启及业主上下车方便，上下升降式车位应考虑车位宽度、长度、高度。地面泊车位里侧应设挡车栏杆。会所、商业用房的位置是否便于经营与管理，会所的项目设置是否对小区管理产生不良影响。物业管理用房、居委用房、业委会用房是否确定，同时以上用房三表计量各自分开，物业管理用房水、电应单独列表。同时，还应设置物
4、业管理保洁、保安、维修用房。绿化用水应平均分布，保洁用水应每隔一定区域在道路边沿的隐蔽处设置取水口。垃圾库房内应设置取水口及下水道，便于日后管理处清洁工对垃圾库房的清洗。如有洗车场，设置取水口及电源。燃气站、供电箱位置与环境。弱电、强电用房位置与环境。泵房位置如在地下层，应考虑隔噪音、共振对一楼业主的影响。污水站、垃圾房设置是否影响周边环境与小区业主生活。注：强弱电箱边位置、燃气站、泵房、污水处理站、垃圾房位置应与小区环境相协调，并与售楼处联系业主协议中是否涉及这些内容，如涉及这些内容应与售楼处一起向开发商提出合理化建议。小区及单元用电线路及供电量是否充裕。小区围墙灯光系统及庭院灯宜设置双线路
5、，室外灯光及公共区域灯应设置为节能灯，走道灯开关应设置延时开关，为便于今后物业节约管理成本。要求开发商提供建筑工程项目表 、工程进度表，便于今后预测物管费与合理配置工作人员。B、根据建筑图查阅室内布局是否合理、安全和舒适。主卧、次卧室内的空调机、插座、外墙预留洞位置。客厅、餐厅、书房内的空调机、插座、外墙预留洞位置。厨房间脱排油烟机烟道、热水器位置、外墙预留洞位置。主卫、次卫的接地等电位、排废气预留洞。注：空调预留洞应离侧墙 5CM，挂壁式空调插座的标高不宜低于 2.00m，所有室内带金属安装的电器、铝合金门窗必须与主、次卫生间接地等电位连接，暗卫生间应设排气管道。复合层室内楼梯没达到安全标高
6、（低于 1.80m）应建议改用木梯。所有室内的排气管、烟道管伸出层面时的位置高度（特别跃层露台上的排气、排烟管） 。外立面的空调砼板的位置、尺寸是否合理。外立面雨水管、空调滴水管位置是否合理。顶层（跃层露台）防盗栅栏是否设置，联体别墅露台/平台相连应设置一定高度的隔离措施。单元可视话机、紧急报警按钮、弱电线路设置是否合理。注：灯具、开关距门框距离应符合规定，距地面的标高宜为 1.30m，开关不得装与门后。单元内配电箱下沿安装标高不宜低于 1.80m，且应安装在较隐蔽的位置，其他强弱电插座的标高距地面宜 0.30m，外墙预留孔洞位置标高必须统一，厨房烟道口应安装止逆阀，并防止燃气立管挡住烟道口。
7、B6-9 排水管道的透气管直接接出屋面时，包括烟道管道四周应进行密封处理，确保平顶不得有渗漏现象。C、根据建筑图会审给水、燃气、排水、强、弱电管线的走向是否符合设计规范。强、弱电室内电线盒的位置高度。可视话机/对讲机的位置、高度（距门开启框 2030CM，高度 1.301.50m） 。室内照明、空调插座、电视电话插座、有线电视/宽带插座开关位置高度设置是否合理。水表位置、给水管路、给水管/排水管走向、位置、存水弯。燃气表、燃气管走向。注：给水、排水立管固定支架的安装，同室的多根管道标高应一致，UPVC 排水立管的固定支架每层应设置 2 个，且上下对称设置，横管大于 500mm，应有吊支架固定。
8、高层建筑给水、消防等立管的固定支架可以暗设于楼层地坪中，每层应设置一个，暗设支架应及时，以减轻管道的重力和校正立管的垂直度，UPVC 排水管道径110mm 时，在穿越楼层和墙体处必须设置防火套管。D、审查工程设备设施的设计是否符合环保需求与消防规范。地下室泵房供水噪音。中央空调机的噪音。小区主干道的道路宽度、荷载是否符合规范。小区内的四大配套管线间的走向与雨、污水管道的走向是否均符合各自的规范要求。污水处理站的设施是否符合环保要求与操作便利。2、施工阶段A、基础工程地下室的标高、地下室的积水井是否符合设计标准。地下室蓄水池的标高（深度） 。基础结构的垫层、钢筋制作、绑孔、插筋、长度搭接。沉降缝
9、在洞口的设置、施工、商品砼的浇捣。地下机动车库/非机动车库的出入口位置及坡度，消防通道。电缆线、供水、排水管道预留洞位置。B、主体工程各剪力墙的预留插筋（剪力墙与填充墙的拉结筋） 。门、窗预留洞位置，厨房间、卫生间地坪砼各种立管预留洞位置（包括阳台雨水管） 。外墙空调外机砼板、排气孔洞、滴水孔洞预留位置。地坪砼内的各种强、弱电管线敷设、消防管、煤气管套管敷设。填充墙的砌筑每 50CM 必须有一道拉结筋（8 立钢） 。填充墙的砌筑凡在窗框下，必须用 C20 细石砼浇捣窗台，窗框两侧之下各 1/3 外必须用 C20 细石砼块，以供安装门窗框射订之用。室内厨房间、卫生间与隔墙砌筑应设 C20 砼高
10、10CM 的基础。南北阳台、厨房间、主卫生间、次卫生间地砼与室内有无高差。C、地面与楼面工程地面、门厅、电梯井走道大理石、花岗石、地砖的铺贴是否掉棱缺角、空鼓、裂缝。室内毛地坪与阳台、厨房间、卫生间应有 3CM 的高差。阳台地坪泛水，卫生间泛水是否流向地漏处。楼面阳台、厨房间、卫生间立管处是否有渗漏水。D、门窗工程复核门窗预留孔洞是否符合安装要求，大于洞口 3CM 以上的，要求施工方采取加固补强措施（用 1：2 水泥砂浆加钢筋网片粉刷） ，小于洞口尺寸的在凿剪力墙放大尺寸时不得破坏剪力墙钢筋。安装门窗的连接片必须符合规范要求，射订子弹必须固定在砼砖部位。框与墙间隙 815mm，注射发泡剂要饱满
11、匀称。窗扇安装除各种性能要达到标准外，上下必须有限位装置。门窗五金配件应牢固、灵活、开启方便，毛条、橡皮嵌条应防密性能良好，无渗漏水现象。安装完毕（内外硅胶完成）应做喷淋检测。E、装饰工程外墙装饰前应检查脚手脚洞的封堵是否达到防渗漏水的标准。剪力墙与填充墙之间是否加设钢筋网片措施，剪力墙墙面是否采用界面剂处理后再做内外装饰。内墙进户门处强弱电盒处开槽排 PVC 管多于 4 根以上的应在粉饰时加设钢筋网片，包括各层强弱电房内 PVC 暗管过多的均应采取有效补救措施。检查室内所有强弱电开关、插座、过路盒、空调插座、照明位置的标高是否符合规定。检查外立面的各种管道位置、预留孔洞位置与外立面是否统一。
12、F、屋面工程屋面工程在做防水找平层时，检查该楼宇内的各种排气管、透气管、烟道管是否全部露出屋面层。检查避雷针接地装置是否已延伸到层面最高点。检查平屋面的安全通道是否符合消防要求。检查屋面排水系统、天沟、下水网罩位置是否正确。电梯机房、配电间及车库、消防设施是否完整。电梯机房是否有恒温装置，电梯报警线路是否并入监控中心或接入小区门卫室。屋面各种管道四周的防渗漏措施，施工工艺要求，以杜绝渗漏水。H、配套工程强电、弱电、宽带、电话电视等线路的实际走向作好记录（实际走向） 。供水管道、排水管道应作好记录（实际走向） 。供水管道各阀门应明确记录，同时应注明所控制的单元号。配电房各电气应熟悉所控制的区域或
13、线路。各配套工程所埋设的电缆线、燃气管道及给水管道的检查井、阴井的井盖位置，必须与自然土持平。 （各井盖在施工完毕后必须有防锈底漆与二度黑色面漆） 。供电箱的箱边基础，燃气房基础，弱电箱低于自然工的部分，必须在四周设排水措施与绿化遮掩措施。绿化面积过大而妨碍号房业主进出绕道时，应考虑在适当位置设鹅卵石或广场砖式的羊肠小道。而污水井在绿化内的窑井必须与自然土持平（各井盖在施工完毕后必须有防锈底漆与二度黑色面漆） 。绿化现场施工时，应考虑绿化种植品种或布局对周边单元的影响。注：供电、弱电、给水、燃气四大配套工程的电缆线，给水管道、燃气管道的埋设与总体污水管道、雨水管道的埋设相互交叉，错综复杂，各自均有一定的技术规程要求，根据四大配套工程管线图与现场施工的实际埋设走向，物业前期人员应全天候，全方位地进行现场跟踪检查，并详细地记录，在图纸上标明管线走向，特别是管线交会处，或是总体雨水、污水管交会处都应注明哪一种管线在上走，或在下穿越及阀门位置，便于今后物业对整个小区管线走向了如指掌，不但便于今后的维修，也可以为四大配套工程在突发事件发生时配合供电、供水、燃气、弱电部门的抢修。佛山宏鼎物业管理有限公司2014-04-29
