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1、- 1 -养老社区可行性研究报告深圳市 XX 置业有限公司- 2 -概 要一、发展目标本项目通过对项目所处地块的山海、生态等自然资源以及人文资料之优势进行充分的分析与评估，结合项目所处片区的整体市政规划，结合国家鼓励民营资本以各种形式发展养老产业的政策导向，从项目规划、功能划分、物业产品细部以及统一配套方面进行有针对性的方案设计，以打造中国第一个大型的、综合配套完善的、真正意义上的养老社区，从住宅设计、环境设计、社区文化设计等各方面均能满足老年人生理及心理需求的养老社区，以促进中国养老产业发展，有效解决人口老龄化带来的社会问题，满足老年人的养老需要。完善社会养老功能与城市建设，提升城市形象，并
2、以此带动项目周边旅游人文资源的开发，促进项目整体规划的实施与国际养老生态社区的建设。选择烟台，天时 地利 人和打造中国 21 世纪全新养老社区典范中国 21 世纪创新养老服务模式领跑者- 3 -建设联合国人居城市示范社区二、总体定位孝 贤 苑魅力烟台尊老人文生态社区联合国人居城市示范社区 形成“环境优美、体现传统文化、功能完善”的居住体系。 形成“结构完整、开放型、自主成型”的养老产业体系。 形成“以开发商开发，专业公司经营，社区业主参与管理”的全新经营管理模式。 形成“硬件全面、布局合理、内容丰富、层次多样”的社区文化体系。 形成基于以上四个体系的“社区环境及公园旅游、商业购物休闲旅游、老年
3、服务特色旅游、社区文化和海- 4 -洋旅游”的综合旅游休闲体系。六大主题社区: 六大核心功能 尊老社区：老有所养 满足亲情层面的需求 生态社区：老有所乐 满足交往层面的需求 人文社区：老有所学 满足精神层面的需求 山海社区：老有所享 满足无障碍层面需求 健康社区：老有所医 满足居住环境的需求 完善社区：老有所依 满足医疗层面的需求 - 5 -三、形象定位 构建和谐城市，和谐社区，和谐生活。 开创全新的养老模式，发展完善的养老产业，打造专业亲情的颐老新镇。 创造中国国际养老生态住区人居可持续发展模式。 开启和谐人居未来，启动联合国人居首席样本。 集养老护理与休闲度假融为一体，人与生态的高度和谐，
4、本土文化与国际趋势的交融共生，区域发展与城市升级紧密关联的创新典范。 中国 21 世纪全新养老社区 打造集在宅养老、健康居住、商业休闲、旅游度假、社区文化五大价值体系于一体，体现规划科学、平衡发展、充分民主、有效自治的现代大型社区。- 6 -四、城市品牌定位烟台:弘扬孝贤文化，共建和谐社会的典范城市敬老人尊重，家和国昌盛百善孝为先，孝是人类与生俱来、万古长存的美德贯彻中央“十一五规划”精神，重视中华民族传统孝文化的继承与发展，共建社会主义和谐社会；本着保持生态平衡、集约化城镇发展，实现可持续发展的理念，以动态发展的分析思路和方案，在本项目提供差异化养老度假居住产品区域开发运营模式提升区域功能能
5、级三者之间，探寻一种和谐、共生、互长的可持续发展解决之道。重视中华民族传统孝文化的继承与发展，在全社会倡导敬老爱老助老风尚，是提高国民素质，化解社会矛盾，融合代际关系，促进家庭和睦，构建社会主义和谐社会的战略措施；对于推动老龄事业的发展，全面建设小康社会，实现中华民族的伟大复兴，具有重要的现实意义。建设和谐人居，和谐城市，和谐社会- 7 -增加城市就业扩大城市知名度为城市发展注入新的活力夺取世界级大奖，铸就城市品牌五、服务人群定位配合孝贤苑开发规划的整体设计，成为一个复合型都市国际养老生态社区。面向东北亚、面向亚太、面向世界的退休人士提供社会集中养老的区域。进而带动周边综合旅游资源的进一步及深
6、层次开发，带动周边城市和全球的旅游休闲客户的入住。- 8 -目 录第一部分:发展定位一、发展目标二、总体定位三、形象定位四、城市品牌定位五、服务人群定位第二部分:功能构建一、总体开发思路二、功能结构分析三、整体功能结构布局四、项目发展计划与安排- 9 -第三部分:可持续发展模式的确立一、开发理念二、运作模式和策略三、可持续发展养老新模式的确立附录:发展背景与市场研究报告一、养老社会状况二、养老产业发展三、老年社区发展研究四、养老模式研究- 10 -第一部分:发展定位以山海的名义！以孝贤苑的名义！以父辈的名义！以烟台的名义！- 11 -一、 发展目标因为有梦想，现实总超出我们的想象！本项目通过对
7、项目所处地块的山海、生态等自然资源以及人文资料之优势进行充分的分析与评估，结合项目所处片区的整体市政规划，结合国家鼓励民营资本以各种形式发展养老产业的政策导向，从项目规划、功能划分、物业产品细部以及统一配套方面进行有针对性的方案设计，以打造中国第一个大型的、综合配套完善的、真正意义上的养老社区，从住宅设计、环境设计、社区文化设计等各方面均能满足老年人生理及心理需求的养老社区，以促进中国养老产业发展，有效解决人口老龄化带来的社会问题，满足老年人的养老需要。完善社会养老功能与城市建设，提升城市形象，并以此带动项目周边旅游人文资源的开发，促进项目整体规划的实施与国际养老生态社区的建设。- 12 -1
8、、政策导向中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出，全面贯彻落实科学发展观， “十一五”时期促进国民经济持续快速协调健康发展和社会全面进步，要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局。坚持发展是硬道理，坚持抓好发展这个党执政兴国的第一要务，坚持以经济建设为中心，坚持用发展和改革的办法解决前进中的问题。发展必须是科学发展，要坚持以人为本，转变发展观念、创新发展模式、提高发展质量，落实“五个统筹” ，把经济社会发展切实转入全面协调可持续发展的轨道。积极应对人口老龄化弘扬敬老风尚，营造老有所养、老有所乐、老有所为的社会氛围。积极发展老龄产业，增强全社
9、会的养老服务功能，提高老年人生活质量，保障老年人权益。实施爱心护理工程，加强养老服务、医疗救助、家庭病床等面向老年人的服务设施建设。各级政府要充分认识加快养老产业发展的重要性和必要性，认清养老产业发展的巨大潜力，解放思想，更新观念，把养老产业发展提高到发展新兴产业，扩大就业，维护社会稳定，促进经济社会可持续发展的高度，纳入本地区国民经济和社会发展的总体规划，切实抓紧抓好。2006 年 2 月，全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部等 10 个部门在联合下发的关于加快发展养老服务业的意见中指出，要逐步建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系。为促进养老服务业发展，
10、意见指出要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。发展养老产业，建立和完善社会养老服务体系，满足老年人不断增长的物质文化生活需要，使老年人老有所养、老有所医、老有- 13 -所乐、老有所学、老有所为，关系到经济和社会的协调发展，关系到国计民生和国家的长治久安。“以满足日益增长的社会养老需求为目标，以老年人福利服务为重点，坚持以居家养老为基础，社会福利服务为依托，社会福利机构为补充的发展方向，探索一条由政府倡导资助，社会力量兴办社会养老产业的发展道路，逐步建
11、立与城市经济发展和社会需求相适应的社会养老服务体系、管理体制和运行机制，实现养老产业健康有序快速发展。 ”这已经成为城市利用自身优势加快养老产业发展的工作重点。2、社会背景与其他国家相比，中国的人口老龄化具有以下主要特征： 1) 老年人口规模巨大2004 年底，中国 60 岁及以上老年人口为 1.43 亿，2014 年将达到 2 亿，2026 年将达到 3 亿，2037 年超过 4 亿，2051 年达到最大值，之后一直维持在 3 亿4 亿的规模。根据联合国预测，21 世纪上半叶，中国一直是世界上老年人口最多的国家，占世界老年人口总量的五分之一。到 21 世纪下半叶，中国也还是仅次于印度的第二老
12、年人口大国。2) 老龄化发展迅速65 岁以上老年人占总人口的比例从 7%提升到 14%，发达国家大多用了 45 年以上的时间。中国只用 27 年就可以完成这个历程，并且将长时期保持很高的递增速度，属于老龄化速度最快国家之列。根据联合国人口署的资料，中国的老年比每 5 年平均增加的百分点从 1977 年左右就超过了世界的平均水平，也高于发达国家的发展速度，预计到 2015 年将达到 4.39%的最高发展速度（这与我国的第二次人口生育高峰有很大的关系） ，而同期世界平均老年比发展速度也达到最高，仅为 2.36%。- 14 -3) 地区发展不平衡中国人口老龄化发展具有明显的由东向西的区域梯次特征，东
13、部沿海经济发达地区明显快于西部经济欠发达地区。最早进入人口老年型行列的上海（1979 年）和最迟进入人口老年型行列的宁夏（2012 年）比较，时间跨度长达 33 年。地区之间老年化程度的不同预示着未来人口流动的加剧。人口老龄化在东部经济发达地区表现明显，这些地区经济发展对劳动力的需求将通过吸引西部地区年轻劳动力的流入而得到满足。因此，劳动力跨地区的流动将减小地区之间人口老龄化程度的差异。如果劳动力从不发达地区流入发达地区的速度很快，也有可能出现不发达地区老龄化问题比发达地区更严重的情况。4) 城乡倒置显著目前，中国农村的老龄化水平高于城镇 1.24 个百分点，这种城乡倒置的状况将一直持续到 2
14、040 年。到 21 世纪后半叶，城镇的老龄化水平才将超过农村，并逐渐拉开差距。这是中国人口老龄化不同于发达国家的重要特征之一。5) 女性老年人口数量多于男性目前，老年人口中女性比男性多出 464 万人，2049 年将达到峰值，多出 2645 万人。21 世纪下半叶，多出的女性老年人口基本稳定在 1700 万1900 万人。多出的女性老年人口中 50%70%都是 80 岁及以上年龄段的高龄女性人口。6) 老龄化超前于现代化发达国家是在基本实现现代化的条件下进入老龄社会的，属于先富后老或富老同步，而中国则是在尚未实现现代化，经济尚不发达的情况下提前进入老龄社会的，属于未富先老。发达国家进入老龄社会时人均国内生产总值一般都在 500010000 美元以上，而中- 15 -国目前人均国内生产总值才刚刚超过 1000 美元，仍属于中等偏低收入国家行列，应对人口老龄化的经济实力还比较薄弱。这表明中国人口老龄化进程与经济发展不同步的矛盾还将持续一段时间。人口老龄化的迅速发展必然会给中国社会经济发展带来一些不利的影响。3、社会难题据悉，目前山东省 60 岁以上的的老年人数已达到 1193 万，占全省总人口的
