业务管理 土地增值税清算鉴证业务准则指南

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1、业务管理 土地增值税清算鉴证业务准 则指南 业务管理 土地增值税清算鉴证业务准 则指南 土地增值税清算鉴证业务准则指南土地增值税清算鉴证业务准则指南 第一章 总则第一章 总则 第一条 制定清算准则目的和依据第一条 制定清算准则目的和依据 土地增值税清算鉴证业务准则 （以下简称清算准则）第一条明确了制定准则的依据 和目的。 制定清算准则的目的，应从以下三个方面理解： （一） 清算准则是土地增值税清算鉴证业务的执业规范； （二） 清算准则是行政规章，注册税务师从事土地增值税清算鉴证业务必须执行； （三）制定清算准则的目的，是规范执业行为，保证执业质量，明确执业责任，维 护社会公共利益和鉴证各方合法

2、权益。 第二条 清算鉴证的定义第二条 清算鉴证的定义 清算准则规定了土地增值税清算鉴证的定义，明确了清算鉴证的目的。 对土地增值税清算鉴证的定义，应把握以下几个方面： （一）是对土地增值税清算申报事项的鉴证业务，对非土地增值税清算申报事项的鉴证 不适用本准则； （二）应以税务师事务所的名义接受委托； （三）应实施必要的审核程序，以税收应用技术进行鉴别和判断，出具鉴证报告并发表 鉴证意见； （四）目的是：为证实土地增值税清算申报事项具有真实性、合法性、完整性，提供证 明，以增强税务机关对该项信息信任程度。 第三条 清算鉴证的目的第三条 清算鉴证的目的 根据清算准则规定的土地增值税清算鉴证定义，土

3、地增值税清算鉴证的目标，应是 证明清算事项具有真实性、合法性、完整性。 一、真实性一、真实性 清算准则的真实性，是强调法律的真实性。在纳税鉴证活动中，鉴证人按照鉴证程 序，依据法定的鉴证评价标准，对取得的有关证据资料，进行鉴别和判断后，没有发现纳税 人申报不实的证据，便可确认所鉴证的土地增值税清算申报事项具有法律真实性。 对于收入事项，真实性是指已经符合税法规定的确认条件，就应当予以确认，除会计已 经确认收入的事项外，还包括视同销售收入和税法上规定的收入事项。对扣除项目事项，真 实性是指除税法规定的加计扣除、房地产开发费用计算扣除、核定扣除事项外，任何开发费 用，除非确属已经真实发生，否则申报

4、扣除就可能被认定为错误申报。纳税人申报扣除的任 何费用必须能够提供证明确属已经实际发生的“足够”的“适当”凭据，足够和适当应根据 实际情况来判定。 真实性包括真实发生和准确计价等两方面的内容。 真实发生是指土地增值税清算申报表 中，计入的土地增税清算事项是真实发生的，不包含没有发生的事项。准确计价是鉴证的准 确性要求，准确性是指土地增值税清算申报事项的金额，在土地增值税申报表中恰当计价。 注册税务师应关注土地增值税清算申报事项， 在财务报表中是否真实发生并以恰当的金 额计入，在账户中是否确实存在并以恰当金额记入均已记录，已发生的纳税义务事项是否确 认并按正确金额反映。 二、合法性二、合法性 合

5、法性是指确认收入和房地产扣除项目，必须符合税法规定的条件与程序。不管房地产 扣除项目是否实际发生或合理与否，如果是非法支出，不符合税法的有关规定，即使按财务 会计法规或制度规定可以作为开发成本费用的，也不能作为土地增值税扣除项目。 三、完整性三、完整性 完整性是指应当披露的土地增值税清算事项，在土地增值税申报表中得到充分披露，不 存在漏申报事项。 注册税务师应关注土地增值税清算申报事项，在财务报表中是否得到充分披露，在账户 中是否均已记录，已发生的纳税义务事项是否均已确认。 根据形式完整性的要求，对以会计资料为信息来源的申报事项，能够按鉴证程序取得支 持申报结果的会计核算证据，并且没有发现相反

6、的会计核算证据；对于根据纳税调整后数据 的申报事项，能够按鉴证程序取得支持申报结果的纳税调整证据，并且没有发现相反的纳税 调整证据。 第四条 清算鉴证的范围第四条 清算鉴证的范围 根据清算准则规定的“土地增值税清算鉴证”定义，土地增值税清算鉴证范围，有 三层含义：一是证据的范围，包括会计核算证据和纳税调整证据；二是主体的范围，包括委 托方企业和受托方企业；三是项目的范围。 一、证据的范围一、证据的范围 鉴证对象信息的范围，或称鉴证证据的范围。清算鉴证业务证据的鉴证范围，重点是纳 税调整证据，会计核算证据主要是作为数据来源。 二、主体的范围二、主体的范围 土地增值税清算鉴证主体的范围，包括委托方

7、和受托方。 （一）委托方（一）委托方 符合土地增值税清算条件的从事房地产开发的纳税人。 （二）受托方（二）受托方 清算准则第三条规定，纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从 事土地增值税清算鉴证工作。 上述规定，明确了承办土地增值税清算鉴证业务的受托方应具备的条件。对此规定，应 把握以下几个方面： 1.从事土地增值税清算鉴证的受托方，应是有涉税鉴证业务资格的税务师事务所； 2.没有通过年检的税务师事务所，不得承办土地增值税清算鉴证业务； 3.不具备注册税务师行业执业资质、 未纳入注册税务师行业监管的单位和其他中介机构， 一律不得承办土地增值税清算鉴证业务。 三、项目的范围三、项目

8、的范围 纳税人的房地产开发项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均属于土地增值税清 算鉴证业务的项目范围。 第五条 了解的业务环境第五条 了解的业务环境 清算准则第四条规定，在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。还明 确了业务环境的具体事项。 在接受委托前，税务师事务所应按照清算准则的要求，初步了解鉴证业务的下列业 务环境： 一、鉴证业务约定书，应将鉴证年度、鉴证事项、评价标准、证据要求等内容作为特殊 事项，作出专项约定； 二、注册税务师承接鉴证业务，应了解鉴证对象的特征，如：时限、核准或备案程序、 形成的原因等内容； 三、 注册税务师执行鉴证业务， 应充分了解土地增值税清算纳税申

9、报情况鉴证对象信息， 如：申报资料、会计资料和有关证据等内容； 四、注册税务师执行鉴证业务、发表鉴证结论，应以现行有效的有关税收法规，为审核 鉴证的主要评价标准； 五、注册税务师出具鉴证报告，应以依法进行纳税申报为主要目的，被鉴证单位和主管 税务机关是报告的预期使用者。 第六条 承接清算条件第六条 承接清算条件 清算准则第五条对承接鉴证业务的条件作出明确规定，注册税务师对承接鉴证业务 的条件，应把握以下几个方面： 一、接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件一、接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件 受托清算条件有两层含义：一是纳税人委托鉴证的清算项目，应符合土地增值税清算条 件，不具备

10、清算条件的项目不属于鉴证范围；二是税务师事务所不受理不符合清算条件的房 地产开发项目。 二、职业道德规范的要求二、职业道德规范的要求 独立性和专业胜任能力，是注册税务师执业中应遵守的重要职业道德规范。实际操作当 中，注册税务师还应注意遵守客观原则、公正原则、不承办不能胜任的业务、对客户责任、 对同行责任和职业形象责任等职业道德规范。对清算准则规定的职业道德规范的要求应 把握以下几个方面： 1独立性。独立性原则的要求有两层含义，即实质上的独立与形式上的独立。所谓实 质上的独立，又称精神上的独立，是指注册税务师在鉴证过程中应当不受任何个人或外界因 素的约束、影响和干扰，保持独立的精神态度和意志。只

11、有保持实质上的独立，才能够以客 观、公正的心态发表意见。所谓形式上的独立，又称面貌上的独立，是针对第三者而言的， 即注册税务师必须在第三者面前呈现一种独立于客户的身份， 同客户之间不应存在直接或一 些重大的间接财务利益关系。形式上做到独立是保证实质独立的前提。 2专业胜任能力。注册税务师专业胜任能力是指执业税务师应当具备胜任专业职责的 能力，包括专门知识、职业经验、专业训练和业务能力等四个方面。业务能力是指注册税务 师的分析、判断和表达能力。分析、判断是注册税务师应有的一种重要技能，它贯穿于鉴证 过程的始终。分析、判断能力的强弱是注册税务师素质的综合反映。注册税务师必须就鉴证 结果出具报告，因

12、此应具有充分表达意见的说明能力。 3技术规范。注册税务师执行鉴证业务过程中，应遵守一定的技术规范，有责任、有 义务遵守各项准则、规范等职业规范，并合理运用会计准则、税务会计及国家其他相关技术 规范。 4职业道德。职业道德是指某一执业组织以公约、守则等形式公布的，其会员自愿接 受的执业行为标准。注册税务师的职业道德是指鉴证人员的职业品德、职业纪律、专业胜任 能力及职业责任等方面的总称。 职业品德是指注册税务师所应具备的职业品格和道德行为， 它是职业道德体系的核心部 分，其基本要求是独立、客观和公正。 职业纪律是指约束注册税务师执业行为的法纪和戒律， 尤指注册税务师应当遵循的执业 准则及国家其他相

13、关法规。 职业责任是指执业税务师对客户、同行及社会公众所应履行的责任。 5职业谨慎。职业谨慎要求注册税务师履行专业职责时除具备足够的专业胜任能力之 外，还应当有一丝不苟的责任感并保持应有的慎重态度。职业谨慎可从消极和积极两个方面 理解。前者是指注册税务师执行鉴证业务时不得怠工，不得有过失和欺诈行为；后者是指注 册税务师应以高度的责任感去理解经济业务的性质和内容，完成鉴证任务。 职业谨慎要求注册税务师注意评价自己的能力是否可以胜任所承担的责任。 如果不具备 这种能力，则应考虑向专家咨询或拒绝接受该项业务。 三、税务师事务所能够获取充分、适当的证据以支持其结论并出具书面报告三、税务师事务所能够获取

14、充分、适当的证据以支持其结论并出具书面报告 这个条件是对鉴证对象、鉴证过程和鉴证结论提出的要求。主要有以下四个方面： （一）不执行鉴证不发表意见。注册税务师未经鉴证有关土地增值税清算鉴证证据，不 得对客户的土地增值税清算鉴证事项发表意见； （二）鉴证过程必须搜集和取得证据。注册税务师应当按照鉴证准则的要求，认真搜集 和取得充分、适当的证据，以保证工作质量，降低执业风险； （三）鉴证结论必须依据证据。注册税务师对有关业务形成结论时，应当以充分、适当 的证据为依据，不得以其职业身份对未鉴证事项发表意见； （四）注册税务师的结论以书面报告形式表述，且表述形式与鉴证要求相适应。税务师 事务所应当按照相

15、关法律、法规、规章及其他有关规定，在实施必要的审核程序后出具含有 鉴证结论或鉴证意见的书面报告。并且根据鉴证情况，以无保留意见、持有保留意见、无法 表明意见或持否定意见等发表鉴证结论。 四、与委托方协商签订涉税鉴证业务约定书四、与委托方协商签订涉税鉴证业务约定书 签定业务约定书是鉴证准备阶段的一个重要环节。 鉴证业务约定书是指税务师事务所与 委托单位共同签订，据以确定鉴证业务的委托与受托关系，明确委托目的、鉴证范围及双方 责任与义务等事项的书面合约。鉴证业务约定书需要约定的事项都应经双方协商，但有些事 项是已经在有关规定中确定下来的，属于格式性条款，则无商量的余地。对于格式性条款以 外的任意性

16、条款，应与委托方商议并达成一致意见，主要包括鉴证范围、双方权利义务、服 务费用、出具鉴证报告的时间等内容。 鉴证业务约定书具有经济合同的性质，一经双方签订，即成为税务师事务所与委托单位 之间在法律上生效的契约，具有法定约束力。鉴证业务约定书有以下几个方面的作用： 1可以增进税务师事务所与委托单位之间的了解，尤其是使被鉴证单位了解鉴证人员 的鉴证责任和需要提供的合作。 2可作为被鉴证单位鉴证业务完成情况及税务师事务所检查被鉴证单位约定义务履行 情况的依据。 3如果出现法律诉讼，鉴证业务约定书是确定税务师事务所与委托单位双方应负责任 的重要依据。 五、计划承揽的鉴证业务具有合理的目的五、计划承揽的鉴证业务具有合理的目的 如果鉴证的范围、取证条件等方面受到限制，还继续恶性承揽，这就说明受托方的目的 不合理。如果是为了利用鉴证报告，应付税务机关的鉴证要求，或者收买鉴证执业人员出具 不适当的报告，这就说明委托单位的目的不合理。 第七条 清算鉴证对象和鉴证对象信息第七条 清算鉴证对象和鉴证对象信息 清算准则第六条，对鉴证对象作出了概括性的描述，对这部分内容，应该从鉴证对 象和鉴证