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1、延边朝鲜族自治州城市住宅区物业管理条例（2002年1月19日延边朝鲜族自治州第一届人民代表大会第六次会议通过，2002年3月28日吉林省第九次人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准）第一章总则第一条 为规范住宅区物业管理行为，明确业主、物业管理企业和其他有关部门的权利、义务，保障住宅区物业的合理使用，创造良好的生活环境，根据法律、法规和有关规定，结合 我州实际，制定本条例。第二条本条例适用于州内各县（市）人民政府所在地城市市区范围内住宅区的物业管理。第三条本条例所称住宅区，是指以相对集中，具有一定数量的成套住宅为主，并有相应配套共用设施设备的居住区；住宅区的范围由县（市人民政府物业管理行政主
2、管部门会同有关部门按照房屋与共用设施设备和场地等相关情况划定。本条例所称物业，是指已建成并交付使用的房屋以及相关的共用设施设备和场地；本条例所称物业管理， 是指业主、业主委员会或有关单位，委托物业管理企业对物业进行管理和为业主、使用人服务的活动；本条例所称业主，是指物业的所有权人；本条例所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。第四条一个住宅区应当由一个物业管理企业承担物业管理服务。第五条 州、县（市）人民政府房产管理部门是本行政区的物业管理行政主管部门， 负责本条例的实施。其他有关部门按照各自职责实施本条例。第二章新建住宅区前期物业管理与旧有住宅区物业管理第六条新建住宅区，应当符合
3、住宅区规划要求，实行物业管理。新建住宅，应当符合住宅区规划要求，按有关规定完善配套设施设备，实行物业管理。第七条物业管理行政主管部门应当参与住宅区规划设计方案的论证和住宅区竣工后的综合验收工作。未经综合验收合格的住宅区，不得交付使用。第八条新建住宅区，在竣工验收合格后到业主委员会成立前，开发建设单位应当在当地物业管理行政主管部门的监督、指导、对住宅区实行物业管理， 可以自行管理或委托物业管理企业进行管理。业主委员会成立后，由业主委员会选聘的物业管理企业对住宅区进行物 业管理。第九条开发建设单位在销售（含预售）房屋时，应当与购房人签订前期物业管理协 议，凡涉及业主共同利益的约定应当一致。该协议作
4、为房屋销售合同的附件。第十条 新建住宅区实行物业管理后，未售 （租）出的空置房屋和已售出尚未给购房 人办理房屋所有权证书的房屋，由开发建设单位缴纳物业管理服务费。第十一条 开发建设单位应当按照开发建设房屋总建筑面积千 分之四的比例，无偿提供管理用房，管理用房不足50平方米的按 50平方米提供。物业管理用房归全体业主所有，由物业管理行政主管部门监督使用，物业管理企业负责养护维修，不得改变用途。第十二条新建住宅区移交给物业管理企业时，开发建设单位应当按照规定移交物业档 案资料。第十三条本条例实施前已建成的住宅区为旧有住宅区。 精品文档主要共用设施设备齐全的旧有住宅区实行物业管理；主要共用设施设备不
5、齐全的旧有住宅区，由当地政府组织配套建设，具备条件后实行物业管理。尚未实行物业管理的住宅区，物业的共用部位、共用设施设备已超过保修期的维修，由所在地居民委员会组织， 共用部位的维修费用由产权人按建筑面积分摊，共用设施设备的维修的由产权人按户分摊。第三章 业主、业主大会、业主委员会第十四条业主享有下列权利：（一）参加业主大会，享有表决权、选举权和被选举权；（二）依法监督业主委员会的工作和物业管理企业的管理服务活动；（三）享有与所交纳物业管理服务费相应服务的权利；（四）法律、法规及规章规定的其他权利。业主应当履行下列义务：（一）遵守业主公约和物业管理制度；（二）执行业主大会和业主委员会的决议、决定
6、；（三）按时、足额交纳物业管理服务费和维修基金；（四）法律、法规及规章规定的其他义务。第十五条使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反本条例和业主公约的规定。第十六条业主大会由住宅区全体业主组成；业主人数较多的应当按比例推选业主代 表，组成业主代表大会（以下统称业主大会）。第十七条业主大会应当有过半数投票权数的业主或业主代表出席。 业主大会作出的决定，应 当经住宅区内过半数投票权数的业主或业主代表通过。投票权数按照拥有的物业建筑面积计算，建筑面积每平方米为 l票。第十八条 业主大会每年至少召开一次。必要时经业主委员会决定，可以临时召开业主大会。经拥有住宅区物业 30 %以
7、上投票权数的业主提议， 应当召开业主大会。 业主委员会应当自接到提议之日起20日内召开业主大会； 逾期未召开的，提议的业主可以向所在地物业管理行政主管部门申请，物业管理行政主管部门应当责令业主委员会限期召开业主大 会。第十九条业主大会履行下列职责：（一）选举或撤换业主委员会成员；（二）监督业主委员会工作，改变或撤消业主委员会不适当的决定；（三）审议业主委员会章程、业主公约、物业管理合同、物业管理工作报告和维修基 金使用方案；（四）决定业主利益的其它重大事项。第二十条业主委员会经业主大会选举产生并经当地物业管理行政主管部门登记后依照法律法规、规章和本条例开展活动.所产生的民事责任由全体业主共同承
8、担。业主委员会应当接受当地物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。第二一条 业主委员会由5 l 5名的单数委员组成，设主任1名，副主任2 4 名，主任、副主任在委员中选举产生。业主委员会可以聘请居民委员会等单位的人员担任业主委员会委员。业主委员会每届三年，业主委员会委员可以连选连任。第二十二条 业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集，须有过半数委员出席， 所作决定须经全体委员过半数通过，并应当予以公布。 精品文档第二十三条 一个住宅区内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50 %以上时，应当由当地物业管理行政主管部门召集首次业主大会，选举产生业主委员会。第二十四条业主委员会履行下列职责：（一
9、）召集并主持业主大会；.（二）拟定业主公约、业主委员会章程；（三）经业主大会批准，签订、变更或解除物业管理合同；（四）筹集和管理维修基金；（五）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施，监督物业管理企业的管理服务活动；（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督业主公约和有关规定的执行；（七）落实业主大会的有关决议、决定。第二十五条业主委员会组成人员不得在本住宅区委托的物业管理企业中兼职。第二十六条业主公约是业主依法订立的有关规范物业使用和其他行为的守则，对全体业主和使用人具有约束力。第四章物业管理企业第二十七条物业管理企业应当具备规定的资质条件，取得资质证书后到工商行政管理部门办理企
10、业法人营业执照，方可从事与其相应的物业管理业务。物业管理企业应当自领取营业执照之日起 30日内，到所在地物业管理行政主管部门登记。第二十八条州外的物业管理企业到本州从事物业管理业务和州内的物业管理企业跨县（市）从事物业管理业务的， 须到物业所在地县 （市）物业管理行政主管部门登记，并办理相关手续，接受 监督、指导。第二十九条物业管理企业享有下列权利：（一）根据有关法律、法规、规章和物业管理合同约定，拟定物业管理制度，收取物业管理服务费；（二）制止损害物业、妨碍物业管理和违反住宅区物业管理制度的行为。制止无效时，应当向有关部门报告；（三）选聘专业公司或专业人员承担专项经营、服务业务；（四）业主大
11、会依法授予的其他权利。物业管理企业履行下列义务：（一）履行物业管理合同，提供物业管理服务；（二）听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务，并接受其监督；（三）定期公布物业管理公共服务费收支帐目和物业维修基金的使用情况，接受业主大会和业主委员会的质询；（四）接受当地人民政府有关部门的监督管理；（五）法律、法规、规章规定的其他义务。第三十条物业管理企业不得将物业的整体或主要管理责任委托他人。第三十一条 物业管理人员应当按照有关规定，经培训、考核合格，取得岗位证书后方 可上岗。第五章物业的使用、维护与维修基金的管理第三十二条 物业管理企业接受物业管理项目时，应当和业主委员会对该项
12、目进行检查 验收，形成验收报告。第三十三条物业管理企业接管物业时，由委托方提供物业档案资料。 精品文档第三十四条 业主、使用人在使用物业时，应当遵守法律、法规、规章和业主公约，不 得损害公共和他人利益。第三十五条住宅区内禁止下列行为：（一）擅自改变房屋承重结构，破坏房屋外貌，改变房屋使用性质；（二）占用或损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备；（三）私搭乱建；（四）侵占绿地、毁坏绿化；（五）随意倾倒、抛弃垃圾；（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，非法排放有毒、有害物质或发出超过规 定的噪声；（七）擅自摆设摊点；（八）影响观瞻的乱贴、乱挂、舌L画；（九）法律、法规、规章和业主公约禁
13、止的其他行为。第三十六条 业主或使用人装饰装修房屋，应当遵守房屋使用有关规定和业主公约，并 事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主 或使用人，并签订装饰装修管理协议。第三十七条 物业应当按设计用途使用。改变使用性质，应当征得相邻业主和业主委员 会、物业管理企业的书面同意，并经有关部门批准。第三十八条 任何单位和个人不得擅自占用住宅区内的道路、场地。临时占用、挖掘道路、场地的，占用人应当与业主委员会或其委托的物业管理企业签订书面协议，按相应标准交纳保证金，并及时恢复原状。第三十九条 利用物业设置广告等经营设施的，应征得相关业主、业主委员会、物业管 理企业
14、的书面同意， 办理有关报批手续。 经批准设置的广告设施的收益，应当归全体业主所有。第四十条 物业管理企业应当对物业定期养护。当物业出现危及使用安全、影响观瞻、 危害公共利益及他人合法权益时，应当及时处理。在维修养护时，有关业主和使用人应当予以配合。第四一条建立物业维修基金制度。维修基金的来源：（一） 购房人在购买商品房（包括经济适用房 ）时，按有关规定比例交纳的维修基 金；（二）公有住房出售单位和购房人按有关规定比例提取的维修基金；（三） 开发建设单位的自用房屋由开发单位按本条第（一）项规定交纳的维修基金；（四）在维修基金余额不足 30 %时，业主续交的维修基金。第四十二条 售房单位代收维修基
15、金时，应当在办理商品房（予）销售许可证前，与县（市）物业管理行政主管部门签订代收协议，代收的基金应当存入县（市）物业管理行政主管部门指定的帐户。财政部门依法进行监督。第四十三条 维修基金及其利息归业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备的 大修、更新和改造，不得挪作它用。各县（市）物业管理行政主管部门负责物业维修基金的统一管理、专项专户存储，并严格执行使用审批制度。第四十四条 物业管理企业使用维修基金，应当提出计划并经业主委员会同意后，报物 业管理行政主管部门审查，办理拨付手续。物业管理企业应当及时公布维修基金使用情况， 精品文档接受业主委员会和物业管理行政主管部门的监督。第四十五条 业主转让物业时，其维修基金帐户中的剩余部分不予退还，随同房屋所有 权同时结算过户。第四十六条 物业法定保修期限满后维修、更新、改造的费用按下列规定支付：（一）房屋自用部位和自用设备的维修、更新、改造的费用，由业主承担；（二
