《对我国廉租房制度的认识》

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1、对我国廉租房制度的认识摘 要当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓，我国也不例外。改革开放以来，我国房地产业从复苏到快速发展取得了很大的成就，城市住宅建设得到了快速发展，城市居民住房条件有了较大改善，但部分城市中低收入家庭住房还比较困难。因此，解决城市中低收入家庭住房困难就成了住房建设和住房制度改革的重要内容。 我国自1998年提出廉租房制度构想， 至今已经进行了十余年，各地在试点基础上逐 步推进廉租房制度建设， 并在一些城市取得了一定成效， 但从全国来看，廉租房制度的推行仍然十分缓慢。 关键词：住房问题；廉租房制度；低收入家庭0前言住房是人民的基本生活需求，随着城市化进程的加快，土地

2、价格和住宅价格迅速上涨， 使得部分居民的住房支付能力不足，城市低收入家庭买房难的问题显得日益突出。作为现代城市的社会问题之一，住房问题是城市化与工业化的产物，具有社会问题和经济问题的双重含义。从社会方面来说，房地产的暴利使大量社会财富在短时间内流向少数人的手里，引起财富杠杆发生严重倾斜，最终造成社会发展的不平衡，导致“两极分化”，加剧社会的动荡因素，威胁社会的和谐稳定；从经济方面来说，房地产吸引了大量资金，造成我国在工业、 制造业等方面的科技创新和产业创新投入降低，使我们经济的科研含金量降低，并使产业的制造成本提高，给我国的经济持续发展留下隐患。特别对每个个体来说，飞速上涨的房价， 远远超过了

3、人们的消费负荷，甚至出现了“房奴”这样的字眼，未来消费已经严重透支于住房，这对其他领域的消费会造成较大影响，形成不平衡的消费结构， 因此住房问题对我国是一个集社会、经济为一体的重大问题，而这个重大社会经济问题的重中之重是如何解决最低 收入家庭住问题。1廉租房保障制度综述廉租房作为我国住房保障体系中面向最低收入群体的保障性住房，是住房保障的最重要组成部分之一，也是我国住房相关的社会保障的重要体现，其基本内容体现了我国社会保障和住房保障的根本宗旨一一是为解决达到城镇居民最低收入标准并且住房困难家庭（即“双困”家庭）的住房问题而提出的救济政策，是为提高该人群的居住水平和生活质量所实施的 一项住房保障

4、措施，是社会保障制度在住房领域的拓展，也是住房制度对社会保障的体现。1.1 我国廉租房保障制度建立前提建立廉租住房保障制度，是市场经济发展的客观要求和城镇化发展的现实选择。首先， 由于工作强度、人的能力、技能存在巨大的差别等因素的影响，导致了收入分配的不平等， 随着市场经济的快速发展，这种收入分配差距不断扩大，必然产生高、中、低收入阶层，在 住房市场化的过程中， 大量低收入家庭没有自行解决住房问题的能力；其次，由于城市化步伐的加快，大量农村人口向城市流动，据有关部门统计，最近年来，我国进城务工人员的数量超过2亿人，由此带来的住房问题也是我国不得不面对的现实问题；最后，过去计划经济下的传统住房分

5、配体制在实际操作中出现了按级别、职称分配的弊端，导致了住房分配的不公平，因此建立一种相对公平、公正的住房保障制度，是当前社会和每个社会成员的迫切愿望。1.2 我国廉租房制度的概念我国的廉租住房制度是指政府在住房领域实施社会保障职能，以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准同时住房困难的家庭，提供具有社会保障性质、 租金相对低廉的普通住房的住房保障制度。由此概念可以看出，政府介入最低收入家庭住房保障是其义不容辞的责任，是由虽低收入住房保障的特点所决定的。廉租住房制度具有社会保障性、政府主导性、非盈利性三大特点。一是社会保障性。廉租房保障不是普遍性的社会福利，也不属于中等收入家庭

6、和低收入家庭共同享受的福利，廉租住房保障的对象只能是无力通过市场获得住房的最低收入家庭。 因为我国实行住房商品化和市场化的过程中，在以市场机制调节的住房分配体系中，廉租住房保障在本质上只能弥补市场的缺陷，对最低收入家庭提供帮助和救济，所以廉租房是一种在住房方面的社会保障，有其保障的底线标准。二是政府主导性。政府对廉租房的参与是必不可少的，因为政府在其中担当主导角色， 既是廉租房产权的拥有者和廉租房的运营者，又是土地的提供者和主要建设者，同时又是国家宏观调控者。政府实施廉租住房制度，目的是改善没有能力通过市场解决住房问题的城镇 最低收入家庭的住房条件，追求的是社会效益最大化，如：提高城镇居民整体

7、居住水平，提 升城市形象等，因此只有以政府为主导的公共政策与保障措施，才能发挥廉租房保障制度作为市场经济运行“稳定器”和“安全网”的作用，也只有政府才能应承担起构建城镇廉租住 房制度的重任，充分行使其社会职能，提供政策支持，建立合理的资金来源和房屋来源，同 时进行有效的运营。三是非营利性。目前，我国住宅供应体系包括商品住宅、普通商品住宅、限价房、经济 适用房、廉租房五种形态，商品住宅、普通商品住宅属完全市场化产品，房地产开发企业以 获取经济效益为主要目的，利润水平由市场来决定，政府不直接干预，具有营利性；限价房以市场化为主导、略带保障色彩，其生产、分配、交换以及消费受政府和市场双重干预，营 利

8、性中等；经济适用房基本上属于保障性质，国家在土地使用权的取得、税费等方面给予一定优惠，在房价中除了可计入1%-3%的管理费外，还可计入 3%的利润，其营利性较弱；廉租房则完全属于住房保障产品，国家无偿划拨土地，税费大幅度减免，完全没有营利性。 因此政府建立廉租房制度的关键就在于“保障”和“底线救济”而非营利。1.3 廉租房制度的保障对象2009-2011年廉租住房保障规划明确指出，廉租住房保障对象是城市低收入住房 困难家庭，具体条件由市、县政府确定。具备的基本条件为：一是收入困难，必须是本地城 镇最低收入家庭，以领取民政部门的困难补助为衡量标准；二是住房困难，各城市对住房困难的认定各有标准，以

9、各城市为准，平均确定标准为人均10平米以下；三是申请家庭成员中至少有一人为当地非农业常住人口。据住房和城乡建设部测算，目前全国人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭近1000万户，占城镇家庭总户数的 5. 5%。这1000万户家庭是今后廉租住房保障 的主要对象。有学者提出，随着城镇化、工业化进程的加快，还应包括城镇中大量所谓流动但常驻城镇的 农业户口中的低收入住房困难户。2008年末全国农民工总量为 22542万人,其中外出农民工数量为14041万人。1.4 廉租房制度的标准面积标准：各地廉租住房面积标准差异较大，确定保障面积标准时， 结合地方实际情况,按照廉租住房为城镇平均住房水平6

10、0%的标准进行测算，制定本地的保障住房建设标准。廉租住房保障建造面积标准控制在人均建筑面积13平方米左右，套型建筑面积50平方米以内，以保证居住的基本功能。租金补贴标准：由于各地保障能力、职工收入水平和市场房屋租赁价格水平差异较大， 确定的补贴标准也不应相同。租赁补贴额应根据当地平均市场租金、家庭住房支付能力合理确定，合理的标准尺度应该是补贴的金额能租赁到基本满足需要的住房。另外，根据保障能力的提高和市场租金水平的变化，各地应每年对补贴标准进行一次核定，进行适当的调整， 以此适应市场租金水平的不断变化。租金核减标准：凡属于廉租住房保障对象的家庭， 租住直管公房或单位产权房， 可享受 租金核减政

11、策。租金减免部分应由政府负担， 从专项资金中直接补贴给房管局 （所）或有关产 权单位。1.5 廉租房制度保障方式住房和城乡建设部等 9部门下发的廉租住房保障办法规定，城镇最低收入家庭廉租 住房保障方式有三种：发放租赁住房补贴，实物配租、租金核减。发放租赁住房补贴， 是指政府向符合“双困”条件的申请对象发放补贴，由其到市场上 租赁住房，资金来源以财政预算安排为主、发展多种渠道筹措资金的原则，主要包括：财政预算安排的资金；土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金，比例不得低于10%;提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；政府的廉租住房租金收入；社会捐赠的资金。城镇最低收入家庭廉租住

12、房资金实行财政专户管理，专项用于租赁住房补贴的发放、廉租住房的建设、维修和物业管理等，不得挪作他用。实物配租，是指政府向符合“双困”条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租 金标准收取租金，实物配租的廉租房来源主要有 5种，包括政府出资建设的廉租住房、政府出资收购的住房、腾空的公有住房、社会捐赠的住房、其他渠道筹集的住房，并且规定实物配租的廉租住房来源应当以收购现有旧住房为主，限制集中兴建廉租住房。租金核减，是指产权单位按照当地市、县人民政府的规定， 在一定时期内对现已承租公有住房的城镇最低收入家庭给予租金减免。1.6 廉租房制度资金的来源稳定的资金来源是建立城市廉租住房的制度的根本保证，

13、它直接关系到廉租住房制度的覆盖面的大小。2007年的廉租住房保障办法提出了五条资金来源渠道：一是年度财政 预算安排的廉租住房保障资金；二是土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金，比例不得低于10%;三是提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；四是政府 的廉租住房租金收入；五是社会捐赠及其他方式筹集的资金。同时，对于中西部财政困难地区，特别按照中央预算内投资补助和中央财政廉租房保障专项补助资金的有关规定给予一定 支持。2008 年中国廉租住房建设共投入 286亿元，是2007年投入资金的3. 7倍。但要将廉 租住房覆盖面进一步扩大，今后五年每年的资金需求要接近 500亿元，才能解

14、决廉租住房保 障资金不足问题。2廉租房的发展历程2.1 廉租房的启动阶段（1998年）国务院于1998年出台了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，规定对于最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房，此时廉租房建设的资金主要来源是政府拨款。这标志着廉租房制度正式成为我国住房供应体系的一个重要组成部分，廉租房制度开始在我国起步。2.2 廉租房探索推广阶段(1999年一2007年)1999 年4月发布了城镇廉租房管理办法，其中对廉租房的房源、廉租房租金标准、 廉租房建设和廉租房的申请程序问题予以明确的规定，开始探索规范化的廉租房制度。2003年1

15、2月31日，国建建设部等五部局联合下发了城镇最低收入家庭廉租房管理办法，该办法在城镇廉租房建设的资金来源方面要求实行以财政预算安排为主、多渠道筹集资金的原则。2006年5月17日，国务院出台了关于促进房地产健康发展的六点意见 (“国六条”)， 将城镇廉租房制度建设置于一个更为显著的位置。2.3 廉租房改进完善阶段(2007年至今)2008年1月1日起财政部颁发并实施的廉租住房保障资金管理法，确保了廉租住房保障资金的正规渠道来源。这使国家加强和加快廉租住房的建设从原来大多数的纸上谈兵， 发展到了实际操作，使住有所居的基本国策从根本上得以落实。2008年12月17日，温家宝主持召开国务院常务会议研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施中明确提出，加大保障性住房建设力度。2009年4月29日，国务院常务会议讨论并原则通过关于2009年深化经济体制改革工作的意见中提出，加快推进医药卫生、教育、文化、社会保障、住房 等民生领域改革，改善居民支出预期和消费意愿。中央财政近日下拨2010年中央廉租住房保障专项资金167亿元，支持财政困难的地区解决城市低收入家庭住房困难问题。在中央的大力推动下，我国的廉租房建设将会进入一个快速发展的阶段。