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1、国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发200931号税务局：收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据中华人民共和国企业所得税法及其实施条例、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等有关税收 得税处理办法，现印发给你们，请遵照执行。房地产开发经营业务企业所得税处理办法及其实施条例、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。营业务的企业（以下简称企业）。,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工: 备案。法第三十五条规定的
2、情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的 为代收代缴款项进行管理。房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现
3、，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。则确认收入的实现：销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定 议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则 定支付受
4、托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实 产品清单之日确认收入的实现。根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得 品市场销售价格确定；公允价值确定；成本利润率不得低于15%具体比例由主管税务机关确定。各省、自治、直辖市国家税务局、地方税
5、务局按下列规定进行确定：列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。得低于10%低*%先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其 际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。,必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。规定进行
6、处理。销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：总可售面积可售面积单位工程成本照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本
7、。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处 、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目,凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损 支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%勺部分，准予据实扣除。:税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。分摊集团内部其他成员企业使用的，
8、借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予 成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本
9、对象。相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及质勘察、测绘、规划
10、、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除
11、的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计 费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予 定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产
12、品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成面积占开发用地总面积的比例进行分配。成本对象占地总面积的比例进行分配。占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。成本对象建筑面积的比例进行分配。发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分
13、配。果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。施开发成本，应按建筑面积法进行分配。直接成本法或按预算造价法进行分配。权的，应按下列规定确定其成本：使用权投资企业的，按下列规定进行处理：受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过 补价款或减除应收到的补价款。受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地
14、使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及税成本均应为实际发生的成本。的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所
15、，作为公共配套设施进行处理。支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳应按以下规定进行处理：税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。进行相关的税务处理。使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。【打印】【关闭】访问统计 网站评估管理制度联系我们网站概述 网站地图使用帮助内部邮箱国家税务总局办公厅主办电子税务管理中心
