内蒙古龙海房地产公司网络营销策划案

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1、1 内蒙古龙海房地产公司网络营销策划案一、 市场调研分析（一）市场调查1.企业情况内蒙古龙海房地产开发有限公司， 成立于 1997 年 10 月， 由内蒙古龙海集团有限责任公司与美国 ICG 国际计算机集团公司共同出资组建，公司注册资金5000 万元人民币， 企业开发资质为二级， 经营范围主要包括房地产开发与销售、信息咨询、高科技产品的推广等。 公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设工程部、策划部、财务部、企管部、总经理办公室 、企业文化中心。现有员工 38 人，其中硕士 3 人，高级工程师、经济师、会计师 10 人，本科毕业员工占公司员工总数的 88%。公司先后在呼和浩特市和海南三亚市成功

2、开发了 “ 内蒙古龙海大厦 ” 、 “ 八一市场 ” 、 “ 聚龙公寓 ”“ 波士名人国际 ” 以及 “ 玉海国际公寓 ” 等项目， 在十年里取得了令人瞩目的成绩， 得到了政府及业界的称赞。 先后被自治区和呼和浩特市政府评为 “ 二十强民营企业 ” 、 “ 管理先进企业 ” 、 “ 诚信企业 ” 等。公司在健全和完善企业内部管理机制方面励精图治， 2002 年 3 月，在自治区房地产业率先正式通过了ISO9001 国际质量管理体系认证。公司在建项目波士名人国际，是自治区 60 周年大庆重点献礼项目， 位于呼市的几何中心位置， 是呼和浩特市地标建筑物， 项目立项受到市政府的高度重视， 市政府曾专

3、门召开多次会议， 特别强调该项目是体现呼和浩特市经济和社会发展的重要城市形象工程。 2005年， 公司开始建设 “ 波士名人国际 ” 项目，为确保项目运作的有效性，龙海地产整合了加拿大宝佳国际建筑师有限公司、 北京北国建筑工程有限责任公司和深圳长城物业管理股份有限公司等国内一流的公司为项目提供全程策划、规划设计、商业管理、建筑施工、营销推广和物业管理等配套服务， 坚信整合一流的资源配置必然生产超一流的产品、提供超一流的服务。龙海公司以市场为导向，通过科技领先的市场定位、产品定位和科学高效的运作模式， 立志将此项目建设成自治区乃至华北地区在节能、环保、生态、安全、现代等方面全面领先的高端产品。2

4、.产品情况公司已成功开发了 “ 内蒙古龙海大厦 ” 、 “ 八一市场 ” 、和 “ 聚龙公寓 ” 等项目。波士名人国际于 2005 年 5 月项目开工建设，计划 2006 年年底主体完工， 2007年自治区六十周年庆典前全部完工并投入使用，建筑高度近 100 米，规划用地11600 平方米， 建筑面积近 10 万平方米， 其中商业部分 1.5 万平方米， 公寓 5.76万平方米，地下 1.4 万平方米；总体绿化率达到 30%以上。3.产品销售区域及占有率内蒙古龙海房地产开发公司主要面向呼和浩特市及其附近城镇人口的需要，其开发地段集中于呼和浩特市，因此其销售区域在呼和浩特。据统计 2009 年

5、1 6 月份，全市商品房总成交面积 83.43 万平方米，同比下降了 19.43%，当月与上月环比总成交面积增长了 25.27%，商品房销售金额243944 万元，同比下降了 38.13%，当月与上月环比增长 19.47%，其中，商品房住宅销售套数 4854 套，同比下降了 32.16%，商品房住宅销售面积 74.56 万平方米，同比下降了 22.45%，其中 90 平方米以下面积占 36.55%，当月与上月环比2 销售套数增长了 10.85%， 销售面积增长了 29.15%， 商品房住宅销售金额 164559万元，同比下降了 53.52%，当月与上月环比增长 31.85%。1 6 月，全市商

6、品房现房销售面积 55.27 万平方米，同比下降了 15.42%，当月与上月环比销售面积增长了 43.78%。商品房现房销售金额 153684 万元，同比下降了 22.37%，当月与上月环比增长了 34.89%，其中商品房住宅现房销售套数 3182 套， 同比下降了 37.23%， 销售面积 8.58 万平方米， 同比下降了 17.41%，其中 90 平方米以下面积占 38.93%，当月与上月环比销售套数增长了 55.45%，销售面积增长了 53%。 商品房住宅现房销售金额 108784万元， 同比下降了 34.56%，当月与上月环比增长了 57.58%。 办公用现房销售面积 2.36 万平方

7、米， 同比下降了 28.48%， 当月与上月环比增长为 0， 销售金额 11678 万元， 同比下降了 17.11%，当月与上月环比增长为 0； 商业营业用房现房销售面积 4.15 万平方米， 同比增长了 47.69%， 当月与上月环比增长为 0。 销售金额 32406万元， 同比增长了 97.81%，当月与上月环比增长为 0； 其它现房销售面积 0.17万平方米， 同比下降了 59.52%，当月与上月环比增长为 0。 销售金额 816 万元， 同比下降了 36%,当月与上月环比增长为 0；1 6 月份，全市商品房竣工房屋面积 85.97 万平方米，销售面积比竣工面积少 2.54 万平方米，其

8、中商品房住宅竣工面积 69.44 万平方米，销售面积比竣工面积多 5.12 万平方米； 办公用房竣工面积 2.5 万平方米， 同比下降了 50.5%，销售面积比竣工面积多 1.25 万平方米； 商业营业用房竣工面积 11.23 万平方米，同比增长了 160.56%，销售面积比竣工面积少 6.38 万平方米；其它用房竣工面积 2.8 万平方米，同比增长了 305.8%，销售面积比竣工面积少 2.63 万平方米；1 6 月批准预售面积 63.46 万平方米，同比下降了 51.49%，当月与上月环比增长了 193.52%， 其中商品房住宅批准预售面积 37.35 万平方米， 同比下降了 53.27%

9、，当月与上月环比增长 118.29%。 1 6 月份月末累计商品房可售面积 4.41 万平方米，同比增长了 44.73%，当月与上月环比下降了 4.41%。其中，商品房住宅可售面积 367.98 万平方米，同比增长了 36.67%，当月与上月环比下降了 8.86%。4.消费者情况全市常住人口为 258 万，其中市区人口为 150 多万，是一个蒙、汉、回、满、达斡尔、鄂温克等 36 个民族聚居的城市。由于各民族间的生活习性和宗教信仰的不同导致了各民族间在长期的生活中产生了诸多不和谐的因素，其中由以回族人民与其他民族生活习性冲突最为严重，回民在当地经常受到排挤。09 年 1 6 月份，本市城区购买

10、商品房住宅面积 59.64 万平方米，占商品房住宅销售总面积的 80%；本市其它购买商品房住宅面积 7.46 万平方米，占商品房住宅销售总面积的 10%；本自治区其他地区购买商品房住宅 6.71 万平方米，占商品房住宅销售总面积的 9%；外省市购买商品房住宅面积 0.75 万平方米，占商品房住宅销售总面积的 1%。5.竞争者情况玉泉区的新天地广场由内蒙古多凌置业有限责任公司承建位于呼市鄂尔多斯大街 1 号（与昭君路交汇处） 住： 2600 元 商： 23500 元 均 价 住： 2900 元 最高价格住： 3200 元面积范围 36.15 150 平方米优势： 主力面积小，总价低； 买房送家用

11、电器，如电冰箱； 外立面彰显高贵，大堂装修豪华； 地处玉泉区两条主干道的交汇处；缺点：户型不合理，面积过小；人口密度过大；底层采光效果差；呼和浩特市赛罕区是呼和浩特市重新区划后的一个新型城区， 2000 年 6 月3 挂牌成立。它地处呼和浩特市东南部，全区总面积 1013.1 平方公里 (城区面积14.5 平方公里 )，总人口 34.2 万人 (非农业人口 20.7 万人 )，辖 7 个乡镇， 5 个街道办事处。 学府康便位于此区， 学府康都由呼市仁和房地产开发有限公司开发销售起价住： 4400 元 均价： 4700 元 最高价： 5000 元优势：车流与人流的有机分流；楼体高低错落，虚实有致

12、，短板式高层，获取充足阳光特别设计围墙处理（软墙）；单元入口设酒店式大堂；靠近呼市的大学区缺点：户型偏大；房屋总价高；绿化面积小新华世纪村（二期工程）由内蒙古巨华房地产开发集团有限公司开发起价： 住： 2800 元 均价：住： 3200 元 最高价： 3900元优势：国家康居示范工程；规模大，规划完善；地理位置优越，紧靠农业大学；周边配套齐全；政府政策扶持；缺点：单价偏高，没有小户型；二室朝北，一室朝南，布局不够合理。以下是呼和浩特地区各房地产情况：个 案 名称所 在 区域均 价（元）开 盘 日期主 力 面积 （平方米）主 力 户型（户）主 力 总价（万）总 户 数（户）新天地 玉泉区 290

13、0 05/9 60 2 17.4 400 汇豪天下玉泉区 2700 04 130 3 35.1 1200 学府康都赛罕区 4700 05/6 150 3 70.5 224 桥华世纪村赛罕区 3200 05/8 130 3 41.6 4857 金桥国际赛罕区 3100 05/1 150 4 46.5 200 新希望家园赛罕区 3200 04/9 130 3 38.4 5000 东达城市广场赛罕区 5300 04 70 复式 37.1 800 九合国际赛罕区 3300 05/9 200 4 66 365 东润豪景赛罕区 2200 05/3 100 2 22 500 金桥佳园赛罕区 4400 05/

14、3 300 1 132 100 家和小区新城区 2050 04/12 70 2 14.35 250 海藤名苑新城区 2150 05/1 110 2 23.65 550 芳汀园 新城区 2700 03 110 2 29.7 1428 和成金都园新城区 3500 05/7 120 3 42 330 清芷园 新城区 2500 06/5 90 2 22.5 4 天骄领域新城区 3500 05/10 150 3 52 160 草原明珠回民区 1850 05/5 90 2 16.65 460 金海小区回民区 1600 05/3 80 2 12.8 216 景泰花园回民区 1850 04/11 90 2 1

15、6.65 600 新盘主要集中在赛罕区、新城区，塞罕区平均价格为 3675 元 /平方米，新城区平均价格为 2733 元 /平方米，回民区平均价格为 1687.5 元 /平方米，由于玉泉区新盘较少，两个重点个案为呼市中等品质楼盘均价为 2800 元 /平方米。个案中最高价位 5300 元 /平方米，最低价位为 1450 元 /平方米。品质较低的楼盘均价在 1800 元 /平方米左右，中等品质的楼盘均价在 2500 元 /平方米左右，高品质楼盘均价在 3100 元左右。呼市个案的主力房型多集中在 90 平方米 -130 平方米之间，赛罕区的楼盘品质较高，面积多集中在 130 平方米 -150 平

16、方米；新城区次之，多集中在 90 平方米 -110 平方米，回民区、玉泉区的楼盘品质较差，面积多在 100 平方米以下。呼市地区低品质楼盘总价多集中在 15 万元左右，中档楼盘总价一般在 25 万元左右，高档楼盘总价多在 40 万元左右。其中赛罕区楼盘品质较高总价亦高，新城区市中心地带楼盘价格也在 40 万元左右，玉泉区，回民区以及周边地区价格偏低。是低档楼盘集中地带。开盘两体最大的两个项目都在赛罕区，并且巨华集团近期还要推出巨海城项目，该项目占地 750 余亩，是呼市有史以来最大的住宅区。其它区域的项目量体相对较小。赛罕区的个案去化较慢，以那里总价相对较高，普通市民难以承受，而回民区、玉泉区、新城区的周边楼盘虽然品质不高但易于承受所以去化相对较快。总体上看，呼市的房地产去化较慢，开盘半年左右的项目去化率多在 40%左右，而开盘一年以上的项目去化率则多在 70% 左右。六、小结：从上述分析来看我们可得到以下几个结论：1、 呼市近年来房地产开发项目较多，品质参差不起，但是与沿海发达城市相比呼市的住宅产品价格不高，有一定的上涨空间。2、