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1、房地产企业项目成本管理课程背景：房地产业经过几十年的发展，特别是近几年的迅猛发展。房价上升幅度较大，使得老百 姓对房价颇有微词。在这样的社会背景下， 一方面政府部门出台了一系列平抑房价的宏观调 控政策；另一方面（因近年来房价上涨，使开发商有比较可观的利润空间 ，行业进入者大量增 加，但土地作为不可再生的资源不断减少）使得房地产开发企业之间竞争更趋激烈。目前，在房地产市场激烈竞争中，如何使房地产企业求得生存、求得发展是当前摆在房 地产企业（老总）面前一个急需解决的重要问题！在相同的开发环境与条件等 （软）硬件设施下，除了开发产销对路、 适应市场需求的产品外；谁能在工程项目建设中，既能确保工程质量
2、与进度，又能注重项目开发成本的管理，控制和把握好合理的造价， 从而以最低的项目成本获取最大的社会效益和经济效益，谁就能在这激烈的市场竞争中获取主动，从而走向成功。那么，如何控制好工程的质量与进度，而且合理降低工程造价呢？最重要的方法和途径就是要控制好工程建设项目各个阶段和各个环节一一抓好管理是基础，成本控制是核心！课程大纲：一、房地产项目成本核算三大原则1、 成本划分原则：成本与费用的划分+完工开发成本+已销开发成本2、成本归集原则：按照审批项目、按照分期项目、按照合作模式3、成本扣除原则：计税成本中的无票成本与预提成本二、房地产业成本项目构成及成本规划1、房地产业成本项目构成2、如何合理确定
3、成本对象3、土地闲置成本的处理技巧4、房地产成本费用计划与控制三、房地产成本核算操作实务1、开发产品会计成本与计税成本的差异2、土地开发成本的核算程序3、配套设施开发成本的会计处理技巧4、预提费用的会计处理技巧5、开发间接费用的会计处理技巧6、成本对象报废或毁损的处理四、房地产企业不同开发阶段税收成本控制与筹划要点1、投资决策阶段的成本控制与筹划要点2、项目设计阶段的成本控制要点3、招投标与合同洽商阶段成本控制要点4、施工阶段的成本控制与筹划要点5、项目结算阶段的成本控制与筹划要点五、房地产成本分配方法与成本分拆技巧1、四种成本分配方法的灵活运用(1) 占地面积法(2)建筑面积法(3)直接成本
4、法(4)预算造价法2、基础设施、公共配套成本在项目分期开发建设中的预提与分摊方法3、商业地产与普通住宅的成本分拆技巧(1) 成本核算与总体规划相结合：合理安排成本结构，细腻实施成本核算(2) 兼顾汇算清缴与土地增值税清算的双重成本分拆技巧(3) 地下室及车库成本的分拆技巧(4) 商业地产、普通住宅、地下室、车库成本分拆典型案例六、房地产企业期间费用的处理原则与操作技巧1、期间配比原则的运用技巧2、费用限额扣除的操作技巧3、费用转化处理技巧：期间费用与开发间接费的转化技巧讲师：童晓莲老师房地产实力派财务管理专家中国房地产纳税网首席咨询师；上海市企业家联合会、上海市企业家协会理事；高级会计师，中国
5、注册税务师；上海致通振业税务师事务所所长；新理财等财税管理核心期刊的主要撰稿人， 多次在中国房 地产税务报上发表文章。曾任某国有军工企业（下届地产公司）财务处处长多家房地产企业长年税务顾问主要从事国有企业，外资企业审计评估及财税咨询工作， 并担任 多家大中型集团及上市公司财税顾问， 为客户在中国提供税务咨询、税务 顾问、税收筹划、确立组织结构纳税布局、业务流程纳税风险控制、出口 退税纳税设计、投资理财中的税收筹划、投资资金管理等服务。尤其擅长 房地产企业、外资企业的税收筹划运作。为各地房地产财务经理培训班作过专门培训演讲，曾在北京、上 海、深圳、沈阳、大连等地组织过成功的房地产税收筹划业务、财
6、税技能 和税收风险防范体系等业务的巡讲与推介，主讲过：会计报表的诊断分析； 企业所得税汇算活缴及纳税调整案例分析；新会计准则与税法差异下的纳 税调整技巧及例解；“三大”流转税和企业所得税的纳税筹划技及案例分 析；纳税筹划技巧、非财务人员的财务管理等等专题。 为企业筹划节约税 收支出达千万余元。培训专长房地产财税疑难问题处理、税收筹划、税收风险识别与防范，税务稽查应对 技巧，合理规避出口退税风险、财务总监风险防范、非财、全面预算、成本控制、 内控、财务管理等。主讲课程：房地产企业开发全程各环节涉税疑难争议化解、风险防控与税务筹划房地产开发企业成本核算与控制及税务风险防范房地产行业全面预算管理房地
7、产项目成本管控房地产企业所得税汇算活缴实务房地产企业内部控制与风险防范房地产企业财务处理难点与税法应用实战解析房地产非财务经理人的财务管理服务过的客户浙江包泰房地产股份有限公司、上海迪威行置业发展有限公司、建发房地产 集团上海有限公司、江苏镇江亿都置业有限公司、大连獐子岛渔业集团股份有限 公司、三业双大投资有限公司、香港九州集团有限公司、上海立信评估事务所有 限公司、世纪联融控股有限公司、上海财经大学科技园有限公司、 上海申川环保 科技有限公司、无锡观蠡湖高尔夫俱乐部、上海星日寿司餐饮有限公司、淄博莱 宝电子器件有限公司、志鸿教育集团、TDK大连有限公司、纽思达服装有限公司 等等，辅导国内大中
8、型房地产企业、工业企业、服务企业，及高增长行业，帮助 企业进行税收筹划，设计风险防控体系，取得客户高度的好评！童晓莲老师常驻：上海助理丽丽：13524832431（同微信） QQ: 2086947641博客：http:/.en/u/53257169403 、通过活动，使学生养成博览群书的好 *习惯-B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。VC采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。XC采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。VC成本报表是对外报告的会计报表。XC
9、成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。XC成本会计的对象是指成本核算。xC成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。VC成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本中。xD定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。xF “废品损失”账户月末没有余额。VF废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。XF分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。（V）G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。 （
10、x）G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。（V）J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。（X ）J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。VJ接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。XP品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。XQ企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。XQ企业职工的医药费、医务
11、部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。XS生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。XS适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。（X ）W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y “预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X丫以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。XY原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。X丫运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。（X ）Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z直接生产费用就是直接计人费用。XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。VA按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末（可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额）。A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于（季节性生产企业）
