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1、- 164 -第六大部分：建筑设计成本控制措施（成本控制涉及多专业、多方面，加强每个细节的管理和节省，可以万涓滴水汇聚成河，形成大的节省。 ）1 设计管理原则1.0.1 注重方案设计注重方案设计阶段的成本控制工作，方案设计对建设项目成本的控制起到决定性的作用。1.0.2 提高外部沟通能力外部约束条件是设计的重要依据，提高外部沟通能力是确保设计工作顺利进行的要素，相比其内部条件显得更加难以把握，把握的水平将直接影响项目成本和设计周期。外部沟通能力除与业主的沟通能力之外，还包括与行政审批部门、行政管理部门、垄断行业以及法定咨询单位沟通的能力。1.0.3 提高设计组织能力设计组织能力决定设计工作效率
2、，直接影响建设项目的进度、直接成本及间接成本：1 前提是业主方提供的设计条件不发生重大变化，目的是设计工作不发生逆转；2 与业主方的有效沟通，共同维护业主单位提供的设计条件的严肃性，是设计工作不发生逆转的保证；3 设计组织的关键在于运作好各设计阶段、各设计子项的串联与并联，尽可能做到无缝“ 接力赛跑” ；4 设计组织的方法是作好进度控制（附线状图或柱状图） ，各专项设计在各设计阶段介入的时间及深度（附鱼剌图） ，以及主线与附线之间的配合。1.0.4 性价比优先原则性价比是生产者追求的首要目标，投入是为了产出，生产是为了销售：1 不作不切实际的、性价比低下的追求；2 为追求项目特色及销售亮点，应
3、事前测算投入产出比。1.0.5 设计控制设计差错控制及修改、变更控制：1 控制设计差错数量，列入设计考核指标；2 设计差错应尽可能消灭在实施前；3 设计前后阶段之间及各专业设计之间的配合、协调是减少差错、优化设计的关键；4 事前确认修改、变更对建安造价的影响，减少实物返工。1.0.6 业主意见确认设计全过程各环节均以业主的书面意见为新增设计依据，在已有设计的条件下，该书面意见是甲、乙双方共同控制项目成本的核心内容。2 设计前期准备2.0.1 设计提前介入项目决策是开发项目成本控制的前提。设计单位提前介入- 165 -业主的决策过程，参与土地投标前的预可行方案研究，是控制开发项目成本的有效措施：
4、1 密切把握业主方对项目的产品定位及技术要求，为项目决策提供有效的技术支持；2 及时做好信息共享与交接，避免设计过程出现较大的分歧，引起设计重大修改；3 提醒业主避免严重违反规范法规的想法带入预可行方案。2.0.2 资料收集完备资料收集的完备程度决定不可預见费的多少，资料收集的内容包括：1 本案的土地证明；2 本案的相关规划，本案有无审批的历史；3 与本项目相关的各种退距及保护距离的特定要求；4 场地地形、朝向、风向、微气侯、景观、观景等特点；5 左邻右舍现状及规划；6 现状地形图，如地形图与现状不符，应要求业主实测；7 地貌地质影响方案设计及技术设计，场地初勘最为重要；8 相关的高压线 地下
5、的城市管网、光纤、轨道交通等重要的城市基础设施资料；9 上水下水电气的源头、路径、接口及能力，过境市政下水要慎重；10 地下人防资料，包括修建规划、修建状态、产权关系；11 本案有无非常规的特殊问题。2.0.3 住宅产品定位住宅产品定位影响销售速度及财务成本，过多的户型定位增加系统整体的运作成本：1 各类户型的比例及户型品质的标准；2 户型标准的多样性及同一户型标准式样的多样性；3 市场对建筑风格的接受程度；4 较多采用受市场欢迎的成熟户型。3 分期建设设计管理3.0.1 分期设计管理目标在满足要求的前提下减少前期投入，是分期建设的项目设计管理争取的目标： 1 总图分期应保证道路交通、消防设备
6、用房及消防扑救的要求；2 建筑分期应满足销售对各期户型比例的要求；3 设备分期应满足前期验收、交房及入住的要求；4 环境分期应协调施工组织，并满足前期绿树成荫的要求；5 应将样板区作为前期的首期考虑。3.0.2 分期设计衔接内容为满足前期的验收及交付使用，应作好相关设计内容的衔接：1 尽可能将本期范围之外的道路、挡墙、给水、排水、供电、供气以及需改造的- 166 -过境市政设施等相关的设计一并完成；2 注意在总图中分期部位的可实施性，衔接好各期的道路、人行道标高及建筑室外地坪标高，尤其要考虑排水分期的可能；3 注意在总图中临时施工道路的安排；4 考虑分期建设对设备用房布置的影响，保证前期建设验
7、收及交付使用的需要。4 总图设计4.1 地质与总图设计4.1.1 场地初勘应在方案设计之前进行场地初勘，掌握持力层等地质状态，作为总图布置的重要依据。4.1.2 总图布置利用场地的现有资源，结合不同的地质条件，如较好的地质、较差的地质、回填、冲沟等状态，综合考虑建筑布置及基础方式： 1 避免在地质条件不适合的位置布置建筑；2 综合考虑高低层建筑及地下车库布置的经济性；3 降低基础总造价；4 提高地下建筑利用率。4.2 地形与总图设计4.2.1 朝向与风向建筑布局应尽可能考虑朝向、日照要求，应作风向模拟分析来确定建筑布置。4.2.2 挡土墙地形变化较大的场地，对各种挡土墙形式、高度进行分类、分级
8、，应尽可能优先采用放坡绿地或逐级退台的方式，避免采用高大的挡土墙，以降底成本。4.2.3 土方平衡结合场地地形特点，应尽可能做到土石方挖填平衡：1 挖方应计算地下建筑部分；2 填方应考虑松散系数；3 平场开挖与建筑地下部分开挖应力争一次完成。4.2.4 竖向设计比较小区场地高差明显时，应作竖向设计比较进行经济分析。地质初勘反映持力层等地质状态变化大的项目，应多作包含持力层状态的剖面进行竖向设计比较，以准确把握基础状态。4.2.5 建筑标高场地设计应与周边规划道路、场地相衔接，结合现状高差及地质状况，合理确定建筑布置及正负零标高，避免深挖、高切及深基。4.2.6 小区车行道路在满足车行交通、消防
9、车行、车库出入等功能要求的前提下，控制道路长度。4.2.7 车库出入口合理选择地下车库出入口位置，尽量避免地面出现大体量的旋转车道。4.3 设备专业总图设计- 167 -4.3.1 总图布置的原则综合考虑建筑布置、负荷分布、外部接口、地形地貌、环境景观以及分期实施等因素，合理确定设备专业的负荷中心、管线管廊及构筑物总图布置。4.3.2 给排水总图布置综合考虑给排水专业给水管、消防给水管、污水管、雨水管等管线管廊，以及污水处理池，隔油池等构筑物在总图的平面和竖向的布置：1 场地竖向设计及小区道路设计，充分考虑雨、污排水的排向及经济合理性，避免高差大的跌排水井；2 最大限度的利用外部管网资源，充分
10、利用市政给水水压供水，合理利用市政雨、污管道高程，重力流排水；3 要能解决好室内外各类管道的合理连接，尤其解决好重力流的排水管道的合理连接。4.3.3 雨水回用尽可能利用雨水收集技术，作雨水回用设计。4.3.4 电气设备用房总图布置开闭所、变配电所、柴油发电机房的总图布置：1 主要电气设备房（开闭所、变配电所、柴油发电机房等）的点位尽量靠近各自的负荷中心，并应满足供电半径的要求，尽量不设置在最下面一层，並应避开上一层的卫生间、厨房、水泵房等房间；2 柴油发电机房尽量靠近变配电所，且临贴建筑的外墙布置；3 冷水机房应尽量靠近为其空调主机供电的变配电所；4 大型小区及城市综合体电气设备房的位置及数
11、量应考虑工程分期、物业管理、业态撤分的需要，在一期工程内设置必要的电气设备房确保一期工程通过各种验收、使用。4.3.5 电气管网总图布置优化强电、弱电管网走向，合理布局。4.4 环境总图设计4.4.1 景观设计介入景观设计应在方案设计进行中介入。4.4.2 环境性价比单位销售面积的环境成本特别是绿化投入的性价比极高，建筑方案设计应引导景观方案设计：1 建筑方案所形成的环境空间应有利于景观方案设计的再创造；2 场地坡度较大的项目，顺势而为解决各种开发需求，是建筑、环境设计布局的原则；3 建筑布置应尽可能保护原生态，有利于营造出有生态特色的小区环境；4 小区环境设计最迟应在小区方案设计后期介入。4
12、.4.3 绿地率绿地率必须大于“设计条件”所要求的比例，但不宜超过太多，以免引起不必要的麻烦，更不能因难度大而虚算。4.4.4 调查现状树木小区方案设计之前业主方应对场地现状树木进行调查，在实测 1/500 地形图上对原生树木中较大或树种较好的树木，逐一标注其坐标、树根部标高、胸径、树高、树冠直径及树种等数据。- 168 -4.4.5 利用生态资源在总平面设计及竖向设计时，尽可能结合小区建筑形态及建筑风格，保护并充分利用生态资源，是最有效的提升小区品质、增加附加值、降低成本、促进销售的途经。设计时应遵循如下原则：1 百年以上的古木及名贵树种必须保护；2 成片林木应保护其生态；3 应尽可能保留那
13、些胸径较粗、树较高、树冠较大或树种较好的孤植树。4.4.6 利用水体景观资源当项目用地周边或项目用地范围内有江河湖泊、次级河流、人工水体等水体景观资源， “设计条件”明确保护要求的应严格执行，并充分利用水体景观资源提升设计品质。4.4.7 小型水体保留利用当项目用地范围内有溪流、水塘、湿地等天然或人工的小型水体，设计条件未明确保护要求的，是否保留利用应作如下考虑：1 视项目容积率、覆盖率状况，判定是否有保留利用小型水体的用地条件； 2 调查项目所在地降水量及其季节分布；3 调查小型水体上游汇水面积内的开发建设强度，以及土地利用规划和控制性详细规划，确定最终有效的汇水面积，判定能否保证来水量；4
14、 调查小型水体上游汇水面积内的排污状况，以及排污系统的规划及实施计划安排，判定能否保证来水水质；5 视水源的多少确定保留利用小型水体的多少和大小，并考虑对现有水体深度、蓄水量的改造；6 不得用城市供水补水，应采用小区内的水循环或节能中水利用，并考虑补水措施的一次性投入和运行费用。5 建筑方案设计5.1 设计条件5.1.1 明确主要设计参数除规划所给定的“设计条件”外，还应明确主要设计参数：1 建筑工程等级、设计使用年限；2 建筑层数、层高和建筑高度；3 防火设计建筑分类及耐火等级；4 人防工程防护等级、抗震设防烈度、屋面防水等级及地下室防水等级；5 住宅的套型和套数，包括每套的建筑面积、使用面
15、积及阳台建筑面积。5.1.2 明确小区配置应明确小区必须配置的大门、围墙、门卫、公厕、垃圾站、居委会、物业用房 (含客户接待中心)，以及按照规划要求需配置的幼儿园、健身场地及设施、医疗站、物管用房、社区服务用房等设施。还应考虑售房部今后的使用功能。5.1.3 明确品位和风格方案设计首先应明确小区的定位及风格，以及建筑的造型、色彩和主要外装饰材质。- 169 -5.2 建筑形体5.2.1 住宅建筑体形住宅建筑，特别是高层、超高层住宅建筑体形不宜异形，其建筑平面宜成简单的几何图形：1 建筑平面反映的结构体系应理性、清晰，不出现结构抗震设计超限；2 平面宜简单、规则、对称，减小偏心；3 尽量避免或少
16、出现结构转换或不规则结构；4 突出部分长度不宜过大；5 不宜采用角部重叠的平面图形及细腰形的平面图形； 6 尽量少挖缝，不应开深槽；7 减少外墙长度；8 建筑竖向收、突不宜过大，並控制收、突高度；9 考虑建筑体形与节能的关糸。5.2.2 体形系数注意住宅建筑的体形系数，如无特殊和必须，住宅建筑的主体应尽可能简洁，体形系数控制在 0.45 以内。5.2.3 标新立异建筑体形标新立异的建筑体形设计方案应注意以下事项；1 应与结构专业沟通，研究其结构方案是否可行；2 应与设备专业沟通，研究其技术方案是否可行；3 应研究其是否符合建筑防火的强制性规定；4 标新立异建筑体形的外皮，其材料、构造的价格往往较
