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1、亚太区年 房地产市场 新兴趋势 报告 2021 年亚太区房地产市场新兴趋势报告 联合出品方： 目录 2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告 i iv 报告摘要 vi 读者须知 1 第一章：拐点将至 3 不确定的市场 5 .直至曲终 7 不良资产 漫长的等待 10 企业资产出售 10 关注开发风险 11 继续转向安全资产 12 卖旧买新 12 建后出租住宅 12 物流地产 13 数据中心 15 有悖常识的赌注 16 中国内地新热潮 17 疫情加速环保议程 20 适应性很关键 21 总体规划滞后 24 第二章：房地产资金流动 26 跨境投资大幅收缩 28 银行仍在放贷 29 债务基金仍处于困境 3
2、1 没有路演，就没有融资 31 投资人转向公开市场 32 绿色债券和“漂绿” 35 第三章：资产类型展望 36 写字楼 37 各执己见 38 轮用办公桌让位开放空间 38 灵活空间仍有市场 39 若隐若现的去中心化 40 物流地产 40 一个拥挤的战场 41 中国加一 41 冷链存储 一个大热的市场 42 开发并持有核心资产 43 零售资产 43 服务本地消费者 44 重新规划混合用途地产的用途 44 小既是美 45 新的租赁结构 45 住宅 46 基金围绕多家庭资产布局 46 能否积少成多？ 47 酒店 48 房间过多 49 受访者名单 2021 年亚太区房地产市场新兴趋势编委会主席普华永道
3、顾问和研究员（按地区） 印度 Anish Sanghvi Bhairav Dalal Dhiren Thakkar Tanya Tandon 印度尼西亚 Brian Arnold David Wake Margie Margaret 日本 Akemi Kitou Eishin Funahashi Hideo Ohta Hiroshi Takagi Soichiro Seriguchi Takashi Yabutani Takehisa Hidai Takeshi Nagashima Takeshi Yamaguchi Wataru Wada 卢森堡 Kees Hage Robert Caste
4、lein 菲律宾 Malou Lim 新加坡 Chee Keong Yeow Magdelene Chua Maan Huey Lim 澳大利亚 Andrew Cloke Azam Malik Bianca Buckman Christian Holle Devina Kusnadi Ewan Barron Garrick Pepper James Dunning James McKenzie Jane Reilly Josh Cardwell Nick Antonopoulos Matthew Lunn Max Sangrigoli Rachel Smith Ross Hamilton Sc
5、ott Hadfield Tony Massaro 中国内地 Gang Chen G. Bin Zhao 中国香港 K.K. So Paul Walters David Kan 中国台湾 Jason Liu David Tien Kathryn Lin K.K. So, PwC David Faulkner, Urban Land Institute 主要作者 Colin Galloway, Urban Land Institute Consultant 城市土地学会编辑制作人员 James A. Mulligan，高级编辑 David James Rose，管理编辑/手稿编辑 May Cho
6、w，亚太区高级副总裁 Diwa Law，亚太区高级顾问 Lawreane Jamie de los Santos，设计师 房地产市场新兴趋势 （Emerging Trends in Real Estate）是普华永道在美国及其他国家注册的商标。一切版权归普华永道所有。 普华永道致力于解决重要问题以及营造社会诚信。我们各成员机构组成的网络遍及 155 个国家和地区，有超过 28.4 万名员工，致力 于在审计、咨询及税务领域提供高质量的服务。如有业务需求或需了解详情，敬请访问 。 普华永道系指普华永道网络及 / 或普华永道网络中各自独立的成员机构。详情请访问 。 2020 普华永道版 权所有。 2
7、020 年 11 月 普华永道和城市土地学会版权所有。 中国印刷出版。普华永道和城市土地学会版权所有。未经出版方书面许可，本报告的任何部分不得以任何方式或手段（无论是电子或 纸质手段）复制，包括影印和记录，也不得将其录入任何信息存储与检索系统。 推荐文献引用： 普华永道和城市土地学会：2020 年亚太区房地产市场新兴趋势 华盛顿特区：普华永道和城市土地学会，2020 年。 ISBN: 978-0-87420-467-4 编辑领导团队成员 ii 2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告 0 5 10 15 20 25 ?* 17.6% 7.3% 11% 7.6% 8.3% 23.7% 16.8%
8、2.9% 4.8% 参与调查人士分布，按所在国家/地区划分 资料来源 ： 2021年亚太区房地产市场新兴趋势 调查。 * 包括德国、印度尼西亚、马里、马来西亚、中国台湾、 泰国、英国、阿拉伯联合酋长国、美国和越南。 报告摘要 纵观整个 2020 年，亚太地区各国政府在 防止新冠肺炎扩散方面成绩不俗，缓解了 疫情对本地经济和房地产市场的影响。不 过，与此同时，人们感觉目前是多种暂时 性因素在支撑资产价值， 如政府支持措施、 银行宽限处理政策、健康的企业资产负债 表等，而这些因素不可能持久。随着资金 日渐枯竭，越来越多投资人相信，市场修 正将不可避免。 普遍相信，区域市场的不景气不及西方严 重，因
9、此投资人预期 2021 年资产价格会 下降。三个市场将会出现潜在压力： 中国 政府主导的流动性紧缩使得 规模较小的开发商无法获得银行融 资； 印度 本地非银行金融公司的崩溃 再次为私募基金带来机会； 澳大利亚 在亚太区中所受经济影 响较大，而较大的市场透明度短期内 可能会提供更多的购买机会。 随着经济衰退后果凸显，其他机会也在出 现。尤为明显的是，长期持有大量以房地 产形式作为公司资产的亚洲公司将考虑变 现所持资产以获取营运资金。通过出售 - 回租的形式将此等资产剥离，并根据需要 继续使用该等资产（通常作为公司总部）， 使得公司可以过渡到轻资产经营模式，有 利于更有效地利用公司资本。 投资人与
10、时俱进的另一个做法是将资金从 目前备受季节性或长期性压力的主流资产 类别（如办公楼、零售物业、酒店等）转 向下行市场中能提供可靠收入流的资产类 别（如物流、多单元住宅、数据中心等）。 值得一提的是，物流作为唯一因疫情而基 本面得到改善（主要因为网上零售商需求 iv 2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告 参与调查人士的公司，按公司所在地理区域划分 ? ? 49% 1% 23% 27% ? ? ? ? ? 资料来源：2021 年亚太区房地产市场新兴趋势调查。 高涨）的主资产类别备受投资人青睐。随 着投资人的争抢，此类资产类别的资本化 率正在不断压缩。 整个地区有个共同点，就是疫情作为催化 剂加速
11、了新冠肺炎爆发之前已经在酝酿的 趋势。环境、社会与公司治理（ESG）主 题是其中之一。ESG 在高端市场对买家 和业主来说一般更为重要，但随着健康和 环境问题的关注度越来越高，越来越多的 人认识到建筑节能可以直接转换为公司利 润。 全球房地产可持续评估体系（GRESB）等 标准正在帮助创建一个可持续性合规的事 实标准，而更新和更严格的 CPD 标准（衡 量建筑物的净零碳战略）也将出台。以后， 随着各国开始履行 2016 年生效的巴黎 协定所规定的义务，CPD 将变得更加重 要。 新建筑物的设计变得越来越灵活，进一步 反映了在当前日新月异的环境中变化的速 度。开发商寻求建设可适应新用途的通用 楼
12、房，目的是在其使用年限内可做多种用 途。而整体规划（速度放慢以获取更多认 可）可能也将变化，尤其是在当地人流集 中区内创建提供日常需要设施的分散居住 区和城市。 在资本流动方面，与去年同期相比，2020 年的交易额大幅下滑。部分原因是边境关 闭限制了买方的行动，另外卖方希望在疫 苗上市后，市场会迅速反弹，所以拒绝降 低资产价格。跨境资本流动也在下降，韩 国与日本仍相当活跃。这是因为投资人本 着“逃向安全资产”的心态搜寻内需强劲 且受地缘政治影响较小的市场。因同样原 因，对中国的跨境投资也非常可观。尽管 存在贸易摩擦，境外资本仍将中国视为重 要的投资目的地。 毫无悬念，今年投资前景的排名依然显示
13、 了对流动性强、稳定而且内需来源可靠 的区域门户城市市场的偏好。继去年之 后，新加坡仍然是投资人首选。尽管其并 非符合传统的投资人标准的根基稳固的门 户（如排名分别为第二和第三的东京和悉 尼），新加坡已成功地建立了中立的声誉， 这在日益分化的世界中显得很可贵，帮助 其在 2020 年从中国吸引了大量投资。同 时，因国内机构投资人将原定用于海外购 买的资本转回国内，韩国的投资额与去年 同期相比大涨 71%，达到创纪录的季度新 高。 虽然在有些市场银行收紧某些条款，在整 2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告 v 个亚太区市场，一般仍可得到银行融资， 即使银行对某些种类的交易（物流）有明 显偏好而
14、对其他物业（零售、酒店）则明 显不感兴趣。 如果说疫情对投资环境可能影响深远，资 产类型的影响也不可小觑： 办公楼：投资人多年来一直将办公楼视为 必选类别。目前，因各种影响因素，即社 交距离、居家办公趋势、经济萎缩以及租 客削减成本的需要等，优质办公空间的未 来需求仍是个问号， 投资人变得更加谨慎。 整个亚太地区的受访者普遍认为，尽管与 过去相比， 员工在家办公的时间会更多 （也 许每周一天），但这不太可能成为一种趋 势，起码不像在西方市场那样。所以，市 中心办公楼将无大碍，不过工作场所的布 局和设施可能会发生重大变化。 物流地产：在新冠疫情爆发之前已经是最 受欢迎的资产类别，而疫情期间由于网
15、上 购物激增，以及制造商开始建立零部件库 存（而之前为及时采购方式），物流地产 前景看好。但是，尽管物流设施的结构性 供应不足意味着需求将持续走高，投资人 有以下担心：首先，网上销售增长可能将 达到顶峰；第二，随着资本化率的不断压 缩，行业对定价的影响将超过市场。冷库 设施目前需求也很旺盛，同样是因为网上 销售增长导致需求上升。 零售地产：因疫情引起的网上零售激增再 次为之前已存在的趋势推波助澜。然而， 虽然长期而言，实体零售的前景严峻，但 也并非不可救药。首先，传统零售销售在 某些类别依然强劲，如奢侈品和非刚需商 品。其次，零售经营者加紧调整他们的资 产，通过重新设计以服务本地社区，同时 引
16、进其他商业型态以及住户。 住宅：作为一个资产类别，住宅在经济衰 退周期会受投资人青睐。这是因为（尤其 是在亚太地区）通常需求会很强劲，而且 vi 2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告 有良好的按揭贷款和租金支付记录。虽然 只有日本有相当数量的机构持有出租物 业，超低的国债收益率意味着投资人可能 会更愿意接受住宅资产的低回报率。 酒店：同零售业一样，酒店业倍受疫情打 击，主要原因是旅游业几乎瘫痪。尽管在 重新设计酒店使其专注于国内旅游业方面 仍有一些希望， 目前该行业似乎供过于求， 很多资产正在售卖，转作他用（例如作为 出租住宅）。酒店是目前出现在市场上的 首批困境资产之一。 读者须知 亚太区房地产市场新兴趋势是一份有关趋势和预测的出版物，今年发行的是第十五期，是房地产业内最受认可且被广泛阅读的预测 报告。 2021年亚太区房地产市场新兴趋势由普华永道和城市土地学会共同出品，提供了有关整个亚太区房地产市场投资和开发趋势
