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1、普安酒店项目开发方案一.项目概况1.1 项目名称四川生泰房地产产有限公司通过剑阁县政府合法竟得该地块土地使用权后，按剑阁县政府及普安镇城市总体规划要求，拟建一座建筑面积 10000的酒店和 100000商业住宅楼及配建 180 米长的市政桥梁和 1000开放式休闲广场。打造成普安镇高端商业区，本开发项目定名为“XXXXXX 商业广场” 。1.2 项目位置XXX 商业广场位于普安镇河东街南端 101 号至剑州中学区间，西面临闻溪河与普安新客运中心遥望。1.3 项目占地面积XXX 商业广场按剑阁县国土资源局批准的宗地图，占地面积 48亩。其中邻河边 8 亩地拟建开放式休闲广场，25 亩建宾馆，14
2、 亩配建商业住宅.1.4 土地供给方式（1）四星级酒店：项目建设用地按评估地价的 70%作为起始价公开挂牌出让，在投资人交清全部土地出让金后，县人民政府将全部土地出让金补贴给投资方。（2）配套的商住项目：县人民政府按评估地价的 70%作为起拍价公开拍卖，土地出让金按国家规定时限缴纳。 （ 3） 公司先期代建桥梁、景观河堤、休闲广场，以此来置换建设住宅用地。1.5 地形地貌和周边环境（1）本项目所在地是原三江苗圃用地 XXX 平方米（其中隆庆缘5400 多平方米）和 35 户居民住宅房（5000 多平方米）构成，靠山临河，地势开阔。（2）本项目东面缓坡靠山，与 108 国道相联，西面隔闻溪河与新
3、客运中心、三江口区域对望，北与剑州中学接壤，南面顺河东街与普安镇城中心相联。（3）城市给排水、供气、供电、有线电视、通讯管网距离本项目均在百米以内，联接方便。二.本方案编制依据2.1 普安镇城市规划建设纲要2.2 普安镇招商引资邀请函2.3 项目立项及经济技术指标总占地面积 48 亩，总建筑面积：6.42 万共七栋建筑。一期三栋，建筑面积：30500.二期四栋建筑面积 33700。三.本项目建设规划及规模3.1 规划 1）在河东街 101 号至剑师校区大门口区间，面临闻溪河,背靠剑门路，与新客运中心隔河相望建酒店一座。拟用地 25 亩，酒店主体建筑西北侧由近及远沿河布置住宅及商业裙楼 5#至
4、1#楼，沿剑门路布置住宅及商业裙楼 9#至 6#楼。在新建住宅区域两端分别设置幼儿园和老年活动中心，建筑面积各为 2000 平方米。2）项目拟建市政桥梁一座，东起河东街隆庆缘山庄大门口，西接新客运中心与长线局之间，横跨闻溪河，联通河西、三江口区域与河东街，与下普快速通道相衔接。3）酒店前方修建河堤，临河边为 6 米宽绿化带。4）在酒店邻河边空地计划打造 5000 平方米休闲广场。3.2 规模（1）酒店主体建筑平面设计酒店主体建筑由部分 15 层和地下 2 层组成。地下 2 层为车库，地下 1 层为车库和设备用房。酒店 1 层为客人到达层，入口设置酒店大堂、接待大厅以及展示区域，并安排食品加工区
5、和能源供给区。2 层为宴会厅和音乐休闲区，并包含其相关功能的服务配套设施。3层为茶座和运动健身区，以及清洗消毒区和员工居住区。4 层为全日餐厅及相关配套设施，3 层裙房的楼顶部分设置空中花园和露天茶座 5 层和 6 层为会议室、酒店办公区。7 层至 11 层为普通客房。12 至 15 层为商务区和贵宾区。建筑面积指标及分区面积见下表：表 1-1 面积指标及分区面积表位 置 功 能 面积（单位：）-2 层 地下车库 3463.2-1 层 地下车库和设备用房 3463.21 层 酒店大堂、接待大厅、展示区域、食品加工区和能源供给区 3463.22 层 宴会厅和音乐休闲区 3463.23 层 茶座和
6、运动健身区，清洗消毒区和员工居住区 3463.24 层 全日餐厅、空中花园和露天茶座 2242.25-6 层 会议室、酒店办公区 2242.227-11 层 普通客房 2242.2512-15层 商务区和贵宾区 1876.34合计 48019.4（2）酒店立面造型及风格酒店立面设计上采用现代简约的风格。在酒店立面整体设计上遵循酒店平面设计构思的逻辑，通过该地块属性及景观资源的特征分析，确定以景观资源最大化为设计原则。分别对优、良、一般景观采取不同的立面设计处理手法，保证人与环境的互动关系，关注客人的使用感受。在选择建筑材料时通过暖色系的木材（MAX 板） 、石材（砂岩）和玻璃及少量金属的组合搭
7、配，给客人带来温暖的酒店视觉感受。（3） 建筑基本参数1）层高：酒店地下一层和二层均为 3.6 米，地上一层为 4.2 米，二、三层为 3.6 米，四层及以上均为 3 米。住宅 1#至 5#楼地下一层为 3.6 米，地上一层为 3.6 米，二层及以上均为 3 米。住宅 6#至 9#楼每层均为 3 米。幼儿园和老年活动中心每层层高均为 3 米。2）建筑高度酒店建筑最高高度：54.6 米。3）建筑材料建筑外墙材料包含：多种木纹的（MAX）板、石材（砂岩、深灰色片岩）和深灰色金属板三种材料。外门窗采用清 LOW-E 镀膜中空钢化玻璃及铝合金型材。4）交通设计酒店主道路为单向行车，进出口分别设置于主道
8、路两端。从酒店入口到酒店下客区再连通停车场入口。 客人由下客处进入前台接待、酒店大堂、其他公共区及客房。酒店共设置客运电梯两部，货运电梯一部，考虑残疾人电梯的设置人性化、合理性;同时满足国家有关无障碍设计的规范的要求，设置楼梯、电梯安全系统和逃生装置。3.3 酒店投资估算表 1-2 酒店投资估算表技 术 经 济 指 标序号 项目和费用名称 投资额（万元） 单位负荷或工程量 单位指标(元)备 注1 建筑工程 15625.96 m2 57722.4 2707 1.1 酒店建筑地上部分 13105.37 m2 50796 2580.00 (1) 土建工程 8381.34 m2 50796 1650
9、(2) 装饰装修工程 2285.82 m2 50796 450 (3) 安装工程 2438.21 m2 50796 480 给排水工程(含消防) 1117.51 m2 50796 220 强电工程 761.94 m2 50796 150 弱电工程 406.37 m2 50796 80 通风工程 152.39 m2 50796 30 1.2 酒店建筑地下部分 2520.59 m2 11615.6 2170 1.2.1 停车场和设备用房 1503.02 m2 6926.4 2170 (1) 土建工程 1073.59 m2 6926.4 1550 (2) 装饰装修工程 110.82 m2 6926.
10、4 160 (3) 安装工程 318.61 m2 6926.4 460 2 设备购置费 1044.00 2.1 电梯 900.00 部 36 250000 2.2 柴油发电机组 56.00 套 2 280000 2.3 变压器 88.00 台 4 220000 二 第二部分其他费用 781.30 1 其他费用 781.30 按工程费用的 5% 三 合计 16407.26 3.4 商业裙楼、住宅建筑1）1#至 5#楼为地下 1 层，部分 17 层。地下 1 层为车库，1 层为商业裙楼,2 至 17 层为住宅。6#至 9#楼为 11 层，1 层为住宅和门厅，2 至 11 层为住宅。2) 幼儿园和老
11、年活动中心各为独立的地上三层建筑。3.5 桥梁建筑1）方案定型根据桥位处现有的地形、地貌以及接线要求控制，考虑到不新征土地和拆迁建筑物，综合地方政府要求以及结合总体规划，桥位的选择以不改变老百姓出行方式，最大限度的利用现有道路，以节省投资并最有效的保护生态环境。加之原剑州大桥至新客运中心段交通拥挤的现状，为了方便河东街的出行，使三江口区域、河西片区能与本项目融为一体，同时满足本酒店项目对周围交通条件的需求， 2）桥型方案设计桥梁设计主要满足车辆和人群的安全畅通，满足未来 20 年交通增长的需要，满足泄洪、抗冲刷、抗震、节省投资，以及满足运营、养护为总的原则。针对上部结构形式，拟采用预应力钢筋砼
12、箱梁方案。根据现场实测桥轴断面，结合地质情况、洪水位高程以及该桥接线路面标高，在满足泄洪要求的前提下，在桥型上选择梁式结构。本次设计未在桥型上做其它比较。在桥跨布孔上，采用 6 孔 30 米箱梁的方案。6 孔 30 米箱梁方案，其预制吊装容易，没有压缩河床断面，采用先简后支连续的结构形式其受力较好，抗震性能良好，由于只在抬头设置两道伸缩缝，行车舒适性好，运营状态好。经技术、经济、后期维护以及行车舒适性综合比较，本次工可阶段推荐采用 6 孔 30 米先简后支连续的箱梁方案。对于 6 孔 30 米箱梁方案，结合地形、地质、水文以及工期要求，上部构造采用预制吊装，双柱式墩台、普通钢筋混凝土盖梁，桩基
13、采用钻孔灌注桩，两岸与现有道路在平纵面接顺。桥面铺装采用 XYPEX 防水涂料+12厘米厚 C5O 砼+5 厘米厚改性沥青混凝土，桥面横坡采用双向 2.0%，栏杆采用成品栏杆，甲方可根据情况，后期选择具有地方特色的成品栏杆。3）桥梁造价 表 1-3 桥梁建设估算表技 术 经 济 指 标序号 项目和费用名称 投资额（万元） 单位负荷或工程量单位指标(元) 备 注1.1 桥梁工程 1513.60 m2 2200 6880 1.1.1 桥梁下部结构工程 657.80 m2 2200 2990 1.1.2 桥梁上部结构工程 543.40 m2 2200 2470 1.1.3 桥梁附属工程 118.80
14、 m2 2200 540 1.1.4 桥梁防护工程 193.60 m2 2200 880 3.6 河堤、广场3.7 交通组织1）出入口设置整个酒店建筑用地，由一个酒店主入口和一个酒店出口组成，连接入口和出口的道路贯通了整个地块的起端、中段和尾端。分别通过不同的端点进入酒店的各个功能区域。2）道路体系酒店前方河堤边，临酒店侧设置连接道路与河东街相连，桥梁横跨闻溪河，联接河东街，与下普快速通道相衔接4实施方案4.1 公司与剑阁县政府签订招商协议，与普安镇政府签订投资协议。4.2 公司先期代建桥梁、景观河堤、休闲广场，以此来置换建设住宅用地12.3 资金筹措本项目总投资 40900 万元。全部为业主
15、自筹。楼号 建筑性质 层数 建筑面积（）建筑造价（万元）1 商业楼 +4 10108 811.502 商业楼 -1+5 19000 1583.93 商业楼 +5 5900 491.84 商业楼 +5 6800 568.25 商业楼 -1+5 6900 630.46 酒店 -1+12 13600 1133.747 商业楼 +3 1900 160.73.2 建筑标准（1）结构承重体系均采用砼框架，围护隔墙均采用加气砼砌体。大型商业建筑均安装中央空调。（2）外装修风格符合 XXX 人文历史气氛围和相邻建筑和谐、统一，具有现代感。请银川市知名装饰设计公司进行高规格设计。供水、供电、采暖均分户计量，磁卡
16、表计量，达到自动计量和收费的目的给商户带来极大的方便。5#、6#楼设有地下一层，平时可作地下商业、娱乐等营业场所，战时可作为人防设施。4.本项目经济效益评价4.1 开发建设成本估算表（1）土地出让金：1409 元/（2）采暖增容费 40 元/（3）招投标费 0.8 元/（4）工程质量监督费 2.0 元/（5）市政占道费 0.2 元/（6）卫生费 0.3 元/（7）征地管理费 18 元/（8）基础设施配套费 156 元/（9）设计费 18 元/（10）地质勘探承载力试验费 3 元/（11）劳保基金 27 元/（12）建设工程交易服务费 4 元/（13）三通一平前期工程费 18 元/（14）工程监理费 15 元/（15）房屋初始登记费 1 元/（16）开发管理费及广告费 40 元
