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1、不良资产的抵押问题及解决办法在处置不良资产的过程中，债权人实现抵押权不是一件简单的事 情，往往会遇到一些困难和障碍，如何来处理呢？看刘克滥律师如何 来给你出谋划策。1、同一财产重复抵押与抵押重复登记的问题当遇到同一财产向两个以上债权人抵押的，若要实现抵押债权， 拍卖、变卖抵押财产所得，应区分以下几种情况；同一财产向两个 以上债权人抵押的，抵押合同均登记并有效，清偿顺序以登记在先为 准，先登记的抵押权可以对抗后登记的抵押权； 如果同一财产向两 个以上债权人抵押的，其中一个抵押合同登记，另一个抵押合同未登 记，那么未登记的抵押权不得对抗已登记的抵押权；如果同一财产向两个以上债权人抵押的，两个以上抵
2、押权均未登记，债务的清偿按 照合同签定时间的先后顺序清偿；同一财产向两个以上债权人抵押 的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的， 抵押权人只能就抵押 物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。2、抵押的财产被查封，不影响抵押权的实现抵押人与抵押权人签订抵押合同时，去有关部门履行了登记手 续，抵押合同生效。抵押合同生效后，抵押的财产因其他原因，被人 民法院查封或冻结，抵押权人还能实现白己的抵押债权吗？这是我们 在不良资产处置过程中曾经遇到过的问题。 当抵押的财产被人民法院 查封时，有的抵押权人非常焦急，担心已担保的财产流失。其实，遇 到这种问题不必惊慌，因为最高人民法院颁布的关于适用中华人
3、民共和国担保法若干问题的解释第 55条规定，“已经设定抵押 的财产被采取查封，扣押的财产保全或者执行措施的，不影响抵押权 的效力”。3、破产企业中被抵押的财产，不参与破产财产的分配破产法规定，破产企业的财产已设定抵押的，该抵押财产不 属于破产财产，抵押权人即债权银行对该财产具有优先受偿权， 但抵 押权人在破产还债案件受理后至破产宣告前请求优先受偿的，应经人民法院准许。4、流质契约条款不受法律保护流质契约是指抵押人和抵押权人在抵押合同中约定， 债务履行期 限届满，抵押权人未受清偿时，抵押财产的所有权转移于抵押权人所 有。我国担保法第40条规定，禁止流质契约。流质契约为大多 数大陆法系国家所禁止，
4、许多国家立法上禁止流质契约，其目的在于 保护债务人的利益。债务人负担债务，在多数情况下都是因为一时经 济上的困难，往往以经济价值较高的财产抵押担保较小的债权，如果在抵押合同中约定了流质契约条款， 将使债务人蒙受较大的损失，所 以许多国家立法禁止流质契约。在不良资产的债权中，有的抵押合同 中约定有流质契约条款，依据我国法律规定，该条款无效，不受法律 保护。5、同一债权，既设立抵押担保又设定保证担保， 抵押权实现的 问题不良资产中的有些债权，设有双重担保。双重担保的形成，源于 商业银行发放贷款时，要求借款人除提供保证担保，还要求借款人提 供财产抵押担保。当债权到期，债务人不能清偿债务时，担保人将承
5、 担清偿债务的责任。这里的担保人包括保证人和抵押人。对于双重担保的债权，我们应首先区别抵押人是主债务人还是第 三人。如果抵押人是第三人，第三人与保证人的法律地位一样，处于 平等地位，债权人对此具有选择权，当债务人不履行债务时，债权人 既可以请求保证人承担保证责任，也可以请求抵押人承担担保责任。 如果抵押人是主债务人，那么保证人与抵押人就不处于同等的法律地 位。因为各国立法都遵循物权优先的原则，我国立法也不例外。6、地上物抵押，土地使用权未抵押；土地使用权抵押，地上物 未抵押，抵押权实现的方法根据法学理论上物的不可分原则， 主物用于抵押时，主物抵押的 效力及于主物的从物。土地使用权用于抵押，它是
6、主物，其地上建筑 物为从物。土地使用权抵押的范围及于从物，即土地上的建筑物。土 地上的建筑物用于抵押，它是主物，其所占用的土地为从物，土地上 建筑物抵押的范围及于从物，即该建筑物所占用的土地使用权。 抵押 物中的主物与从物不可分原则，为我国立法所肯定。7、同一债权既设定留置、质押、又设定抵押、保证担保，抵押 权实现的问题资产处置的实践中，同一债权有时既设定第三人保证，又设定物 权担保。担保物权主要是指抵押、质押和留置。根据法学原理，同一 财广上物的担保中的抵押、质押或者留置等担保物与其他担保并存时，担保物权优先于其他担保权。但是，法律另有规定，依照法律法 规行使权利。不良资产的担保中，如遇到同
7、一财产既有物的担保又有保证担保 的，实现担保权时，我们应首先看合同的约定，如果合同约定的担保 为按份担保，既同一债权，担保是按份额约定的，那么以合同约定为 准，实现担保权。8、抵押设定后，抵押物出租，或者出租后的抵押物又设定抵押 的，抵押权实现的问题在不良资产债权中，曾经遇到过这样的情况，有的财产，在设定 抵押前已经出租。财产出租后，抵押人（借款人或第三人）与抵押权 人（债权人）约定，将财产抵押给抵押权人，这种情形不影响租赁合 同的效力，但是抵押人有义务将同一财产又抵押的事实通知承租人。 债务人到期不能履行清偿义务的时候，抵押的财产可以依据法律条款 拍卖、变卖或者协议报价以物抵债。抵押权实现后，租赁合同未到期, 租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
