（市场分析）住宅市场分析报告

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1、（市场分析）住宅 市场分析报告 （市场分析）住宅 市场分析报告 3.0 住宅市场分析 3.1 北京总体市场分析3.1 北京总体市场分析 3.1.1 总体供应3.1.1 总体供应 截至 2003 年，全市住宅建设的总存量达到 2.4 亿， 2004 年末，总存量已经达到近 2.8 亿，预计到 2005 年末可突破 3 亿大关。 2004 年商品住宅现房竣工面积 2344.0 万，同比增长 12.6%，销售率为 97.5%，比 2003 年同比高出 12.4 个百 分点。 （注：现房销售面积指已竣工完成销售的面积，包 括本年 1-12 月住宅现房成交面积 1010.9 万以及 2003 年预售的住

2、宅转入 2004 年竣工交用面积 1274.9 万） 。 2004 年商品住宅期房批准预售面积 2862.85 万，同比 增长 5%。 2004 年全市空置壹年之上的商品房 298.8 万，同比下 降 20.9，其中，商品住宅下降 27%。 2005 年壹季度商品住宅竣工面积为 235.4 万，比 去年同期增长 35.0%。 2005 年 1、2 月份商品住宅现房竣工面积 149.39 万 。 截至 2005 年 2 月底，全市商品住宅空置面积 346.43 万 。 表 3.1.1 北京新建住宅面积表 3.1.1 北京新建住宅面积（百万） 竣工面积14.99718.04921.91425.94

3、30.671.9634 住宅面积10.1414.0819.2620.8123.441.4939 住宅比例67.67887.980.2276.476.87 表 3.1.2 北京新建住宅套数表 3.1.2 北京新建住宅套数 总计149,970180,490219,140149,970281,23340,123 商品住宅101,400139,340192,620101,400240,70038,733 比例(%)67.67887.967.685.5996.53 资料来源：天福房产经纪 图 3.1.3 近年北京市住宅市场供应走势图 3.1.3 近年北京市住宅市场供应走势（单位：百万） 分析：分析： 过

4、去几年内北京市政府壹直于加大郊区基础建设的力 度，尤其是郊区公共交通网络和高速公路的建设，这些 工作均极大地增强了开发商和买家对郊区和环中心区住 宅的信心。 由于年前的土地政策变动，房地产市场很可能于今年集 中放量。预计 2005 年至少仍有规划的近 3000 万要投 放市场。 3.1.2 市场需求3.1.2 市场需求 2004 年商品住宅现房销售面积 2285.8 万，同比增长 29.1%，竣工面积 2344.0 万，销售率为 97.5%（注： 商品住宅现房销售面积指已竣工完成销售的商品住宅面 积，包括本年 1-12 月商品住宅现房买卖成交面积 1010.9 万，以及 2003 年预售的商品

5、住宅转入 2004 年 1-12 月竣工交用面积 1274.9 万） 。 2004 年商品住宅期房批准预售面积 2862.85 万，同比 增长 5，预售登记 2642.1 万，预售率为 92.3%，比 2003 年同期高 30.4 个百分点。 2004 年全市存量房交易 5.74 万套，706 万，同比分 别增长 67.9%、83.9%。存量房交易以二手商品住宅和再 上市已购公房为主，分别占存量房交易总套数的 46.1%、52.6%。 2004 年全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，商品 住宅期房单套建筑面积主要集中于 81-160/套之间， 占商品住宅成交总套数的 67.94；其中，经济适

6、用住 房主要集中于 81-120/套之间，占经济适用住房成交 总套数的 55.88%。 2005 年壹季度，全市商品住宅销售 327.3 万，超过全 部商品房销售面积的 90%。截至今年壹季度，全市商品 住宅空置 645.3 万，比去年同期下降 11.3%。 （见下 表） 2005 年 1、2 月，商品住宅现房销售面积 152.69 万， 高于竣工面积 3.3 万。 2005 年 1、2 月，商品住宅期房批准预售面积 221.86 万 ，同比下降 6.7%；预售登记 288.52 万，同比增长 8.3%。预售率为 130%，比 2004 年同期高 18 个百分点。 表 3.1.4 北京销售住宅

7、面积表 3.1.4 北京销售住宅面积（百万平米） 2004 年2344.02285.497.5% 2005 年第壹季度235.4327.3139%预售良好 资料来源：天福房产经纪 图 3.1.5 近年北京市住宅销售走势图 3.1.5 近年北京市住宅销售走势 分析：分析： 200 上图中的住宅包括别墅、公寓、商品住宅和经济适 用房。其中高品质公寓的平均销售率较普通中低售价住 宅项目为低；地理位置不够理想的住宅项目的平均销售 率较低，另外，大盘的销售大多较理想。 销售率逐年平稳上升，说明本市的房地产市场保持着健 康、有序的发展。 住宅平均销售率的递增也是北京中低价位住宅比例增加 的结果，同时销售率

8、的递增也和发展商逐渐重视消费者 需求有关。 2004 年，全市预售的商品住宅中，商品住宅期房单套建 筑面积主要集中于 81-160/套之间，占商品住宅成交 总套数的 67.94，说明面积适中、总房款不太高的住 宅仍是市场消费的主流。 3.1.3 近俩年销售价格3.1.3 近俩年销售价格 表 3.1.6 北京住宅销售价格表 3.1.6 北京住宅销售价格 2003 年2081.0 现房 4456 期房 5253 80.22% 2004 年2344.0 现房 4747 期房 5629 97.5% 2005 年第壹季度235.45779（预）139%预售良好 资料来源：天福房产经纪 3.1.4 北京市

9、住宅消费分析3.1.4 北京市住宅消费分析 购房者低龄化趋势明显。购房者低龄化趋势明显。 商品住宅购房对象以 40 岁以下为主，占 63。年龄于 20 岁以下、2130 岁、3140 岁所占比重均有不同程度增 长；其中，年龄于 2130 岁所占比重增幅最大，为 9.9。 4150 岁购房对象所占比重同比分别下降了 4.1、7.8 。 购房者群体偏向低收入化。购房者群体偏向低收入化。 购房对象家庭年收入以 10 万元以下为主，占 75.2%。家 庭年收入 5 万元以下所占比重同比下降 11.7%；家庭年收入 5-10 万元、10-20 万元所占比重分别比 2004 年 2 季度增长 了 5.8%

10、、4.95。 （如下图） 中高学历群体成为购房主力。中高学历群体成为购房主力。 近 7 成之上的潜于购房群体拥有专科或之上学历，购房 群体越来越呈现理性的消费趋势。 外来投资客购买力强劲，二次置业者比例持续攀升。外来投资客购买力强劲，二次置业者比例持续攀升。 购房对象置业目的以改善居住条件和基本居住为主，所 占比重为 81.94%（其中，购买高档次商品住宅所占比重为 12.1） ，投资仅占调查对象总人数的 7.9。改善性购房需 求、投资以及其他目的购房需求同比分别增长 3.4%、0.6% 和 0.1%。 投资所占比重增幅不大，需求稳定；基本居住、孩子上 学购房需求所占比重同比分别下降了 0.5

11、%、3.0%。 （如下 图） 居民收入水平提高，购房可支付能力增强。居民收入水平提高，购房可支付能力增强。 购房对象可支付月仍款额以 2000 元/月以下为主，占 75.2%。1500 元/月之上的所占比重同比均有不同程度增长， 其中，3000-4000 元/月购房对象增幅最大，为 2.4%；可支 付月仍款额为 1000-1500 元/月及 1000 元/月以下购房对象 所占比重同比分别下降了 4.1%、5.0。 （见下图） 居民收入水平提高，可承受的房价提升居民收入水平提高，可承受的房价提升 购房对象可承受价位以 7000 元/以下为主，比重为 92.4%，其中可承受 5000/以下的所占比

12、重为 56.7%；可承 受 4000 元/之上的所占比重同比均有不同程度增长，其 中，可承受 5000-7000 元/价位的所占比重增幅最大，为 4.0%。仅可承受 3000-4000 元/、3000 元/以下价位的购 房对象所占比重同比分别下降了 7.5%、1.9%。 （如下图） 2005 年预期房价稳中略涨2005 年预期房价稳中略涨 65.9%的购房对象认为 2005 年房价基本不变或略微上涨 （房价涨幅5） ，其中，认为房价略微上涨（房价涨幅 5）的所占比重为 44.88，28.65%购房对象认为明显上涨 （房价涨幅于 515之间，比重为 22.95）或大幅上涨 （房价涨幅15，比重为

13、 5.7%） ，5.4%购房对象认为 2005 年房价下降。 （如下图） 之上资料来源：天福房产经纪 3.1.5 住宅市场发展趋势3.1.5 住宅市场发展趋势 (1)住宅存量持续增长(1)住宅存量持续增长 1997 年，全市住宅竣工面积为 987 万，而 2002 年住 宅竣工面积为 1800 万，2004 年住宅竣工面积达到 2344.0 万。今后我市住宅建设的速度将继续增长，预 计 2005 年全市住宅建设增长速度于 10%-15%左右。 于见到本市住宅建设发展速度非常高的同时，也应该认 识到这个增长率的基数是非常低的，北京住宅建设的发 展仅仅有十年的时间。 (2)需求水平保持平稳(2)需

14、求水平保持平稳 尽管已经有大量住宅项目的存于，而且未来住宅项目仍 于继续开发，但北京居民对新住宅的需求壹直保持着比较旺 盛的水平。住宅需求能够分为下面几个方面： 由于收入的增加，目前有能力购买住房的首次购房 者； 由于城市改造而需要动迁的市民； 为了工作方便，就近购买小面积住宅或公寓的白领 目前已经拥有住房，但希望通过出售现有住宅而改善 居住条件的家庭； 那些已经退休的老人，希望拥有更好的居住场所； 于中国经济快速发展的情况下致富的人群，他们当下 能够购买更高档的住宅； 高收入家庭于郊区寻找更好的居住环境。 (3)人口重新分布(3)人口重新分布 基于种种原因，于最近几年，北京的人口分布逐渐地出

15、 现了从市区向郊区迁移的现象。就当下情况来见，四、 五环之间，尤其是东四五环之间，由于距 CBD 等地近于 咫尺，前景更是炙手可热。 这种现象的出现主要是因为于北京的城市改造中产生了 大量的拆迁人口，同时根据政府的城市规划，鼓励于郊 区建设新的住宅区。 大量的交通网络工程已经完工，包括到昌平、顺义和通 州的高速公路等，这些道路于 90 年代已经完成。这些 年，于五环路，京开高速，京沈高速和京津塘高速沿线 的住宅成为开发热点。这些高速公路的建设对于北京郊 区的发展来说是至关重要的。 3.1.6 住宅市场未来预测3.1.6 住宅市场未来预测 （1）需求 预计于中短期时间内，北京消费者对住宅的需求量

16、继续 增大。 城市改造造成拆迁人口对住房的需求水平提高。政府计 划从当下到 2005 年前，北京将有 15 万户居民从市区动迁。 （2）供应 由于去年的土地政策和银行利率的调整，预计 2005 年 北京住宅新供应量为 25 万套，总建面接近 3000 万。 （3）继续住宅郊区化 随着环绕北京的五环路竣工，加上从北京出发的多条高 速公路，均加速了北京住宅郊区化继续进行的步伐。 从当下开发情况见，短期内四、五环之间将是购房者的 首选区域，这是因为这壹区域距市中心较近，交通比较 方便，升值力大。 （4）增长的购买力 预计于购房者中将有大量的年轻人，由于职业原因，他 们有很大的机会增长工资和可支配收入的水平。 (5)消费者期望值提高 许多潜于买家是年轻人，他们受现代生活节奏的影响较 大。 于北京有 93%的购房者为自用，所以他们对房屋品质的 挑选将非常严格。 （6）置业门槛提高 去年央行调息，虽然对整个楼市不会产生影响，但降低 贷款比例将对购房者，尤其是年轻人，产生巨大的影响。 3.2 区域住宅市场分析3.2 区域住宅市场分析 3.2.1 项目分布3.2.1 项目分布