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1、筹划魔方：在变化中寻找筹划空间房地产开发企业经营过程中的 纳税风险管控与税收筹划,主讲人：李记有,第一部分 控制纳税风险是房地产开发企业管理税收的 第一目标,一、房地产开发企业主要纳税风险类型与案例 案例一： 案例二 案例三 （一）偷税的法律风险 （二） 违反税法规定少缴纳税款的法律风险,二、房地产开发企业纳税风险成因 1、税收政策变动与税收稽查专业化是引发纳税风险外在因素 2、企业缺乏内控流程是引发涉税风险的内在因素 三、寻求专业机构合作，聘请税务顾问是降低涉税风险有效途径,一、税收筹划的两大前提 （一）企业适用税收政策的多样性是税收筹划第一个前提 （二）企业业务性质不同，所适应的税收政策不
2、同，是企业进行税收筹划第二个前提,第二部 追求最优纳税是企业管理税收第二目标,二、税收筹划“两大学说”,税收筹划具有较强的专业性，有着较为复杂的操作程序，但同时，它也是有规律的。总结几年来成功的筹划案例，我认为税收筹划的个案基本上都遵循“变量引进”和“因素分析”两大规律。,（一）税收筹划的“变量引进学说” 所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的要素。变量引进，就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异化选择、引起税额变化，达到最终引起税额向有利于纳税人方向转化。,税收筹划的变量大体可以分为五类 1、纳税人的注册地点 2、纳税
3、人的性质或组织形式 3、纳税人选择的行业 4、企业资产、设备是否是国产产品 5、企业选用什么样的从业人员,（二）税收筹划的“因素分析学说” 因素，就是构成事物本质的成分，或者说是决定事物发展的原因或条件。因素分析，就是对那些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的。,影响税收筹划的“五大因素” 特定税收政策因素 税收优惠政策因素 税制要素 计算公式中的内嵌因素 组织形式因素,（三）税收筹划“两大学说”的互相转换 变量引进法和因素分析法“两大学说”之间是相通的，变量引进中的变量也属于因素分析中的因素，特别是在实际的操作中，两者是密切联系的。纳税人在运用这两
4、种理论模型时，要体现出灵活性。一方面从逻辑分析入手，从因素分析的角度找到税收筹划的空间，另一方面，又要打破思维定式，进行跳跃式思维，从变量引进的角度，找到税收筹划的空间。,三、企业进行税收筹划的现状 （一）把偷税误认为是税收筹划 （二）简单对号入座式运用税收优惠政策是税收筹划的主要方式 （三）企业在税收的盲区是当前税收筹划主要障碍,第三部分：房地产开发企业纳税风险全程控制解码图与纳税风险管控,一 研发背景和研发思想,二 十大节点的纳税风险管控,（一）公司设立阶段纳税风险管控 案例一 案例二 案例三,（二）土地取得阶段纳税风险管控 案例一 案例二 案例三,（三）规划立项阶段纳税风险管控 案例一
5、案例二 案例三,（四）开发建设阶段纳税风险管控 案例一 案例二 案例三,（五）项目销售阶段纳税风险管控 案例一 案例二 案例三,（六）项目清算阶段纳税风险管控 案例一 案例二 案例三,（七）项目清算阶段纳税风险管控 案例一 案例二 案例三,（八）企业退出阶段纳税风险管控 案例一 案例二 案例三,（九）企业融资阶段纳税风险管控 案例一 案例二 案例三,（十）日常费用支出阶段纳税风险管控 案例一 案例二 案例三,第四部分 房地产开发企业核心税种的税收政策分析与筹划,税收实体法 适用房地产开发企业的税种(包括费 共计12个),中国税制体系,流转税,行为税类,财产税类,非税征收,所得税,资源税类,特定
6、目的税类,文化建设费,房产税,车船税,教育费附加,地方教育费附加,企业所得税,个人所得税,资源税,城镇土地使用税,城市维护建设税,耕地占用税,土地增值税,增值税,营业税,消费税,关税,契税,印花税,车辆购置税,营 业 税,房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析 一、营业税的含义与特点 营业税的含义：营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种商品与劳务税。 营业税的特点： 1、一般以营业额全额为计税依据 2、按行业设计税目税率 3、计算简便，便于征管,二、营业税暂行条例及实施细则修订后的主要变化 1、对境内应税劳务进行重新界定； 2、混合销售的
7、重新界定； 3、增加了计税价格明显偏低问题的处理规定； 4、调整耐水地点的表述方式； 5、扩大视同营业税应税行为人范围； 6、明确了采取预收款方式建筑业和租赁业的纳税人发生时间 7、补充了价外费用包含的项目； 8、增加了营业额有关扣除项目所需凭证的规定,三、房地产企业营业税的主要问题及筹划思路 1、有关预收（包括定金、订金、意向金、合同保证金）等相关收入征税问题 2、有关代收款的征税问题 3、垫资从事土地一级开发的税收问题 4、有关合作建房中心税收问题 5、有关“甲供材”中税收运用问题 6、有自建行为的税收问题 7、有关股权转让的运用税收问题,土地增值税,土地增值税清算实务 第一章 土地增值税
8、清算相关背景资料 一、土地增值税清算背景 1.1 187号文的影响 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知.doc国税发2006187号 2006年12月28日签发187号文件，2007年1月16日税务总局网上公布 1月17日沪深两市地产股全线下跌。截至闭市，共有62家地产股下跌，26家跌停。其中，被称为地产龙头股的万科A自2000年以来，首度遭遇跌停；保利地产、招商地产、金地等地产领头羊几近全线跌停。上海房地产分类指数下挫9.3%。,1月17日晚，万科等多家房企连夜对事件影响做出评估，并于次日发布“澄清”公告。万科在公告中称，由于已对土地增值税预留了高达3亿元的准备金
9、，未来盈利预期不受影响。 类似表态性公告还包括了招商地产、金融街、阳光股份、深长城、泛海建设等上市公司。 亚泰集团的公告 18日，面对清算征收土地增值税的巨大影响，国税总局在官方网站发布名为土地增值税并非新税种的主题文章，强调：征税办法在各地早已执行，且按照相关条例，土地增值税并非对所有转让项目征收而且有相应的免征和减征条款。同时也不会加重购房者的经济负担。 187号文中引起各房地产公司过度反映的清算条件及时间要求,各大媒体 报纸 1 陈则明 （上海社科学院房地产业研究中心学术部主任博士）. 理性看待土地增值税N. 新京报, 2007. 2土地增值税下月开征N. 建筑时报, 2007. 3 本
10、报记者 刘大毅. 土地增值税剑指地产热N. 辽宁日报, 2007. 4 记者 朱桂芳. 土地增值税下月起开征N. 南方日报, 2007. 5 时寒冰. 土地增值税清算岂能儿戏N. 上海证券报, 2007. 6 本报记者王欣 通讯员张尔翠. 下月起清算房企土地增值税N. 深圳特区报, 2007.,新浪网“土地增值税清算”专题 搜狐网“土地增值税清算”专题 电视 土地增值税清算出台新规开发商成本压力增大2007-01-17中央二套-经济频道 全球资讯榜 土地增值税清算：房地产税收调控趋紧2007-01-17中央一套-综合频道 晚间新闻 土地增值税征管不会增加企业和购房人负担2007-01-20中央
11、一套-综合频道 新闻30分,媒体关注的要点 对股市的影响 电视.doc 对房价的影响 清算土地增值税 专题.htm,1.2税收政策对房地产市场的调控 房地产市场降温稳定房价 财税200675号 财政部 国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知.doc 个人转让住宅营业税问题 国税发200631号国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知.doc 房地产企业不得享受新办企业优惠 财税200621号财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知.doc 取消房地产企业土地（房产）投资的免税优惠 财税2006162号财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知.doc 将房地产销售
12、印花税率由0.03%提高到0.05% 国税发2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知.doc 房地产开发企业要进行土地增值税清算,二、土地增值税清算的进程 2.1 山雨欲来 风声鹤唳(2007.1.17-2007.4.8) 媒体炒作 房地产企业人人自危 等待细则的出台 1月22日南方报业21世纪报道上海地产商欲串联上书 各种避税方案 分散收入 精装修 普通住房优惠,2.2雷声隆隆 雨点淅沥(2007.4.9-2008.7.4) 各地细则陆续出台 北京市地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知.doc 吉林省地方税务局转发国家税务总局关于
13、房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知.doc 辽宁省地方税务局关于印发辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知.doc 清算过程中问题重重、争议连连（如何分开核算、财务费用扣除） 实际操作很难（不主动清算又怎样） 各地政策差异很大 （分摊方法、核定率） 开发商与政府的关系,2.3 迷雾重重 进退两难(2008.7.5-2009.5.11) 房市低蘼 全国工商联房地产商会于7月5日将房地产调控政策调整建议上报至全国工商联，与此同时，中国房地产业协会已就房地产政策调整提出一些建议，将上报有关部门作为决策参考。”救市”一词开始在媒体出现 经济危机 税收政策可能调整 10月10日，国
14、家税务总局有关人士承认了土地增值税政策改革正在调研，但是称上述9月底会议仅为国家税务总局调整土地增值税政策的调研活动，与国家刺激经济政策无关。开发商代表们表示，各地都出现了开发商不买地、退地，拿地以后不开工等现象，长期下去，会给地方房地产市场带来重大影响。 希望土地增值税能调整现行的“预征”制度，将其变为事后清算。,2.4 统一思想,重拳出击 (2009.5.12- ) 国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知.doc国税发200991号 重申了清算条件、清算时间要求、核定征收的情形，强调了审核重点。 青岛市地税局关于印发房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答的通知.doc 明确
15、了土地增值税清算过程中遇到的十八个问题 江苏省地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知.doc 加强管理、提高核定征收率， 普通住宅1%-4% 非普通住宅2%-8%，不能分开核算从高适用2%-8% 国家税务总局关于开展第二批大型企业集团税收自查工作的通知.doc 国家税务总局稽查8大房企 万科华远等榜上有名 苏地税函2009240号江苏省地方税务局关于土地增值税核定征收率的批复.doc 一、擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的； 二、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。 一律按8%的核定征收率核定征收土地增值税： 粤地税发20
16、09148号转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知.doc抓住当前房地产市场渐趋回暖的有利时机 积极推动土地增值税清算工作的开展,第二章 土地增值税清算基础知识 一、计算原理 1、应纳税额=增值额*税率 2、增值额=收入-扣除项目金额 3、增值额=收入-（土地成本+开发成本+开发费用+税金+加计扣除）土地增值额计算简图.doc 4、开发成本=土地征用及拆迁补偿费+前期工程费+建筑安装工程费+基础设施费+公用配套设施费+开发间接费 5、开发费用=财务费用+其他费用（销售费用、财务费用） 6、加计扣除=（土地成本+开发成本）*20% 7、增值率=增值额/扣除项目金额,8、税率,二、特点 1、宏观调控作用大于财政收入职能 2007年税收收入统计.htm 2008年税收收入统计.htm 2、计算复杂（涉及环节多、内容多、规定多） 3、税率高（最低档30%，对开发商利润影响
