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1、4个条件 2013年11期 “在世为你养老，生后留下房子。”一种新型的养老方式，随着2013年9月国务院关于加快发展养老服务业的若干意见的公布，正式浮出水面。以发源地美国的情况来看，该模式在一定程度上解决了老龄化社会的养老问题。但是，在中国，此种养老方式可能会遭遇水土不服，若要真正发挥它的养老功能，需满足以下4个条件。 条件一：房价高 收入低2013年5月15日，世界卫生组织在瑞士日内瓦发布了2013年世界卫生统计报告。报告显示，中国人均寿命已达到76岁。随着生活水平的提高，人的寿命只会越来越长，中国人的平均寿命超过80岁将成为可以预见的现实。而某些医疗、生活条件较好的城市，人均寿命更是大大领
2、先于全国水平。以北京为例，北京市卫生与人群健康白皮书显示，早在2005年年底，北京市民人均寿命就已经达到了80.09岁，而到了2012年，北京市的人均寿命更是高达81.35岁，已同世界高收入国家水平相当。中国人寿命的提升，意味着需要更多的财富来支持退休之后的老年生活。这就要求以房养老政策中的房产，必须具有较高的价值。按照现有物价水平，一对平均寿命可以达到80岁的老年夫妇，假设其每月消费3000元，则在20年的时间里共需要72万元，才能顺利完成老年生活。如果想生活得更好，则需要的资金将更多。这意味着，如果老年夫妇拥有的房产不能达到72万元的底线，则以房养老政策可能会成为空谈。此外，即使老年夫妇拥
3、有较高价值的房产，但如果其自身的存款较多或退休金较高，即他们并不缺钱，那么将房产抵押获得养老的可能性也较小。由此，一个悖论产生了：如果一对老年夫妇的收入水平低，意味着他们退休前工资也不会太高，怎么可能会有这个经济实力在退休前拥有至少价值72万元的房产？相应地，如果一对老年夫妇拥有房产，那么意味着他们在退休前拥有较为不错的收入水平，其退休金通常不会太少，那么他们为什么要反向抵押房产获得养老资金？尴尬产生了：有钱的不需要，没钱的办不到。事实上，拥有高价值房产，但经济收入低的老年夫妇，即使有，也是少数。如果不能有效解决这个问题，以房养老政策可能会成为空谈。条件二：创新金融产品以房养老的正式称呼应该是
4、住房反向抵押贷款，本质就是一种房产抵押贷款，而贷款业务通常被认为是银行的传统业务范围。在政策制定者的眼中，养老归属于保险。国务院关于加快发展养老服务业的若干意见中关于以房养老的说法是：“逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。开展老年人住房反向抵押养老保险试点。鼓励养老机构投保责任保险，保险公司承保责任保险。”但中国却不允许混业经营，即银行不能干保险的事，而保险也不能干银行的事。普通老百姓在银行里看到的那些保险产品，只是银行的代理销售业务，并非银行自己拥有的理财产品。中国的保险、银行、证券、信托、期货等金融机构，只能各干各的事，不允许你中有我，我中有你。这样问题就出来了：以房养老的房
5、子部分属于银行业务，保险难以插手，而以房养老的养老部分属于保险业务，银行又难以介入。如果混业经营不被允许，或者不能推出一种行之有效的打破双方业务界限的创新金融产品，那么以房养老这个银行业务和保险业务的混血儿如何才能“顺产”，确实是个很大的问题。条件三：房价、币值稳定房价稳定是指在老人从生前房产抵押开始到死后执行偿付为止的时间段内，房价始终保持在较为平稳的水平，不会超出当初太多，也不会低于当初太多。而币值稳定则是指上述时间段内，物价水平始终保持一个较为平稳的水平。两者的双稳定恐怕是以房养老能够得以顺利实施最重要的条件。1993年中国大米的市场价格大约为0.8元/kg。2013年，大米的市场价格最
6、低也要4元/kg，同期涨幅为400%。20年间，以米价计算，物价上涨4倍。假如2013年12月，仍然是60岁的张某夫妇向甲银行协商以房养老，房产是他们独立所有。双方协商：房屋作价70万元，由甲银行按月发放，等张某夫妇去世后，再卖出房子，偿还甲银行的贷款，如果有余款则归张某夫妇的子女所有。假如贷款利率按照现有执行标准计算，20年后的2033年，张某夫妇相继去世，可以发现连本带息，张某夫妇的子女一共需要偿还116万元。但是如果按照19932013年的米价计算，2033年116万元的实际购买力只相当于2013年的23.2万元，在这个例子中，甲银行显然吃亏了。假如，甲银行不想吃亏，双方约定房屋作价70
7、万元，张某夫妇房屋的产权在生后完全归甲银行所有，不论卖出多少钱，都不用返还给张某的子女。那么按照19932013年米价的涨幅，20年后70万元的房产价值应该在350万元，大大超过116万元。这样一来，张某夫妇一家显然也吃亏了。退一步说，即使张某夫妇同意了这种方案，甲银行还是会有担心的。万一到时候人口老龄化严重，房屋供大于求，房价非但没有涨上去，反而还跌了，跌得比当初70万元的预估价还低，那怎么办？甲银行岂不是又吃亏了？没有稳定的房价和物价做支撑，以房养老可能还只是镜中花、水中月而已。条件四：完全产权独立房以房养老，首要条件是老人拥有房产，而且这个房产必须是完全产权，即不存在贷款、抵押或与他人共
8、同所有等诸多情况。产权不完全就容易引发各种纠纷和问题。假定在2013年12月，60岁的李某夫妇向甲银行协商，养老抵押他们与子女共同拥有的现住房产。在甲银行依约按月发放贷款之后，李某夫妇过上了幸福的老年生活。20年后，李某夫妇相继去世。甲银行要求出售该处房产，履行以房养老合同。但李某夫妇的子女却提出，该处房产应该由他们完全继承。同时，他们对于李某夫妇与甲银行签订的养老合同一无所知。而且，他们也没有在上面签过名，签名系代签或伪造，该合同无效。就这样，一场最终可能需要闹到法院才能解决的纠纷出现了。只有养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全产权，才能拥有对房子的最终处置权。此外，仅仅拥有完全产权还不够，在以房养老模式中，老年夫妇拥有的房产也最好与子女的房产独立，各自居住。否则，老人故去后，子女便无处可居。
