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1、破 BREAKIN界G BOUN 重 DARY A 构 ND REC包ONSTRU容CTION, 发INTEGRA展T ED DEVELOPMENT 201 9 年 粤港澳大湾区房地产 市场白皮书 微信公众号 免费知识星球VIP知识星球 录 一、大湾区未来房地产求巨大.2 二、大湾区求向核心城市中.4 三、核心城市住房主是供应构失.7 四、局之住房构再平. 11 五、湾区房地产业未来发展势.12 1 破界构 包容发展 粤港澳大湾区房地产市场白皮书 数据来源壳整 图广东省民企 500 强数势 2019 年 2 月 18 日 中共中央、 国务印发 港澳大湾区发展划 将港澳大湾区建成充满活力世城市、
2、国技创新中心、 “一带一 ”建支撑、内地与港澳深度合作区打成宜居宜业宜游优 活圈成为发展典。8 月 9 日中共中央、国务发布关于支持 深圳建中国特会主义先区意 为深圳未来发展一步指明 。 么大湾区未来市场潜力和格局是什么样大湾区住房临可持发 展吗具体是什么未来局之在哪 一、大湾区未来房地产求空巨大 济济活活力力带带动动人人口口和和住住房房口口扩扩大大。 大湾区民济度发市场 济活力强大湾区几年民企 500 强数增最快 带动了大就业和人 口增三年大湾区平均每年增加 150 万人口。 70 60 50 40 30 20 10 0 2 2012201320142015201620172018 人人口口
3、流流动动方方式式发发了了变变化化从从个个人人流流动动向向举举家家流流动动。根据中国流动 人口发展报告2015 年 前我国人口流动出现了新变化具体来 9 成已婚新代流动人口是夫妻一流动与偶、子女共同流动占 60%流 动人口家庭模持扩大。对于单独个体对居住忍受度家庭流动 人口对品居住求更。 大大湾湾区区住住房房有有率率低低 3500 万万人人无无有有住住房房。 广东为外来人口大 湾区 11 城中有 8 城住房有率低于 60%尤其深圳仅为 23.7%。整体大湾 区住房有率全国平均水平有大差。 49.0% 35.7% 23.7% 3 52.8%52.9% 53.8% 54.9% 56.1% 73.9%
4、 66.2% 82.3% 84.5% 深圳东莞港惠州中山佛山广州珠海澳门全国江门肇庆 数据来源国家局2015、港政府处2017、澳特别政区政府暨普查局 2016 图粤港澳大湾区城市住房有率 居居住住品品不不后后期期大大改改善善求求待待放放。 三个核心城市人均居住分 别为 15 平、19.7 平、25 平全国人均 36.9 平2017 年水平存在大 差。和国外湾区对比也存在不小。 数据来源港政府处、广州局、深圳局、国人口普查局、日本国土交 图四大湾区典型城市人均住房积平 到 2025 年港澳大湾区房地产市场交易模 3.7 万亿占全国总 体 GMV 15%。其中新房 1.5 万亿占全国新房交易 1
5、2%平均每年增 加 600 亿 二手房 2.2 万亿 占全国二手交易 18%平均每年增加 1300 亿。 二手房交易占比将会持扩大到 2025 年提升 5 个分点 59%。 2025 年粤港澳大湾区新房二手房交易模测 2018 年2025 年年均增 新房亿11243153234.5% 二手房亿12918218527.8% 总24161371756.3% 二手房占比53.5%58.8%0.75pct 数据来源壳测 二、大湾区的求向核心城市中 人人口口向向大大城城市市流流入入是是城城市市化化段段必必然然律律。 和 5 年前比 中国城市人 口更加中 人口 top10 城市人口数占比提升了 0.4 个
6、分点top20 提升了 0.9 个分点top30 提升了 1.2 个分点人口向头城市中势明显。 25.0 19.7 15.0 4 40.0 41.8 55.7 46.5 32.4 33.3 35.8 港深圳广州 粤港澳 2017 纽约纽瓦克 纽约湾区 2017 旧金山奥克兰 旧金山湾区 2017 东京都 神奈川县 千叶县 东京湾区 2018 图三年大湾区城市人口增万 以深圳为例 从外来深圳客户中原为广东比例不到 20% 80% 是“新深圳人” 。 15%15%15%16% 16%16% 24%24%24% 25%25% 25% 49%49%49% 50% 50%51% 10.0% 0.0% 2
7、0.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 2013年2014年2017年2018年2015年 TOP15TOP30 2016年 TOP50 数据来源壳整 图 5 年 TOP 城市人口占比变化 广广州州深深圳圳作作为为核核心心城城市市人人口口吸吸引引力力最最强强。 从大湾区各城市三年常住人口 增来广州深圳分别增 165 万和 140 万庆江城市三年增 不 10 万头城市人口吸引力强。 165 140 5 48 26 17 14 109 87 2 深圳广州佛山珠海港东莞中山肇庆江门 数据来源广东局、港政府处、澳特别政区政府暨普查局 惠州澳门 图深圳房原籍 top10 占比及分布 2
8、018 年年广广深深港港 3 个个核核心心城城市市交交易易占占比比为为 60% 2025 年年交易为 2.4 万亿占据湾区市场份一步提升 65%。 2025 年粤港澳大湾区各个城市交易模新房+二手测 GMV 总亿 总体37175 广州10249 深圳8891 港4896 佛山4310 惠州2493 东2258 江1032 珠海976 中山919 澳763 庆388 数据来源壳测 大湾区未来市场模和潜力有很大且分求主中在核心城 市因此大湾区住房核心其实就是大城市住房。 19.8% 6 13.8% 12.1% 9.4% 5.7% 4.1% 3.9% 3.4% 3.1% 2.5% 广东湖北 数据来源
9、壳 湖南江西河南四川江安徽山东福建 三、核心城市的住房主是供应结构失的 核心城市住房主是外来流动人口与以及年人口住房困主 现在住房不可支付、居住品差两个方。 房房价价带带来来不不可可支支付付。 从房价收入比数据来深圳港房价收 入比最分别为 30 和 21临严峻不可支付。 30 7 21 18 15 14 10.8 10 9 7 7 深圳港珠海东莞广州澳门佛山中山江门惠州 数据来源壳、广东局、澳特别政区政府暨普查局、港政府处 图2018 年湾区城市房价收入比 居居住住品品差差。深圳城中村住房体庞大 510 万套占到总存一半 份容了 1500 万人口占实总人口 75%份分人居住环 境待改善。 主主
10、原原因因是是 一一地地制制。2017 年深圳土地开发强度 46.7%1国 戒 30% 几无地可供。 在 2014-2018 年五年深圳常住人口增 225 万 新增住房供应仅 24 万套新增供应奏以上求。 二二供供主主体体于于单单一一。政府是唯一土地供应方开发商是唯一商品 住房供应招拍挂是商品房地唯一来源。 1 土地开发强度=建 地/城区 三 存存房房屋屋利利效效率率不不。 深圳存住房产权不清晰比例流受。 深圳好、产权清晰入市流存住房占比仅四分之一导存流 率低两年仅 0.6%水平国大市一在 4%以上。传城市更新度 大。前期房价快上涨大大提升了拆成本和度推倒建、提升容率 以增加供应方式也以推。 数
11、据来源深圳市房地产中心 图2016 年深圳住宅结构 四四住住房房保保渠渠不不。深圳在 1998 年制定房商品房廉 房供应比例 6:3:1 房改划在实中变成了 90%是商品房。当前深圳市 存住房中保房济房+公房占比仅 4.1%。 供构于单一原因是 深圳房改之后是最彻底市场化政府在住房保方是位 主是信工具支持居民房。 度市场化和化带来果是居民杠杆企杠杆 出深圳月供收入比 90%居民杠杆率大 82.3%。根据家交易数据 2018 年深圳二手房买卖中款成交占比到 92%几乎人人使杠杆房 平均款成数 59%于其他一城市。 房价和信互促和循环作下 低收入体排在房市场之外来入市场。 村民自建房 47.8%
12、8 工业区配 套宿舍 17.2% 商品住房 17.0% 单位及个人自建住房 5.2% 其他 8.7% 保性住房 4.1% 图2019 年上半年环深、环京、环沪二手房交易中款成交占比 度市场化模式已无法应当前及未来求变化 主原因是一 居民杠杆已很。二土地政方式已无法。三度市场化带 来富差严。 港港则则是是供供市市场场化化不不。 港住房供应体中仅有 53.7%住 房是有产权房屋即开发商建商品住宅市场化公屋和居屋比 。从增2017 年新开工住房中55.8%是市场提供人居住单位 其他城市比例偏低。方2016 年港人比例为 17.8%整体 市场化度低以响应大人口及求模。 港港公公屋屋也也未未很很好好决决
13、中中低低收收入入体体住住房房。对庞大待保体 公住房供应显得不。2008-2017 年十年港公屋公住房屋存 仅增 8.8 万套居屋助出售单位存仅增 5500 套。到 2018 年 3 月 港公屋平均候时持延 5.1 年且港公屋居住极差40 平以下 公屋占比 87%。 92.4% 84.4% 9 79.4% 77.6% 76.3% 65.1% 51.7% 49.5% 45.8% 深圳廊坊 数据来源壳 东莞北京上海天津苏州惠州杭州 数据来源国土源 图广深保性住房用地供应占住宅用地比例 公营租住房屋, 30.5% 私人永久性房屋, 53.7% 资助自置 居所房屋, 14.9% 临时房屋, 0.9% 0
14、.0% 0 % 24. 0.7% 1.0 1.3% % 0.00.0% % 0.0 10.1% 27.3% 21.9% 15.4% 19.6% 23.8% 数据来源港政府处 图2017 年港按住房类型划分的家庭住户数目占比 同同为为核核心心城城市市广广州州 因因为为市市场场和和政政府府作作力力对对为为均均整整体体市市场场状状 态态对对可可持持。从居住度来比例为 45:55其中大分为人 。从市场供广州新房、二手供为均2011 年以来新房、二手房市 场保持“五五分”格局。政府在根据市场和人口变化增加整体商品房土地供应 同时年来政府供应土地中保性住房占比常年保持在 15%以上。 35.4% 28.2
15、% 20092010201120122013201420152016 深圳广州 10 四、破局之住房结构再平 以深圳为代大湾区房地产市场发展径是中国房地产制度改典 型样本也反映了整个国家住房制度临折。作为大湾区核心引擎 尤其是作为中国特会主义先区应当在实中央“两多一并”住 房制度方开创深圳模式。 对前深圳核心城市主是度市场化、 供应主体和保渠不 未来大湾区核心城市局之在于新平市场与保关核心是政 府引导市场增加有效供改善市场构失状态。 关于市场主体不应仅有市场或政府应多样化具体包括 4 开 发商、企业、政府、农民保渠了增市场也可以在存市场、周城 市寻找供应。 一一活活和和利利好好存存源源允允宿宿公公寓寓合合法法为为市市场场提提供供床床 位位产产品品。于无法到合房在方基本标准床位产品仍游在市场 灰地带。但对低收入体合也依然无法将价格控制在他们所承受 围之内。应制定特殊标准对床位产品提供合法制度扶持 公寓企
