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1、企业管理制度上岛郦 舍物业管理制度标准版 企业管理制度上岛郦 舍物业管理制度标准版 “上上 岛岛 郦郦 舍舍” 物物 业业 管管 理理 制制 度度 重重 庆庆 智智 捷捷 物物 业业 管管 理理 公公 司司 二九年五月二九年五月 目录 物业管理协议 2 页 物管部组织构架 20 页 部门管理职责 21 页 物管部各岗位职责 23 页 内部日常管理制度 26 页 办公用品、劳保用品采购管理规程 27 页 材料物资管理办法 28 页 公司电话使用管理规定 29 页 考勤制度 30 页 例会制度 31 页 培训管理标准作业规程 32 页 人事管理流程图 35 页 人事管理制度 37 页 文书、档案、
2、资料管理办法 44 页 物业管理公司文明服务规范 45 页 员工档案管理办法 50 页 员工奖惩管理条例 52 页 员工离职手续办理流程图 56 页 员工离职手续签批表 57 页 招聘工作程序 58 页 物管公司人事招聘流程 60 页 招聘工作程序 62 页 特约服务管理规程 63 页 业主档案管理规程 65 页 保安部内部管理制度 66 页 保安部巡逻制度 73 页 保安部员工指纹档案 74 页 火灾事故处置规程 75 页 门岗岗位职责 77 页 停车场值班员管理规定门 78 页 巡逻岗岗位职责 79 页 应急事件处置规程 80 页 交接班制度 82 页 工程部物资物品管理条例 83 页 工
3、程部值班制度 87 页 工程档案借阅制度 88 页 员工综合考核检验标准 89 页 保洁员工作制度 90 页 保洁员轮值班制度 91 页 员工手册 92 页 重庆智捷物业管理文件版号A 物业管理协议 拟订日期2009 年 5 月第 1 页共 18 页 物 业 管 理 协 议物 业 管 理 协 议 甲方：重庆智捷物业管理有限公司 乙方：_ 根据城市新建住宅小区管理办法 、 重庆市物业管理条例等政府有关 法律、法规，为维护小区各业主之权益及促进小区的管理，甲、乙双方同意遵守 上岛郦舍物业管理协议 中的各项条款，承担约定的责任和义务，享有相关权 利。 甲方： 业主： （签章） 委托代理人： 年 月
4、日 年 月 日 签约地点： 重庆智捷物业管理文件版号A 物业管理协议： 修订日期2009 年 5 月第 2 页共 18 页 重庆“上岛郦舍”物业管理协议重庆“上岛郦舍”物业管理协议 第一章 总 则 一、 本协议依据中华人民共和国建设部城市新建住宅小区管理办法 、 重庆市人大常务委员会重庆市规划管理条例 、重庆市人民政府重 庆市物业管理条例等政府有关法律、法规，结合“上岛郦舍”实际情 况制定。 二、 本协议制定的目的在于：通过本协议的制定，初步明确各业主对“上 岛郦舍”住宅小区及其设备、服务设施的使用、保养及维修所享有的 权利及承担的义务和责任，明确各业主在“上岛郦舍”的权益份额及对 “上岛郦舍
5、”公共开支所须承担的义务，达到对该小区的统一管理，以 保证所有业主能有效地使用其购买的物业。 三、 “上岛郦舍”的所有业主必须签署本协议，本协议自当事人签署后立即 生效，本小区的所有业主及其他居留人和物业管理公司均须受本协议 条文的约束。 四、 本协议的解释权和修改权属业主委员会，业主委员会未成立前属重大 高科物业公司，成立后属业主委员会。 第二章 定 义 在本协议中，除文意另有所指而需作另外解释外，下列用语将有以下 意义： 一、 “小区”指命名为“上岛郦舍”的建筑物、配套设施及其所属区域。 二、 “开发商”指重大高科物业公司。 三、 “公共区域”指为该小区的业主及用户而设并供其共用的公共地方
6、，包 括小区内各出入口、通道、服务车辆及垃圾收集车辆起落货位、电梯 （包括客梯、货梯） 、消防楼梯间、走廊、公共卫生间、清洁间、电 表房、后备发电机房、泵房、消防设备控制室、储水箱（池） 、电梯 房（含电梯井）及其它地方或范围，但任何业主拥有独立使用权的地 方及开发商保留地方除外。 四、 “公共设施”指为该小区的公众利益而安装的各种机器、设备、仪器、 装置及花木，包括但不限于供水、排水系统、消防系统、电梯、卫生 间设备、通讯系统、照明系统、保安系统、供电系统（包括紧急发电 机） 、污水处理系统，所有供小区使用的沟渠、水道、管道槽沟、电 线、电缆、公用通告板及其它机械、卫生设备等。以上所列的各类
7、设 备，不论是设置于公共地方或保留地方内，均属公共设施的一部分， 重庆智捷物业管理文件版号A 物业管理协议： 修订日期2009 年 5 月第 3 页共 18 页 但任何只供个别业主或租户使用的设施则不包括在内。 五、 “开发商保留地方”指小区内非其他业主所拥有产权的区域（公共区域 除外）和建筑物。 六、 “管理者”指管理该小区的人士或机构，通常指物业管理公司及其授权 的管理人员和员工。 七、 “业主”指对所购买的房屋拥有所有权的自然人及法人等组织体，并包 括其后的合法继承人或房产转让的受让人及受赠人。如果该房屋已被 合法抵押，则抵押权人在实现抵押权后亦为“业主”。 八、 “本协议”指本管理协议
8、及其附件。 九、 “业主（用户）守则”指管理者根据政府有关法规及本协议的规定制定 的当各业主及用户使用其所拥有的房屋及小区公共区域和公共设施 时需要遵守的细则。 十、 “管理费用”指管理者为组织管理小区而发生的保安、保洁、绿化、公 共设施设备维修及保养、上缴有关部门的各种费用、员工工资福利、 办公费、公共用水用电、社区活动费、公共保险等费用。 十一、 “空置房”指自交房后未发生水电气任何一项费用的物业。 凡曾发生水电 气任何一项费用的，无论以后是否有人居住，均不认为是空置房。 第三章 权 属 1、业主对小区进行管理的权属份额计算方式为：属于住宅类物业的，一 户为一票。属于非住宅类物业的，以业主
9、拥有的建筑面积每一百平方 米计算为一票；单户不足一百平方米的，计为一票。 2、“上岛郦舍”所有业主的权益份额总和构成“上岛郦舍”物业最高权益， 在国家、地方法律法规制约下，通过选举的业主代表大会和业主委员 会行使对小区物业管理的决策权。 3、小区未售出之产业归重大高科物业公司所有，故该公司亦为业主。 第四章 物业管理公司 一、 一般事项 1、本小区由物业管理公司根据本协议进行管理。由重大高科物业公司首 先组建或聘请物业管理公司予以实施，任期三年（自上岛郦舍整体竣 工，经有关部门检验合格并交房之日起开始计算） 。 2、上述服务期满后，由业主委员会考虑并召集业主大会决定是否延聘该 物业公司，并应至
10、少提前三个月书面通知该物业公司是否终止或继续 其服务。 3、受聘于本小区的物业管理公司应严格管理和维护本小区的所有公用 生活、服务设施和场地，为业主提供相关服务并受本协议的约束。 4、物业管理公司一旦受聘，将被视为全部业主之集体代理人，而非个别 重庆智捷物业管理文件版号A 物业管理协议： 修订日期2009 年 5 月第 4 页共 18 页 代理，每一业主将被视为已不可撤销地认可该受聘物业管理公司为 执行协议的指定代理人。 二、 权力及责任 在与业主正当权益不抵触的前提下，物业管理公司受聘后即被授权进 行本小区的管理、组织和维护工作。主要包括以下事项： (一)管理工作： 1、根据管理协议制订小区
11、用户守则及其它必要的规章制度，以各种形式 督促业主和用户遵守规约。 2、雇佣、培训、解雇职员并对其工作进行管理。 3、物业管理公司办公场所、职员制服、工作服、工具、器具、材料或其 他必要的设备的采买和管理。 4、维护区内邮政设施， 协调邮政部门为小区业主和居民提供的服务工作。 5、小区自备交通车及候车站的管理。 6、处理所有对小区管理的投诉及各项维修，并协助业主委员会调解业主 或用户之间因小区管理而引起的纠纷与争执。 7、聘请、撤换及付酬予律师、建筑师、会计师及其它专业顾问、承建商、 工人、代理人、清洁工人及其它工作人员。 8、与小区有关的政府、职能部门、新闻媒体的接洽工作。 9、与业主委员会
12、的协调和被监督。 10、 在所有有关小区的法律诉讼中作为全体业主的代表。 11、 可以物业公司名义投保，投保项目包括财产险、公众责任险等险种， 但业主应对其属下的房屋内利益自行投保。 12、 对小区公共区域进行管理。 13、 受所有权人委托对小区配套设施如网球场、游泳池、会所、茶室、酒 吧、图书室等活动场所进行管理。 14、 受开发商委托对开发商保留地方进行管理。 (二)保安工作： 1、建立预防性安全防范体系，配合公安机关进行安全监控和巡视等保安 工作，但不含人身财产保险保证保管责任。 2、盘查控制闲杂人员和小贩等进入小区。 3、对来访客人必要时确认或登记。 4、维持小区的交通秩序。 5、处理
13、急病、地震、地陷、火灾等突发事件的组织疏导和施救工作。 6、定期或不定期巡视、检查小区，必要时包括业主所有房屋内部，可采 取必要措施以防止任何人未经管理者同意或未按本协议规定占用、变 更、损害公共服务设施。 (三)工程维修与维护工作： 1、检查、巡视小区，必要时包括业主所有房屋内部。 2、每一位业主及其使用者应严格按照设计及装修指南，完成其所属房屋 的装修工程。如果管理者发现该业主聘用的装修单位及其工人违反装 重庆智捷物业管理文件版号A 物业管理协议： 修订日期2009 年 5 月第 5 页共 18 页 修规则，管理者有权拒绝该等人士进入小区。或在管理者认为有必要 的情况下，将其逐出小区。装修
14、期间，管理者有权进入正在装修的房 屋，以检查并确定装修规则是否得到遵守。所有直接或间接因装修工 程引起的诉讼、索赔、要求及费用完全由该业主单独负责，与其它业 主及管理者无关。管理者有权在适当时候对装修规则进行修改。 3、建立小区内公共建筑设备及业主所属房屋基本状况、 维修、 异动档案。 4、保持公共区域之水、电、气、通讯、共用天线、机电设备、电梯、消 防装置、路灯、道路、排污排水系统处于良好运行状态，并在发生损 坏时及时修复（属于有关职能部门经营管辖权限的，物业公司协调 督促其尽快修复） 。上述区域及系统设施大修及更新应在业主委员会 授权下进行。 5、建筑及其设施保修期内协调开发商、承建商进行
15、对业主所有房屋内发 生的墙体、水、电、气、通讯、共用天线、排污等建筑体系保修；保 修期后实施有偿服务或协调专业机构或职能部门有偿维护维修。 6、对配套系统设备进行日常维护修理。 (四)环境工作： 1、保持小区内公共区域的清洁卫生，定时收取生活垃圾并进行垃圾清运 工作，保证垃圾收集设施处于良好的工作状态。 2、按照政府有关部门的要求对绿化区域予以维护、保养，使之处于良好 状态。 (五)社区交流组织： 1、设立发行小区业主通讯，加强业主间的沟通和文化交流。 2、设立信息发布栏，加强与业主的联系和消息发布。 3、引导成立社区性协会，丰富业主的生活，加强业主之间沟通。 4、举办不定期的社区文化活动，联系小区内外文化交流。 5、适时举办技能培训。 (六)服务工作： 适时设立以下服务项目，合理取费，并可根据需要设立新服务项目： 房屋代管、代租、代售；代办电话安装；
