{物业公司管理}公司物业管理知识方案

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1、物业公司管理公司物 业管理知识方案 物业公司管理公司物 业管理知识方案 第二章成都万邦物业管理有限公司第二章成都万邦物业管理有限公司 简介及企业文化简介及企业文化 一、公司概况一、公司概况 成都万邦物业管理有限公司是于 2003 年成立的专业物业管理公司， 注册资金 100 万元，具有三级物业管理企业资质。万邦物业坚持“一切 为客 户着想、一切从客户出发、客户 的需要就是我们的服务”经营理 念，诚信为本，让利业主，回报 大众，以良好的业绩和独特的文 化精神得到了业内及客户的广泛 认可，赢得了较好的口碑效应和 社会效益，企业自身也实现了高 速发展。公司成立四年多来，完 成了三个高档商务写字楼管理

2、中 心 （正熙国际大厦、 金贸大厦、 攀钢集团成都科技公司办公楼） 、 三个商住楼管理处（西景花园、 凤凰大厦、 光荣小区）等多个物业的筹建及管理工作。 二、企业文化二、企业文化 1、我们的团队：1、我们的团队：公司现有员工 200 余人，是一支拥有高素质的物业 管理队伍 ； 有健全的物业管理规章制度，严明的劳动纪律，严格的安全、 保密、防范措施，具备完善的现代物业经营管理机制，可为客户提供专 业化、高效率、高质量、全方位的物业管理服务。通过全体员工的共同 努力，公司取得了骄人的业绩，提升了物业品质的企业形象，达到了社 会效益和经济效益的双丰收。 2、万邦物业员工精英：2、万邦物业员工精英：提

3、高员工的文化素质、业务能力和管理服务 水平，强化服务意识，掌握岗位管理服务操作技能，是我们培养品质优 良、专业技术过硬、服务热情周到的员工队伍的标准。 3、我们的团队氛围：3、我们的团队氛围：进取、友爱、尊重、信任 4、我们的工作作风：4、我们的工作作风：务实、敬业、高效、文明 5、我们的服务理念：5、我们的服务理念：关爱如家人 6、我们的管理理念：“6、我们的管理理念：“提供专业效率支持”。 第三章正熙国际大厦物业概述第三章正熙国际大厦物业概述 一、项目规划、建设一、项目规划、建设 正熙国际大厦是成都攀特实业有限公司开发，由成都万邦物 业管理有限公司通过公开招投标的方式取得该物业的管理权。大

4、厦为 框架剪力墙结构体系楼宇，于一九九六年停工，2004 年 8 月由成都 攀特实业有限公司负责恢复建设。正熙国际大厦项目地处成都市 锦江区红星路三段 16 号，位于传统的商业繁华地区春熙商圈红星 路步行街内，区域优势明显、交通便利，是集商业百货、商务办公为 一体的综合项目。 正熙国际大厦项目总建筑面积 44924.38m2，其中： 大厦占地 5896.19（包括道路代征地 1861.50） ； 建筑总高度 103 米；地下 2 层，地上 28 层； 写字楼面积 15112.88m2酒店面积：8977.2m2 商业面积 15741.4地下车库面积 5092.9 写字楼 218 套，已交房 20

5、7 套，交房率达 95.9%； 二、项目设施、设备配置情况二、项目设施、设备配置情况 （1）供水：分为市政供水与二次供水系统。 （2）供电：本大厦属一类防火高层建筑， 由城市电网引进 10KV 电源，设 两台 SCB9-2000-10/0.4KV 干式变压器，设一台 800KW 自动启动柴油 发电机组， 在市电停电时为一、 二级负荷供电。 标准层用电功率 30KW/ 层，根据户型大小分别设置 40A、25A 两种漏电保护空气开关；商场 用电设计功率 108KW/层。 （3）电梯：大厦内设客梯 4 台供写字楼使用 24 小时开放。 （4）消防通道：大厦内共设置 5 个独立的防烟火消防通道，编号

6、为 15#；其中 1#、2#消防通道供写字楼使用，3#、4#、5#消防通道 专供裙楼商场使用。 （5） 消防设施：大厦共有消火栓 193 个，配置消防灭火器 180 具， 联动型火灾报警控制柜 1 组，烟感探头 1166 只，温感探头 233 个， 手报 87 个，防火阀 15 个，送风排风阀 85 个，防火门 190 档。 （6）空调系统：大厦内分别设置写字楼和裙楼两个独立的中央空调 区域，写字楼配备 4 台约克 AWHC-L 空气源热泵机组；裙楼 配置两台 YSE 型螺杆式冷水机 组、豪纬热水锅炉 2 台。大厦内 各层设独立新风机组。 （7）通风系统：大楼所有无外窗卫生间均设机械排风，地下

7、室设备 用房设机械通风系统；地下停车库设机械排烟补风系统。 （8）安保监控：监控系统共设置显示器 12 台，硬盘录像机 9 台， 电脑主机 1 台，监控镜头 132 个（固定探头 125 个，云台 7 个） 。 （9）大厦内移动式 ABC 干粉灭火器共计 180 具。其中；2kg 干粉 灭火器 100 具、5kg 干粉灭火器 80 具。 （10）物业内共设置垃圾桶 152 个（其中不锈钢垃圾桶 43 个，卫 生间方形塑料垃圾桶 85 个，蓝色大垃圾桶 24 个） ，垃圾中转房 1 处 ； 铸铁雨篦子 47 个，不锈钢地漏 42 个；铸铁地漏 6 个；外围墙灯 28 个，射灯（天台）23 个；花

8、坛 6 组。 （11）地下车库系统：地下车库设有相对独立的进出专用车道； 车库进出口处分别设置道闸栏杆机、地感线圈、读卡器及彩色数码摄 像头；车库进口设置自动发卡机，地下车库限高 1.8m，地下车库内 严禁烟火，在“T” 型路口设置球面镜 3 个；-1F 至-2F 系双向行使共 用车道 ； 车辆进出地下车库按线路行驶 ； -1F 设 52 个机械式车位，-2F 设 56 个机械式车位，合计 108 个车位；车库出口设电脑主机 1 台， 出场车辆需经图像认证吻合，并确认车牌号后放行；临时停车起价 5 元（2 小时以内 5 元，不足 2 小时按 2 小时计算，超过 2 小时后按每 小时 1 元计收

9、，不足 1 小时按 1 小时计算） 以刷卡时间为依据；包月 停放车辆不固定停车位，包月月租 500 元/车月。 三、物业服务内容三、物业服务内容 1、房屋的使用、维修及养护； 2、物业共用设施、共用部位、各种设备及场所（包括消防、安防、 机电设备、机动车停车场、公共通道、公共照明、绿化地等） 的使用、 维修、养护和管理； 3、绿地养护和公共区域保洁工作； 4、大厦公共秩序及消防管理； 5、物业管理范围内车辆交通指挥管理及停泊； 6、档案资料的管理（含项目竣工验收资料、设备设施的安装、使 用技术资料、业户档案及装修资料等） ； 7、代收代缴费用的收缴； 8、特约服务及各项有偿服务； 9、政府法规

10、、政策及合同规定的其它事项。 第四章正熙国际大厦管理中心概况第四章正熙国际大厦管理中心概况 正熙国际大厦管理中心共有员工 65 人，其中管理人员 17 人， 工程维修 15 人，保安 33 人，持证上岗率达 100%。大厦的保洁及绿 化工作分别外包于专业的成都力业商业清洁有限公司及美汇园植物 公司。2007 年 5 月项目管理中心成立了创市优领导小组，明确职责 及创优工作计划，开始创优准备工作。 一、目标明确，思路清晰一、目标明确，思路清晰 （一）立足项目实际，日常管理目标明确。（一）立足项目实际，日常管理目标明确。 为适应物业管理市场的发展需要，有效超越、突破提高整体管理 服务水平，让业户真

11、正满意，管理中心从接管正熙国际大厦开始 就以业户满意为管理目标，立足项目特点，制定下列目标，并按照目 标开展了各项日常工作。 （二）项目创优，全面提升项目服务品质。（二）项目创优，全面提升项目服务品质。 为推动项目物业管理工作的快速健康发展，提升服务品质。公司 高度重视创优工作，把正熙国际大厦创建成“成都市物业管理优 秀大厦” ，并争创“四川省物业管理优秀大厦”作为我管理中心的管 理目标。为此，公司将创优工作作为专项工作来抓，把创优考评标准 落实到每一工作节点、每一工作岗位上，同时项目管理中心还结合创 优考评标准从档案资料整理，房屋本体、公用设施设备维护管理，消 防管理、培训、教育，保洁绿化管

12、理等方面进行规范，保证创优工作 的顺利开展。 二、推行精细化管理，保证日常服务质量并持续改进二、推行精细化管理，保证日常服务质量并持续改进 （一）客户服务-（一）客户服务-我们认为，要很好落实客户服务工作，也就是 要坚决贯彻执行公司的核心理念， 注重工作中的每一个细节， 通过精细化的服务使客户满 意。为此，我们首先应充分 理解和识别客户需求，设立 了 24 小时管理服务热线，由 专人负责客户需求、投诉和 建议的受理，接听电话时按标准语言、礼貌用语来应答，以客户服务 部为窗口随时随地了解客户对物业管理服务工作提出的意见和建议， 为公司和客户之间的沟通搭建了一个快捷、方便的平台，从而增进了 管理中

13、心与客户之间的沟通与交流。 在商务服务工作中，我们根据大厦的业态特性，在大堂设立了商 务中心，为大厦客户提供便利的商务服务。目前，管理中心开展了 （1）打字、复印、装订及传真；（2）邮政快递服务；（3）废品处 理服务；（4）代订报刊服务；（5）饮用水配送服务；（6）室内插 花及花卉养护服务；（7）植物租用服务；（8）室内有偿维修服务； （9）室内常规清洁服务；（10）酒店、客房、旅游预订服务；（11） 代订票务服务；（12） 代订午餐服务等多项便民服务措施，极大地方 便了广大业户，得到了广大业户的认可和好评。 （二）设施设备管理-（二）设施设备管理-设施设备的正常运行是物业正常运转的保 障。正

14、熙国际大厦管理中心制定了岗位责任制、设施设备安全运 行、定期巡回检查、运行记录管理、维修档案等管理制度，建立了设 施设备总账和台帐，所有设备都明确了责任人，并制定了设备标牌， 所有人员均持证上岗。 在日常管理中，正熙国际大厦管理中心重点开展了以下两方面的 工作： （1）对于国家强制性外包维修养护的设备，通过多方调查了解引 进了专业的维保公司，并适时对维保单位的工作进行了监督。 （2）对于项目自行维护的设备、设施严格按照工程管理部工作运 行手册进行管理，同时制定了相应的应急措施。 这样有效避免了在物业管理过程由于部分项目外包而出现管理 失控的情况，由于人员到位、管理措施得力，到目前为止所有设施设

15、 备运行正常，未出现任何事故。 （三） 治安消防管理-（三） 治安消防管理-大厦实行半封闭式管理，并配置监控系统现 代化智能设备，在管理中管理中心充分运用了这些设备，采用了多层 安全防范网络。 1、各出入岗实行岗位管理制度，有效的防范、控制措施，24 小时巡 逻制度。 2、在大厦的安全管理中， 建立消防责任制，管理中心与 相关单位均签订了消防责任书， 并定期进行消防检查，为了提 高全员安全防范意识，除学习 消防知识、消防法规外，还组 织员工进行消防实战演习，做到预防为主，培训先行。 3、管理中心还与辖区派出所即相邻单位建立“治消友好合作战 线” ，实现群防群治。由于措施得力，正熙国际自接管至今

16、从未发 生重大治安消防事件。 （四）环境维护管理-（四）环境维护管理-环境卫生是物业的门面，其好坏直接关系 到物业的整体想象。 在保洁管理中， 管理中心把保洁工作外包给知名的专业保洁公司， 并要求保洁公司做到“定人、定岗、定区域、定质量、定责任” 对保 洁区域进行了明确划分，核定了工作量，明确了每个工作区域的责任 人，针对每一区域制定了保洁质量标准，安排专人不间断检查，发现 不足点立即纠正，并给予责任人相应处罚。同时，还对垃圾筒、卫生 间等进行定期消杀，并请专业灭鼠单位定期进行灭鼠。通过这些有力 的管理措施，保证了公共区域的整洁。 绿化虽然已外包专业绿化公司进行租摆及维护， 但管理中心高度 重视，除在绿化维保合同中对维保公司的行为进行约定外，还由管理 中心安排专人负责绿化外包监管工作， 对绿化苗木及租摆植物进行定 期修剪及调整，每日对所有绿化进行了覆盖检查，发现问题及时要求 维护单位整改。 （五） 效益管理-（五） 效益管理-优质服务得到了业主的认可和良好的回报，严格 按物业管理财务制度的要求，