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1、静态经济测算 第第 1 页页 交流内容 静态经济测算概念厘定 静态经济测算操作说明 实际案例应用 常用的相关分析应用 第第 2 页页 交流内容 静态经济测算概念厘定 静态经济测算操作说明 实际案例应用 常用的相关分析应用 第第 3 页页 静态经济测算概念厘定 什么是静态？ 指不考虑货币时间价值，按同一时点计算； 什么是经济测算？ 通过估算开发项目成本、收入、利润等经济指 标，来评估一个项目获利能力的过程； 我们对静态经济测算的理解 即在不考虑货币时间价值前提下，通过估算开 发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估 项目获利能力的过程。 一般多用于短期开发、以出售产品为主的项目 （小型住宅、办公
2、等物业项目） 第第 4 页页 交流内容 静态经济测算概念厘定 静态经济测算操作说明 实际案例应用 常用的相关分析应用 测算基本流程 测算基本内容 第第 5 页页 测算基本流程 测算基本内容 静态经济测算操作说明 第第 6 页页 静态经济测算操作说明 项目收入项目成本项目利润 = 简单的说： 具体来看： 测算操作基本流程 给出项目 损益表及 衍生 估算销售 收入 估算项目 成本 明确项目 规划设计 指标 第第 7 页页 测算基本内容 测算基本流程 静态经济测算操作说明 第第 8 页页 静态经济测算操作说明 测算内容基本构成 建设指标 测算操作基本流程 给出 项目 损益 表 估算 销售 收入 估算
3、 项目 成本 明确项 目规划 设计指 标 序号项 目规划指标 1用地指标 1.1建设用地面积（ ） 1.2容积率 1.3限高（m） 1.4绿化率（%） 2总建筑面积 2.1地上建筑面积( ) 2.1.1住宅 2.1.2商业 2.1.3办公 2.1.4配套（会所、学校等） 2.2地下建筑面积 2.2.1地下人防、设备间面积 2.2.2地下车库面积（个数） 第第 9 页页 静态经济测算操作说明 测算内容基本构成 销售收入 测算操作基本流程 给出 项目 损益 表 估算销 售收入 估算 项目 成本 明确 项目 规划 设计 指标 各物 业销 售均 价 各物 业销 售面 积 序号项 目合计 1销售收入（万
4、元）56220 1.1住宅销售收入（万元）10000 1.1.1销售面积（ ）20000 1.1.2平均售价（元/ ）5000 1.1.3销售率（100%）100% 1.2车库销售收入（万元）6000 1.2.1销售个数600 1.2.2平均售价（万元/ 个 ）10 1.2.3销售率（%）100% 各物 业销 售率 可售物业：住宅、车位（库）、 商业、办公等 第第 10 页页 静态经济测算操作说明 测算内容基本构成 项目建设投资 项目成本 土地增值税企业所得税 测算操作基本流程 给出 项目 损益 表 估算 销售 收入 估算项 目成本 明确 项目 规划 设计 指标 第第 11 页页 静态经济测算
5、操作说明 测算内容基本构成 项目建设投资 开发成本期间费用销售税费 管理费用 销售费用 财务费用 （两税一费） 营业税 城市建设维护税 教育附加费 土地取得成本 前期工程费用 建安工程成本 基础设施费用 开发间接费用 项目建设投资 项目成本 土地增值税企业所得税 第第 12 页页 静态经济测算操作说明 测算内容基本构成 土地增值税是一个复杂的计算过程 项目建设投资 项目成本 土地增值税企业所得税 计算方式 增值额（A）/扣除项目金额(B)计算式 200%A60%-B35% 注：1、公式中的5%、15%、30%位速算扣除系数； 2、增值额=销售收入-土地增值税扣除项目； 3、扣除项目金额=房地产
6、开发成本*1.2+房地产 开发费用+两税一费 什么是土地增值税？ 对土地使用权转让及出售建筑物时 所产生的价格增值量征收的税种； 土地价格增值额是指转让房地产取 得的收入减除规定的房地产开发成 本、费用等支出后的余额； 我国实行四级超额累进税率； 土地增值税=增值额税率扣除项 目金额速算扣除系数 第第 13 页页 静态经济测算操作说明 注意各地、不同时期土地增值税政 策的不同： 例：北京市定价3万元以上的楼盘土 地增值税预缴比例将为原计划的2倍 以上，定价5万元的为3倍以上，定 价8万元以上的为6倍以上 ； 1.基于任何商业房地产开发项目都是盈利 的，因此原则上土地增值税必须交纳， 但开发商会
7、想方设法少缴、避缴，我们 测算过程中须灵活应用； 2.出去上述方法，还有“预缴清算”方法 的应用（多为动态测算时），即每会计 周期按照销售收入的2-5%不等的比例 预缴，项目结算时按实际发生额清缴 土地增值税还可能随不同地方政策变化而变化 项目建设投资 项目成本 土地增值税企业所得税 测算内容基本构成 第第 14 页页 静态经济测算操作说明 测算内容基本构成 企业所得税一般企业所得税按25%记取 项目建设投资 项目成本 土地增值税企业所得税 第第 15 页页 静态经济测算操作说明 测算内容基本构成 测算操作基本流程 给出项 目损益 表 估算 销售 收入 估算 项目 成本 明确 项目 规划 设计
8、 指标 序号项目说明 1销售收入链接销售收入表 2开发成本开发期间费用外的投资项目 3开发期间费用管理费、财务费、销售费用等 4销售税金及附加销售收入5.5%，链接即可 5土地增值税见土地增值税表 6利润总额此表内项目：1-2-3-4-5 7所得税利润总额的25% 8净利润利润总额-所得税 税前成本利润率利润总额/总投资 税后成本利润率净利润/总投资 第第 16 页页 交流内容 静态经济测算概念厘定 静态经济测算操作说明 实际案例应用 常用的相关分析应用 第第 17 页页 实际案例应用 明确基础指标 序号项 目规划指标 1用地指标 1.1建设用地面积（ ）42912 1.2容积率1.5 2总建
9、筑面积86888 2.1地上建筑面积64368 2.1.1住宅( )63180 2.1.2商业配套（ ） 2.1.3配套学校 2.1.4会所面积1188 2.2地下建筑面积22520 2.2.1地下人防、设备间面积0 2.2.2地下车库面积13320 2.2.3下跃面积9200 2.3可售部分 2.3.1住宅面积72380 2.3.2商业面积 2.3.3车库个数444 根据项目用地指标和规划设计方案， 明确项目的规划指标： 用地指标：占地面积等； 建筑面积：区分地上、地下及 不同业态； 可售产品：区分住宅、商业、 车库等具体物业类型 第第 18 页页 实际案例应用 测算销售收入 根据各业态可售
10、面积和项目的价格定位， 计算项目的总销售收入： 住宅收入=可售面积X售价 车位收入=可售个数X售价 关于价格：通常采用市场比较定价法 序号项 目合计 1销售收入（万元）56220 1.1住宅销售收入（万元）51780 1.1.1销售面积（ ）72380 1.1.2平均售价（元/ ）7154 1.1.3销售率（100%）100% 1.2车库销售收入（万元）4440 1.2.1销售个数444 1.2.2平均售价（万元/ 个 ）10 1.2.3销售率（%）100% 第第 19 页页 实际案例应用 项目总投资：土地成本 土地成本一般按 (土地成交价+税费） 计算： 按实际成交价 格计算; 土地契税:按
11、土 地成交款的 3%。 亦有补交政府土地收 益情况：因增加地上 建筑面积、地下经营 性面积及改变土地用 途需要补交的政府土 地收益，按实际发生 额计算； 序号项目名称计算方法计算基数单价(元/ ) 金额(万元） 一土地成本13260 1.1土地成交价实际成交价42912 3000 12874 1.2补交政府收益新增经营性面积*单价 1.3契税土地成交价格3%12874 3%386 二前期工程费建安工程费的3%14850 446 三建安工程费14850 3.1地上建筑面积建筑面积*单价64368 1600 10346 3.1.1住宅(地上面积)建筑面积*单价63180 1600 10109 3.
12、1.2配套（商业、会所等）建筑面积*单价1188 2000 238 3.2地下库房、人防面积建筑面积*单价13320 2000 2664 3.3下跃面积建筑面积*单价92002000 1840 四基础设施费用2811 4.1基础设施费地上建筑面积*单价64368 300 1931 4.2室外道路费用道路占地面积（用地的15%）*单价6437 200 129 4.3室外绿化费用绿化占地面积（用地的35%）*单价15019 500 751 五 开发间接费用（不可 预见费）（一四之和）3%31366 3.0%941 六开发期间费用3912 6.1管理费用（一五之和）3%32307 3.0%969 6
13、.2财务费用实际发生额46536 1256 6.3销售费用销售收入3%56220 3.0%1687 七销售税费销售收入5.5%56220 5.5%3092 八项目总投资（一七）之和39312 第第 20 页页 实际案例应用 项目总投资：前期工程费 前期工程费包括规划、 设计、项目可行性研 究和水文、地质、勘 察、测绘、“三通一 平”等支出，按建安 工程费的3%左右计算: 可研及顾问费： 建筑工程费的 0.1%左右 勘察费：建安工 程费的0.1%左右 设计费：建安工 程费的1%3% 临时水、电、路、 场地平整等：建 安工程费的1%。 序号项目名称计算方法计算基数单价(元/ ) 金额(万元） 一土
14、地成本13260 1.1土地成交价实际成交价42912 3000 12874 1.2补交政府收益新增经营性面积*单价 1.2契税土地成交价格3%12874 3%386 二前期工程费建安工程费的3%14850 446 三建安工程费14850 3.1地上建筑面积建筑面积*单价64368 1600 10346 3.1.1住宅(地上面积)建筑面积*单价63180 1600 10109 3.1.2配套（商业、会所等）建筑面积*单价1188 2000 238 3.2地下库房、人防面积建筑面积*单价13320 2000 2664 3.3下跃面积建筑面积*单价92002000 1840 四基础设施费用2811
15、 4.1基础设施费地上建筑面积*单价64368 300 1931 4.2室外道路费用道路占地面积（用地的15%）*单价6437 200 129 4.3室外绿化费用绿化占地面积（用地的35%）*单价15019 500 751 五 开发间接费用（不可 预见费）（一四之和）3%31366 3.0%941 六开发期间费用3912 6.1管理费用（一五之和）3%32307 3.0%969 6.2财务费用实际发生额46536 1256 6.3销售费用销售收入3%56220 3.0%1687 七销售税费销售收入5.5%56220 5.5%3092 八项目总投资（一七）之和39312 第第 21 页页 实际案
16、例应用 项目总投资：建安工程费 建安工程费用包括土 建工程、安装工程及 装修工程，按建筑面 积X单方造价计算， 如下表： 不同类型建筑单方造价（元/平方米） 独栋、联排、叠拼20002500 普通板楼（砖混结构、不带电梯）18002000 高标准板楼（框剪结构、带电梯）25002800 高层板楼、点式塔楼28003000 高层塔楼30003500 住宅下底商20002200 购物中心、超市等（含装修）40004500 中档写字楼标准（含装修）38004200 高标准、星级写字楼（含装修）60008000 车库、人防、设备等30003200 序号项目名称计算方法计算基数单价(元/ ) 金额(万元） 一土地成本13260 1.1土地成交价实际成交价42912 3000 12874 1.2补交政府收益新增经营性面积*单价 1.2契税土地成交价格3%12874 3%386 二前期工程费建安工程费的3%
