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1、目 录第一章 总 论1第一节 项目基本情况1第二节 研究依据与范围3第三节 研究结论4第二章 项目建设的背景及建设必要性6第一节 和平与发展为旅游业开辟了广阔的发展空间6第二节 国家对老年人旅游事业发展的政策支持7第三节 凭借江西旅游业快速发展的契机10第四节 某某新福利康复度假休闲中心项目优势11第三章 市场分析与定位15第一节 旅游市场发展现状15第二节 茂龙度假休闲业未来发展及预测20第三节 新福利康复度假休闲中心项目客源分析预测21第四节 市场定位23第四章 建设地点及建设条件25第一节 建设地点25第二节 建设条件26第五章 建设内容及建设规模29第一节 建设内容29第二节 建设规模
2、30第六章 建设方案32第一节 新建建筑物设计情况32第二节 项目建设原则32第三节 总体布局33第四节 工程建设方案34第七章 消防及安全44第八章 环境保护与能源节约46第一节 环境保护46第二节 能源节约47第九章 项目组织机构及劳动定员50第一节 组织机构设置50第二节 劳动定员51第三节 人员培训51第十章 项目建设管理及招标投标52第一节 建设管理52第二节 招标投标52第十一章 项目建设进度安排54第一节 项目实施进度54第二节 质量保证体系55第十二章 投资估算与资金筹措56第一节 投资估算56第二节 资金筹措59第十三章 财务分析与评价61第一节 项目经济分析遵循的主要依据6
3、1第二节 各项财务基础数据61有关证明材料一、附件1、项目承担单位事业法人证书2、项目单位事业法人组织机构代码证书3、项目土地租赁合同三、附图1、项目“社会康乐度假休闲福利中心”建设地点区位图2、项目“社会康乐度假休闲福利中心“总平面布置图III第一章 总 论第一节 项目基本情况一、项目名称某某生态园社会康乐度假休闲福利中心二、项目业主该项目业主为某某生态农业发展有限公司。某某生态农业发展有限公司成立于2008年1月，注册资本二千万元，法定代表人：*，办公地址：*168号，是一家以农业开发为主的有限责任制公司。三、项目建设地点*湖田乡林田村四、项目建设内容及规模（一）项目建设内容根据公司未来发
4、展规划目标与规划用地情况，整个项目分两期建设：1、第一期将拟建成三幢某某新福利康复度假休闲中心，总共建筑面积20400 m2。主要建设内容：A幢的层数为7层，BC幢的层数各为4层，其中A幢的第1层为老年人活动室及医疗生活配套用房，A幢的第24层和BC幢的第1-4层为老年人公寓，A幢的第57层为办公及工作人员用房，同时室外配套建设生态停车场、游泳池、绿地及植物园等。2、第二期在主体建筑物周围加建六栋9000m2两层联体别墅与三栋3600m2四层独立别墅。（二）建设规模1、新建三幢某某新福利康复度假休闲中心，总共建筑面积20400 m2其中：A幢层数为7层，总建筑面积13200m2，第1层为封闭式
5、对中心内老年人活动室及医疗生活配套用房（3600m2）；第24层为老年人公寓（185间、55套，4800m2）；第57层为办公及工作人员用房（4800m2）；B幢层数为4层，总建筑面积：3780m2，其中第1-4层为老年人公寓（147间、70套）C幢层数为4层，总建筑面积：3780m2，其中第1-4层为老年人公寓（147间、70套）2、另加建六栋9,000m2（290间、套）两层联体别墅，三栋3,600m2（100间、套）四层独立别墅。总建筑面积33000m2，共有住房869间（585套），可同时接待1200人以上老年人居住。五、总投资估算及资金筹措（一）总投资估算总投资估算为：3484.75
6、万元。其中：建设投资：2984.75万元、流动资金：500万元。（二）资金筹措项目所需资金3484.75万元，由业主自筹2484.75万元，拟申请上级扶持1000万元。第二节 研究依据与范围一、研究依据1、某某工程咨询有限公司与某某生态农业发展有限公司签定的“编制项目可研报告合同书”；2、业主提供的有关项目资料；3、国家有关编制可行性研究报告的规范规定；4、现行建筑设计规范大全；5、现行建设结构规范大全；6、现行建筑设备规范大全；7、工程设计标准大全；8、建设项目经济分析与评价(第二版)；9、国标建筑设计防火规范GBJ16-97；10、民用建筑设计通则；二、研究范围本可行性研究报告的研究范围为
7、：项目建设背景及建设必要性、某某新福利康复度假休闲中心市场的分析与定位、建设地点与外部建设条件、建设内容及建设规模、建设方案、消防及安全、环境保护与能源节约、项目组织机构及劳动定员、项目建设管理及招标投标、投资估算与资金筹措、技术经济分析与评价、项目风险分析等。三、主要技术经济指标某某新福利康复度假休闲中心主要经济指标1、某某新福利康复度假休闲中心总建筑面积33000 m22、总投资3484.75万元其中：建设资产2984.75万元流动资金500万元3、年净利润525万元4、全部投资税后内部收益率16.205、全部投资税后投资回收期6.64年6、投资利润率20.107、投资利税率15.078、
8、资本金净利润率15.06第三节 研究结论由于该项目以老年人健康快乐第一为新生活理念。凭借某某生态园的自然优势，将公益性事业与市场化运作相结合，既充分考虑到老年人的利益，又考虑到企业的持续发展，同时还可将传统的孝道文化与现代精神文明相结合，它的建成在为全国老年事业方面发展做出积极贡献的同时，还使得老年人在精神上身体上得到极大的愉悦。因此，该项目的建成，不仅为茂龙的旅游增加新的亮点，并以其成功的经营和自身的形象成为茂龙生态园度假休闲新的模式。经测算，项目总投资3484.75万元，其中建设资金2984.75万元，流动资金500万元。项目建成投入使用后，全部投资财务内部收益率为17.54（税后）、投资
9、利润率20.10，全部投资回收期6.64年（税后），项目具有良好的清偿能力和盈利能力，项目在财务上可行。第二章 项目建设的背景及建设必要性第一节 和平与发展为旅游业开辟了广阔的发展空间当今，世界正处于相对和平时期，各国之间的经济、政治、文化得到了飞速发展，为国际旅游业创造了良好的发展环境和条件。在欧美等发达国家，度假旅游已经成为一种势不可挡的潮流。自二十世纪九十年代起，随着全球相对过剩的经济格局的形成，旅游业成为刺激各国经济发展的源动力之一。在此背景下，全球旅游业如虎添翼，以年均4.4的速度持续增长，同时带动了其它相关产业如交通运输业、服务业、金融业等的发展。据专家预测，未来20年内，全球游客
10、人数将达到15亿，旅游总收入将达至2万亿美元，旅游业将成为世界第一大产业。中国拥有着几千年渊源的历史文化资源和丰富的旅游资源，有漫长的海岸线和高质量的海滩，有众多适合开发为旅游度假地的山川和温泉，构成了独特的中华旅游文化脉系。它将成为世界旅游文化的一支“奇葩”，并随着旅游业的全球一体化进程，将日益受到国外游客的青睐，中华旅游资源的不可替代性使其有希望在2020年成为世界旅游观光的首选地。随着我国改革开放的不断深入，21世纪的中国旅游业将会迎来一个更加美好的春天。老年，是人类社会发展中不可避免的付出的代价，老年人是我们这个社会中特殊的困难群体，根据中国老年人抽查调查测算，中国有视力老年、听力言语
11、老年、肢体老年、智力老年、精神老年等各类老年人6000万，占人口总数的5%，18%的家庭有老年人。在党和政府的关怀下，广大老年人自强不息、顽强拼搏、乐观向上、开拓进取，已经成为当今社会精神文明、政治文明和物质文明建设中一支不可缺少的力量。他们渴望与健全人一起平等参与社会生活。共享社会物质文化成果，渴望进一步融入社会，在饱览祖国各地锦绣山河的同时在精神上身体上得到极大的愉悦。在国外，老年人旅游已经成为旅游产业的一部分，有的国家甚至专门设立了老年人旅游服务机构，目的就是满足老年人对旅游的渴望。去年8月，意大利国家旅游部门呼吁各有关单位给予老年人旅游市场高度关注，为老年人旅游者多提供一些便利条件，以
12、带动老年人旅游业的进一步发展。同时为了推进老年人旅游，开通 “直通假期”的网站，宗旨是为老年旅游者提供更为便利的服务，鼓励他们出外旅行。在国内，这项工作虽方兴未艾，却又任重道远，在国内外旅游事业蓬勃发展的今天，某某新福利康复度假休闲中心的成立，填补了国内老年人旅游市场的空白。第二节 国家对老年人旅游事业发展的政策支持1998年11月召开的中央经济工作会议，做出的把旅游业列为国民经济新的增长点的决策，明确了旅游业是经济产业，并将其作为拉动国内内需的杠杆手段。国家计委首次把旅游项目列入国债项目；国家经贸委制定旅游产业政策；以及财政部大力增加对旅游业发展的财政支持，表明了国家对旅游业发展的政策支持力
13、度。与此同时，国家采取了一系列相应措施，如延长假期，以启动假日旅游消费，拉动相关产业的供需，大力发展“假日经济”，使国内旅游业的发展驶入良性循环轨道。据此，江西省委、省政府在1998年就明确提出：“有必要突出和强调旅游业在江西经济发展中的地位，使之成为全省经济发展的龙头”。从而把旅游业在经济发展中的地位提升到了一个新的高度，旅游业成了江西省的优势龙头产业、支柱产业和经济热点，江西省旅游业在国民经济建设发展中起着越来越重要的作用。为保证旅游业健康发展，省政府先后颁布了江西省旅游规划大纲、江西省旅游管理条例、江西省旅游市场管理规定，充分体现了我省对旅游业发展的高度重视，将旅游业推向了法制建设的正确
14、轨道。对旅游资源的开发和保护，江西省制定了一系列相应的规定：对旅游资源特点突出、旅游景点相对集中、旅游经营效益显著的区域，可以划定为国家和省级旅游开发区，享受有关优惠政策。还鼓励外商以合资、合作等方式参与开发旅游资源、建设旅游设施和经营旅游项目，并在税收等方面给予优惠政策的支持，为旅游业快速发展提供了强有力的保障。我国目前13亿人口中，老年人有1.35亿人，解决老年人问题，满足老年人不断增长的物质和文化需要，实现老年人康复事业与经济社会协调发展，促进社会公平和稳定，是社会主义现代化建设一项重要而紧迫的战略任务。如何解决老年人在经济供养、医疗保健、生活照料和精神文化等方面日益增长的需求，是关系国
15、计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。为此，党的十六大报告中首次写进“发展老年人事业”。胡锦涛同志在为反映老年人自强模范和助残先进事迹的自强之歌撰写的序言中指出：“满腔热情地关心老年人，切实尊重老年人的公民权利和人格尊严，给他们以平等的地位和均等的机会，让他们共享社会物质文化发展的成果，是我国社会主义制度的本质要求。” 各级党委、政府也非常重视做好老年人这个弱势群体的工作，充分认识到落实好老年人优惠政策，依法保障老年人合法权益的重要意义，并把这项工作纳入政府重要议事日程，作为实践“三个代表”重要思想为老年人排忧解难办实事的一件大事抓好抓实，努力营造一个良好的贯彻落实老年人优惠政策的社会环境。为支持老年人事业发展，江西省制定了一系列税收优惠政策： 对开办的私营民政福利企业，凡安置“四残”（盲、聋、哑、
