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1、XX市住宅小区物业管理现状和下一步的工作计划近期，爱XX谋发展贴吧里反映我市小区物业管理和冬 季取暖的帖子较多，很多网友针对小区物业管理和业委会也 提出了合理化建议，开拓了我们的工作思路。总体来说我市 的物业市场还不成熟，缺乏有效的市场竞争机制，物业服务 企业的服务意识和业务素质亟待加强。一、目前小区物业管理存在主要问题截至目前，我市市区共有住宅小区 135个，有资质的物 业公司共有30家，实行物业管理的小区 35个，开发单位代 管的小区18个，单位自管65个，业主自管（无人管理）的 小区17个，物业覆盖率比较低。在取暖方面，已接热电厂集中供热的小区有 14个，天 然气供暖的小区为18家，热水
2、井供暖的小区有 16家，其余 为锅炉供暖。吧友反映的问题主要有以下几个方面：1. 小区物业服务等级和物业收费不相符代表小区：梅园小区、梅园新村、众凯嘉园原因：没成立业主委员会，由小区开发商和物业公司签 订的前期物业服务合同，业主没有自主权。同时没有形成完善的物业服务等级备案制度，对物业的监管力度不够，网友建议：（福勇士）业主花钱不怕，你收一级的物业 费也没关系，业主要的是相对应的服务。建议实行物业先服 务，由第三方也就是贵局代收物业费并当裁判，你判几级， 业主就交几级的钱。思路：开展全市物业服务企业物业服务等级专项检查， 落实物业服务等级备案制度。同时指导条件成熟的小区成立 业主委员会，通过招
3、投标的方式选聘物业服务企业管理小 区。2. 物业费、取暖费和水电，燃气等费用捆绑收取代表小区：众凯小区，物资局小区、梅园小区原因：主要是由于物业相关费用收取困难导致。按照法 律规定，对于不缴纳物业费的用户，物业公司只能通过法律 途径起诉相关业主。但实际却面临着法律程序复杂、涉及金 额小、诉讼成本高、执行难等问题。网友建议：（雨声渐近）首先应建立规则。有了规则， 物业就有了执行标准，业主就有了反馈依据。其次是业主委 员会的建立和物业管理者的培训教育。解决思路：一是开展物业服务法律培训，切实增强物业 从业人员的业务素质和法律意识。另外通过法律宣传等手段 增强业主自主缴费的意识。 精品文档3. 高层
4、小区电梯没有实行双路电，经常发生故障代表小区：万丰家园、枫林绿洲高层、梅园新村原因：我市现阶段不能满足小区电梯双路电的设计要 求，双路电无法实现。电梯故障率高的原因是部分业主在入 住装修期间，电梯长时间处于超负荷运转状态。解决思路：在全市所有高层住宅小区配置备用发电机 组，二是督促小区物业加强装修时期的电梯养护，同时建议 市技术监督局加强电梯监管，确保电梯保持正常运转。4. 供暖设施破损老化，取暖温度不达标代表小区：花场小区，机械厂小区，物资局小区、棉纺 厂小区原因：我市老旧小区大多建于上世纪80年代后期，90年代初期，供暖锅炉和管线老化破损严重。多为企业的家属 楼，企业破产后，小区基本处于无
5、人管理状态，由于没用归 集住宅专项维修资金，乂没有能力更换取暖设施，只能修修 补补。网友建议：（XX1948 ）物业公司为小区提供服务是一种 市场行为，XX的物业管理乱象，就是因为没有形成市场。 没有真正发挥业委会的主人翁作用。（XX 一条路）就必须成立自己的业主委员会，这一步 很困难（来自各方面的压力会很大），需要广大业主的通力 精品文档合作，只有成立了业委会，业主就有了自己真正的代言人， 也就成了小区真正的主人。千万不要在埋怨暖气费贵乂烧的 不热、物业费贵管理乂不好这样的事了，只要你当不了主人 这样的事会永远存在。解决思路：协助小区成立业主委员会，选聘正规物业公 司进行管理。积极联系热电厂
6、，加快老旧小区集中供热改造 进度。从这些问题可以看出，我市小区在物业管理方面有许多 I可题，这也反映出我们工作中存在着很大不足。首先是对物 业法律宣传力度欠缺，其次我们对物业企业监管不到位，引 发了很多矛盾，第三工作方式单一， 缺乏主动性，存在“等、 靠”现象，第四过多进行行政干预，扰乱了物业市场秩序。二、下一阶段的工作计划今年我们的工作主要围绕以下几方面进行开展：1、加强物业法律政策宣传。我们会同街道办事处、社 区居委会在住宅小区开展多种形式的法律宣传活动。一是增 强小区居民对小区日常管理的自主权和参与权。积极指导条 件成熟的小区选举业主委员会，为小区实现集中供热、天然 气入户打下基础。二是
7、增强居民的法律意识，保障其合法权 益。2、切实转变工作观念。由“发现问题、解决问题”向“预防问题”转变。在今年上半年对我市的物业服务企业进 彳了服务等级核定专项检查。对达不到现有服务等级的物业企 业按照文件规定逐级降低服务标准，为小区居民提供“质价 相符”的物业服务。3、全面落实物业招投标制度。健全物业招投标配套制 度，建立物业服务企业诚信档案。推进物业管理市场的有序 竞争。4、 积极开展物业服务培训，切实增强物业从业人员的业 务素质和法律意识。结合日常检查、年终考评和投诉处理， 对管理规范、商服务质虽优、业主评价高的物业服务企业， 在资质评定、物业招投标中予以支持；对管理水平差、服务 满意度低的物业服务企业，要责令整改，促其退出，实行优胜劣汰。5、通过试点推广新的管理收费模式。物业管理收费模式要从当前的包干制逐渐转变成酬金制。将小区收取的物业服务费用存入制定的账户，根据物业公司的服务水平、业主满意率等因素按月或季度打入物业公司账户。建立试点，认真总结经验和教训， 结合区域实际，制定1 出一套切实可行的方案，向全市推广。
