山东志和实业集团有限公司 枣庄和悦文化广场市场调研与定位规划报告,报告整体思路,,,,PART1 可行性专项研判,宏观环境研究,商业环境研究,项目立地条件研究,,PART 2 定位规划方案,发展规划,商业情景规划,商业规划,项目定位,,,1,目录,案例研究,,宏观环境研究 商业环境研究 案例研究 项目立地条件分析,PART 1 可行性专项研判,,,2,分析导图,,,3,城市概况,,,,4,宏观经济研究,,,5,宏观经济,,,6,城市规划,,,7,交通规划,,8,商业网点规划,,,,9,文化旅游,,,10,土地供应,,,,11,商业环境研究,,,12,城市商业格局,枣庄市区辖市中区、薛城区、峄城区三区，枣庄目前的商业形式基本为街铺形式，尚处于初级阶段与中级阶段的转换过程中 市中区：枣庄老城区、商业中心，是目前枣庄商业最集中、最繁华的区域，具有2个市级商圈与一个新形成商圈； 薛城区：当前枣庄商业开发量最大，发展最快的区域，包含新城、薛城片区； 峄城区：三区中商业发展相对较差的区域，消费向市中区的流向性较高，目前只有一个峄城片区市中区,峄城区,薛城区,1,2,3,6,5,4,,项目地,发展商圈,成熟商圈,整体商业格局呈现：市中区高度集聚，薛城区逐步发展，峄城区消费流向市中区,,,13,市中区分析,三角花园商圈：枣庄仅有的两个市级商圈之一，包括贵诚购物中心、乐天玛特、苏宁电器、1818美食广场，该商圈是枣庄最为成熟、人流量最大的商圈之一。
青檀路商圈：枣庄市级商圈之一，包含了八大市场、吉品街、银座购物中心，是枣庄最为中心、发展最为成熟的商圈，即将成为市中区乃至整个枣庄最大、最繁华的商圈 东湖商圈：市心区西向发展新形成的一个商圈，包含了政府重点规划的鲁南水城，作为新形成的商圈，商业氛围较差，发展成熟还需要较长的一段时间市中区概况：市中区是枣庄传统的商业中心，包含东北部三角花园商圈与中部青檀路商圈是市中区最重要的两个商圈，另外还有一个正在规划发展的东湖商圈；全区具有繁荣的商业街11条，不仅满足自身区域的商业配套，并且辐射整个枣庄市域发展商圈,成熟商圈,市中区商圈及主要商业街道分布图,市中区商业整体呈北部繁荣，西向发展；南北发展极不均衡，南部商业配套匮乏,,,14,三角花园商圈分析,三角花园商圈,范围：覆盖市中的东北部区域 定位：中低端服饰为主，部分中档百货和餐饮 客源：辐射全枣庄范围客源，以中低端的大众消费为主 商业形态：6条主要商业街，一个购物中心，两个标准超市，一个服饰广场，一个综合型美食广场，一个家电卖场备注：1818美食广场美食广场部分还在招商中，只开业了部分餐饮、影院、KTV等休闲娱乐业态三角花园商圈依托于贵诚购物中心，商业网点密布，品牌档次涵盖较广，是枣庄发展时间最长的商圈；暂无可售商铺,,,15,青檀路商圈分析,青檀路商圈,范围：市中区的中部区域 定位：中档的服饰为主，部分中高端的服饰、低档服饰、中低端餐饮 客源：辐射全枣庄范围客源，以中低端的大众消费为主 商业形态：6条主要商业街，一个购物中心，一个服装市场，一个大超市以及一个即将入驻世界五百强大卖场。
青檀路商圈依托吉品街与新昌市场，枣庄商业体量最大、最具人气、商业氛围最好的商圈，大润发开业后将进一步奠定青檀路商圈在枣庄的商业龙头地位16,东湖商圈分析,东湖商圈,范围：市中区的中部区域 定位：中高档消费，包含服饰、餐饮、休闲娱乐、住宿、旅游 客源：辐射全枣庄范围客源，以中高端的大众消费为主 商业形态：一条步行街，一个商业综合体,备注：鲁南水城尚处于招商阶段中东湖商圈为新发展商圈，市中区最小的商圈，依托重点项目鲁南水城，目前区域人气与商业氛围缺乏，需要较长的发展时间，才能成为真正意义上得商圈17,**商圈分析,吉品街：枣庄最繁华的商业街，业态基本以零售（服饰）为主，档次中低；商铺多为底商，少量一通二，多数商铺开间36m，面积为3040；整体租金高昂，多在1115元/天/之间，主要品牌有柒牌、阿迪达斯、耐克、李宁、江南布衣、达芙妮、劲霸等 鑫昌街：吉品街西面的延伸部分，业态以本地餐饮为主；多为底商，商铺较多一通二，租金东高西低，在14元/天/之间 青檀路：枣庄的城市主干道，业态以零售为主（服饰、电子数码），较为繁荣，单铺面积较大，租金中间（靠近吉品街）高两头低，多为1-4元/天；主要商业项目为新昌市场等，主要品牌有贵诚超市、肯德基、新华书店等。
振兴路：振兴路主要以零售业态居多，餐饮和娱乐休闲业态次之，商业氛围浓厚，物业基本为一通二的底商，进深6-8米，单铺面积主要集中在20-80区间，租金价格在3元//天左右，主要品牌有：华莱士、锦江之星、艾莱依、水星家纺、意尔康、薇薇新娘、汉庭、雅戈尔、报喜鸟、本色KTV、如家、7天、永和豆浆、贵诚超市、湘悦情、顺风肥牛、宸居阁等 华山路：华山路在当地的定位就是美食休闲街，所以主要以餐饮和娱乐休闲业态为主，商业氛围良好，物业多为一通二或一通三，进深8-12米，租金价格在1.3元//天左右，主要品牌有：本色KTV、豪门KTV、贵诚超市、爵士牛排、湖上渔村、雅士健康会馆等 文化路：主要以零售业态为主，商业氛围较好，档次中端，沿街商铺层高在3.6米左右，开为3-4米，进深为6-10米，面积多为20、40；租金2.2-5.6元/天/，主要品牌有金利来、鄂尔多斯、秋水伊人、波司登、捷安特、迪欧咖啡等18,**商圈分析,解放路：解放路以零售主要业态，餐饮、服务和住宿次之，苏宁电器、肯德基位于该商街，商业氛围浓厚，物业基本为一通二，进深8-12米，租金价格在3元/天/左右，主要品牌有：肯德基 、苏宁电器、罗蒙、奥康、李宁、乐天玛特、利郎、乔丹、阿迪达斯、耐克、海澜之家、达芙妮、雅戈尔、报喜鸟等。
兴安街：基本为零售（服饰）业态，中低档次，较繁华，开间3-6米，单间面积多为30左右，租金基本为24元/天/，主要品牌有七匹狼、达芙妮、雅戈尔等 中心街：以零售、餐饮业态为主，档次中低，商业氛围一般，商铺面积多为1040，租金价格为1.3元/天/ 君山路：主要以零售业态为主，西侧具有大量的汽车配件业态的，档次较低，商业氛围一般，物业条件以一通二为主，层高3.5米左右，面积2040，租金2.3元/天/左右 南马路：基本为零售（服饰）业态，档次低段，商业氛围较好，商铺面积较小，基本为10左右，租金为3元/天/左右 中天步行街：中天步行街为枣庄市巾帼创业品牌街，其中主要是以零售业态为主，另外包含少量餐饮，服务，住宿，休闲娱乐等业态，商业氛围良好，物业基本为一通二或一通三，进深8-12米，租金价格在1.7元//天左右，主要品牌有：海宁皮草、中天超市、红蜻蜓等19,**商圈分析,西街酒吧一条街：主要以餐饮、娱乐业态为主，档次中低，商业氛围较差，街铺多为一通二物业，层高3.5米左右，开间34米，单铺面积2040，租金为1元/天/左右，主要品牌有许府牛杂等 人民路：业态主要餐饮、休闲娱乐业态为主，档次中低端，商业氛围一般，大多为一通二、一通三沿街商铺，租金为2元/天/左右，主要品牌为小肥羊、龙腾足道、静雅足道等。
20,**商圈分析,新城片区：市政府西迁形成的一个商圈，目前人气较差，商业氛围不足，发展成熟尚需很长的时间 薛城片区：薛城区的传统商圈，包含了薛城区贵诚购物中心、财富大世界广场、皇冠购物中心，商业发展方向主要以配套服务薛城区为主发展商圈,成熟商圈,薛城区概况：,市中区商业整体呈北部繁荣，西向发展；南北发展极不均衡，南部商业配套匮乏,,,21,**商圈分析,范围：薛城区 定位：中低档消费，包含服饰、餐饮、休闲娱乐、住宿、旅游 客源：辐射薛城区范围客源，以中低端的大众消费为主 商业形态：3条步行街，一个商业综合体，两个购物中心,范围：开发区 定位：中高档消费，包含服饰、餐饮、休闲娱乐、住宿、旅游 客源：辐射全枣庄范围客源，以中高端的消费为主 商业形态：3条步行街，3个城市综合体,薛城片区 新城片区,,,22,薛城区发展,,,23,**商圈分析,峄城片区：峄城区的传统商业中心，商业发展较差，依托于峄城区的生活配套需求，以提高峄城区人民的生活配套水平为商业发展方向峄城区概况：,市中区商业整体呈北部繁荣，西向发展；南北发展极不均衡，南部商业配套匮乏,范围：峄城区 定位：低档消费为主，包含服饰、餐饮、休闲娱乐、住宿、旅游 客源：辐射峄城区范围客源，以中低端的大众消费为主 商业形态：2条步行街，一个主要商业体,,,24,零售业发展,业态主要组成内容：主要由服饰、超市、电子数码、食品等组成，服饰比例最高。
档次情况：枣庄零售业态的档次大多数为中低端及低端，中高档业态发展较差 分布：主要集中在三角花园商圈与吉品街商圈的吉品街、解放路、文化路、中天步行街、兴安路、南马路、青檀路北段、振兴路北段 物业情况：以底商的中小铺为主，一通二、一通三的商铺较少，面积基本为4080 主要品牌： 服饰：奥康、李宁、乐天玛特、利郎、乔丹、阿迪达斯、耐克、海澜之家、达芙妮、雅戈尔、报喜鸟 超市：杨宁、贵诚、乐天玛特、苏果,,,25,餐饮业发展,概况：餐饮业主要为当地品牌，档次基本属于中低档，高端餐饮较少，主要集中在华山路，鑫昌路以及振兴路与人民路交汇一带，其他区域较为分散其中振兴路与人民路交汇一带餐饮经营情况最为火爆，而本项目正好位于该处，未来对本项目有很好的促进作用 分布：主要分布在华山路，鑫昌路以及振兴路与人民路交汇一带 物业：市中区的餐饮店多以街铺为主，大多为底商，一般为一至二层，主力面积20-160平方米左右 租金：华山路一带餐饮店租金在1.3元//天左右，鑫昌路一带餐饮店租金价格在2.2元//天左右，振兴路与人民路交汇一带的租金在1元//天左右 主要品牌：顺风肥牛、小肥羊、灰太狼烧烤、湘悦情、东粟苑王记粥铺、秦妈老火锅、爵士牛排、湖上渔村等。
特色餐饮和国内知名品牌较少26,休闲娱乐业发展,概况：枣庄的娱乐休闲业主要包括KTV、洗浴足疗、美容美发、影院等，业态品牌基本以本地品牌为主，影院主要分布在几个主要商业体内，其他业态分布较为分散大多定位属于中低端，有部分高档场所，不过经营情况都较好本项目附近有较多的娱乐休闲较为集中，人气较为充足，未来可为本项目带来人流，但同时也存在着竞争 分布：主要分布在华山路，振兴路与人民路交汇一带 物业情况：KTV，影院等业态普遍较大，一般都在1000-3000方左右，而洗浴足疗，美容美发等业态面积大小不一，100-1000方不等 租金：华山路一带基本在1.3元//天左右，振兴路与人民路交汇一带基本在1元//天左右 主要品牌：鑫旺角国际俱乐部、本色KTV、豪门KTV、雅士健康会馆、龙腾足道、花都KTV、翡翠宫、宸居阁等27,住宿业发展,概况：枣庄住宿业态比较单一，以经济连锁酒店、快捷商务酒店和家庭旅馆居多大多定位在中端，以干净快捷为主题，且经营面积较大，部分家庭旅馆、招待所之类经营面积偏小，物业也较差，价格相对较低目前住宿类总体量不大，市场经营状况良好，基本能满足各地旅客和当地居民的住宿需求 业态主要组成内容：经济连锁酒店、家庭旅馆、快捷商务酒店、招待所 档次情况：中低端为主 分布：主要集中在市中区的青檀路、解放路、君山路一带 物业情况：经济连锁酒店、本地快捷酒店大多约为3000左右，家庭旅馆一般在400-800左右 主要品牌：汉庭连锁酒店、如家快捷酒店、银座佳驿连锁酒店、贵和商务酒店、金都大酒店、宝隆商务会馆、新大商务宾馆、和平商务酒店、民防招待所、丽园酒店,,,28,服务业发展,概况：枣庄服务业态比较丰富，涵盖摄影写真、婚庆策划、旅游、图书、眼睛、干洗、早教、福彩、药店、艺术培训、美容美发、妇幼保健、卫生服务、电器维修、维修、网络服务等。
大多定位在中低端，有部分较高端婚庆策划、摄影写真服务公司，经营面积一般都较小，市场经营情况一般，体量较大，能满足当地居民日常生活需求 档次情况：中低端居多，少量较。