房地产企业制度流程与风险管理教材(PPT 126页)

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1、房地产企业制度流程与风险管理,企业为什么 要建立制度和流程体系？,美国建国初期，1787年立宪会议议题： “我们能够创建什么样的组织，建立一个长治久安的国家”,齐景公问政于孔子,孔子曰：“君君 臣臣 父父 子子 ”,治国篇,来自一个民营企业的争论,Q12的忠诚度 造价师的定位,企业篇,人的欲望是无限的，心性的好坏也是随时而变的，只有明晰了名份之下的责权利，再有一套保证的制度组织，才能够让每个人各尽其能，才会有一个和谐的环境。,关于人性-,没有组织制度的企业是危险的，“好的制度可以让坏人变好，坏的制度可以让好人变坏”,业界经典案例,巴林银行 新疆德隆 周正毅 陈久霖,成功企业一定是倾力于构建组织

2、制度的企业,企业建立 制度和流程体系能带来什么？,百年老店 高速扩张 持续发展 赚钱,制度建设是企业内在的需求,规范各项业务活动 企业内有章可循，有法可依 确保企业的有序经营 企业扩张需求 企业永续发展的需求,土地 资金,房产物业,房地产运作过程管理,规范化透明化,制度建设与系统性偏差,基于什么 来建立企业的制度与流程？,制度流程建设与人,制度流程与人的关系？,-企业文化,案例：制度流程中蕴藏着什么？,房地产企业 为什么越来越关注制度与流程的建设？,房地产企业面临着什么？,新政-,土地 金融 预售 自有资金 开发,冰火两重天,房地产企业,政策,客户,资本,市场,法律,资源,生存,社会,举牌案例

3、,几个典型的例子,资本市场提出什么样的要求？,国际资本对企业管理的要求,几个典型的例子,来自市场和客户的要求：,惊心动魄的项目群诉,惊人相似的一幕,几个典型的例子,来自市场和客户的要求：,销售承诺与销售资料怎么管？,面积计算、设计变更怎么管？,强条？规划？验收环节怎么把控？,财务管理如何接轨于实际？,面对如此的形势- 企业生存与发展的需要- 房地产企业的制度流程建设是必然的,房地产开发企业的制度流程建设 我们基于什么？,房地产企业的定位：,设计管理-管什么? 现场管理-管什么？ 成本管理-管什么？,资源整合：对社会资源的管理,制度流程建设的立足点,房地产企业的关键词专业集成,总经理致辞,制度流

4、程建设的基本点,房地产企业的价值链,制度流程建设的核心,对于地产项目实施过程中发生的变更如何管理控制流程？,案例：设计变更管理流程的优化- 基于行业理解，达到管理与价值创造目的！,案例：基于价值链的制度流程建设-,房地产开发企业的制度流程 为什么有这么多不同？ 背后隐藏的是什么？,定义：它是反映对象活动规律和保证对象正常运行的一系列规范、原则和限制的总和。 特征：1、具有强制性，规范人们的行为 2、 是浓缩的信息载体，它以简 略形式传递着如何分配权益、如 何协调分工的知识,关于制度的定义,定义: 流程是采用符号形式表述的制度。是对一个或多个输入，转化为对顾客有价值输出活动的描述 流程的描述：

5、创造价值活动的过程 涉及的权责对象 权责分配,关于流程的定义,制度流程背后是我们的权责体系,西方：制度流程提高效率 中国：制度流程确定权责与规矩,制度流程建设必须有明晰的架构和清晰的授权,之一：清晰的架构与授权体系,合理的架构、部门设置、详细的部门职责说明、岗位说明书,公司授权体系说明,房地产开发企业的制度流程建设 我们要关注什么？,制度与流程体系的解读POM语言,愿景： 企业策略思想的实施 企业文化建设的引导者 企业执法的标准 最有效的管理工具 员工的优秀教师,制度与流程体系的解读POM语言,目标： 规范、可控： 游戏规则： 网络资讯化： 共享知识平台：,-经验沉淀与管理能力体现,案例2：制

6、度流程中蕴藏着什么？,关于招标策划管理,流程是把双刃剑！,请假？,比赛？,回顾：,1、企业要生存、要发展需要建立规范的制度和流程 2、企业制度流程的建设要基于企业的文化和企业的目标 3、制度流程承载了企业的管理特性和信息，也成为日常业务管理的工具,如何 建立企业的制度流程体系？,制度与流程体系,制度与流程体系,1、制度为核心，流程融入其中,2、流程为核心，制度为辅助,制度与流程的关系,输入,测量标准,流程建设负责人,文件流转清单,期望结果,流程执行负责人,输出,流程核心要素的确立,追求时间效率 组织的管理弹性 流程分级处理 追求知识管理 经验沉淀 隐性知识现性化 规范化的语言 易用性！ “变”

7、是不变的真理-组织的合理设计,制度与流程体系建设要点,流程设计要注意什么？ 系统性 完整性 效率性 二八原则,家世界,流程结构不完整 主体责任不清 流程描述过细 审批繁琐 流程接口与不当循环 专业间缺乏集成 推动力不足,制度与流程体系建设中常遇到的问题,要努力规避的问题,贴在墙上的宣传画,推诿的借口,TQC与 ISO900,低效之源,对行业的理解与专业,资源整合 关键环节,谁的错？,流程是要创造价值的！,-国际化流程企业的案例 -专业集成体现流程的价值！,案例：制度流程能创造价值吗？,房地产企业建哪些 制度和流程体系？,房地产企业的制度与流程,案例：制度建多少合适？,房地产企业管理中存在的风险

8、,案例：从监督端口看制度流程的健全性！,透过现象发现问题本质及风险隐患 从完善管理上提出建议和要求 后续审计跟踪直至问题解决,房地产专业管理流程,交叉,分级,专业集成流程汇编,制度流程做多少合理？做多深合适？,关键业务覆盖面 关键控制节点,与企业规模及发展阶段相匹配,回顾：,制度与流程描述的是企业价值活动过 程中的权责、分工与必须遵循的规范 企业制度流程建设是一个持续改进、不断 完善的过程 房地产企业的制度流程建设重点在于基于价值链的专业间的集成,几个观点的 讨 论,观点一: 企业治理靠个人能力的效果会高于依赖制度流程建设,观点二: 制度流程带来的是工作效率和效益的下降还是提升,重申我们的愿景

9、: 让制度流程成为管理有效的工具，同时为我们带来管理和经济效益,世界是一面镜子,制度流程建设的 最高境界,加强制度与流程建设 构筑企业风险防范的长城,房地产企业的经营管理 有哪些风险？,企业内外部环境,政策环境,政府关系,合作,业主,企业内部治理,岗位设置 授权体系 用人的风险 KPI考核 制度流程中的风险,岗位设置的风险之一：,岗位设置的牵制性,岗位牵制,房地产企业管理中存在的风险,岗位设置的风险之二：,关键岗位的轮换,采购 销售 出纳,童言无忌,房地产企业管理中存在的风险,企业内部治理,岗位设置 授权体系 用人的风险 KPI考核 制度流程中的风险,企业最大的风险-用人的风险,房地产企业管理

10、中存在的风险,高价 =高素质人才=高绩效 行业腐败？,？,？,企业内部治理,岗位设置 授权体系 用人的风险 KPI考核 制度流程中的风险,考核中存在的风险之一,房地产企业管理中存在的风险,绩效指标设定的导向性,考核中存在的风险之一,房地产企业管理中存在的风险,盈利考核带来什么？,绩效指标设定的导向性,考核中存在的风险之一,房地产企业管理中存在的风险,绩效指标设定的导向性,考核中存在的风险之二,房地产企业管理中存在的风险,考核脱离企业目标？,绩效指标设定的系统性,企业内部治理,岗位设置 授权体系 用人的风险 KPI考核 制度流程中的风险,制度流程建设中的风险之一：,房地产企业管理中存在的风险,制

11、度缺漏： -不同时期的不同需求,-用制度流程防控风险的案例,案例：制度流程中的“画龙点睛”！,制度建设与操作的匹配：,房地产企业管理中存在的风险,案例：制度流程与实际的匹配性！,制度控制点缺陷：,制度流程建设中的风险之三：,房地产企业管理中存在的风险,政策法律风险 财务风险 合作中的风险,公司经营的外部环境,政策法律风险之一：,产权所有的风险,房地产企业管理中存在的风险,政策法律风险之二：,房地产企业管理中存在的风险,政策的持续调整,政策法律风险之三：证照办理,房地产企业管理中存在的风险,政策法律风险之三：,证照的办理,房地产企业管理中存在的风险,与政府对接端口如何管理？,北京sl的投诉热销两

12、旺,证照的办理 -日照间距,房地产企业管理中存在的风险,政策法律风险之三：,货不对板,证照的办理 -节能设计,南昌某项目验收；武汉项目的外保温砂浆,房地产企业管理中存在的风险,政策法律风险之三：,万科节能设计要求,万科节能设计大检查,客户风险之一：,红线外的风险？ 1、武汉群诉 2、制胜之招：,房地产项目运作中存在的风险,政策法律风险 财务风险 合作中的风险,公司经营的外部环境,财务风险之一：,销售成本的预结算,房地产企业管理中存在的风险,触目惊心的案例1：,财务风险之一：,销售成本的预结算,房地产企业管理中存在的风险,触目惊心的案例2：,企业经营给我们提出什么样的要求？,资产负债表,企业生存

13、给我们提出什么样的要求？,案例：控制成本风险的有效手段,以责任管理的手段 分解和降低风险,-责任成本管理体系介绍,方法：,根据投资测算确定成本控制标杆-目标成本 将目标成本分解成责任成本到执行部门、责任人 或：将责任成本分解成合同控制标杆，由合同负责人直接 对招标、签约、执行、结算进行全程控制 合同负责人对合同超标杆进行过程的风险预警 责任人、责任部门对成本控制的结果负责（奖惩）,1、本部门费用 2、本专业端口成本 -土地成本-投资部- -政府收费-报建部门- -设计费-设计部- -营销费用-营销部- -财务成本-财务部- -设计+采购+工程-建造成本- 3、成本数字是目标，是结果，关键的是工

14、作质量,责任部门的分解示例：,责任成本的落实方法,责任成本的分配最终落实到了项目运筹计划以及各部门工作计划中！（加入时间、质量、价值、责任人等要素）,成本-合同分类,通过责任分解，将风险进行了分解,通过过程控制，将风险管理落在实处,动态监控体系和预警体系，对风险进行了前 置管理,优点：,基础：,万科的成本管理如何通过制度流程体系落地,效果：,成本变动率逐年下降，确保经营目标实现,避免出现重大成本控制偏差，降低经营风险,政策法律风险 财务风险 合作中的风险,公司经营的外部环境,合作风险之一：,合作方选择的风险 案例1-打不赢的官司 案例2低价进入高价索赔 案例3从资金支持到打官司+打架 案例4合

15、作方不见了,房地产企业管理中存在的风险,合同条款的风险 案例1-合同条款失控了？ 案例2-卖楼谁赚了？ 案例3-甲供料的风险（计划/验收法律/结算） 案例4-费率合同失控了,房地产项目运作中存在的风险,合同管理中的风险之一,用什么来规避这些风险？,供应商管理制度,招投标管理制度,合同管理制度,入围管理,分级分类管理,考察评估管理,招标/议标管理,招标策划管理,定标权责管理,合同审批管理,合同标准化管理,合同交底管理,合同履约管理,内审案例：合同执行管理的审计底稿,深入业务控制环节的具体、关键控制点！ 审计与专业管理相结合!,如何去 管理和防范风险？,风险管理的手段,风险评价 内部控制 内部审计,风险评价,集团/公司层面的风险评估体系,项目层面的风险测评工具,内部控制体系的解读,内部控制系统的建立,内部控制融于具体的业务管理中,业务管理部门是内部控制的责任部门,内部控制的直接依据是完善的制度流程,内部控制的监督评价部门是内部审计,内部控制与风险防范的监督评价机制,企业内部审计,三大审计体系：,国家审计 社会审计 内部审计,不仅是查帐 不仅针对财务,内部审计的覆盖面,企业战略发展与投资决策 企业组织