《某五星级酒店融资计划方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某五星级酒店融资计划方案（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、某五星级酒店某五星级酒店融资计划方案融资计划方案 1 目目 录录 项目综合分析项目综合分析 项目融资计划及方案项目融资计划及方案 项目背景分析项目背景分析 2 项目基本情况项目基本情况 三亚房地产市场研究三亚房地产市场研究 三亚酒店业市场研究三亚酒店业市场研究 项目背景分析项目背景分析 3 项目基本情况项目基本情况 项目名称：项目名称： 项目地址：该项目项目地址：该项目位于风景优美的三亚湾国际旅游度假区，地处三亚湾西端一线临海地段 阔达540米一线临海界面酒店紧邻规划中的三亚新城，北邻三亚市凤凰国际机场约4公里，西 距天涯海角风景度假区约8公里，南与三亚湾西岛玳瑁岛隔海相望，并与三亚市机场、旅
2、 游区共同构成大会议旅游度假圈，彰显物业的稀缺与珍贵。 商业业态：商业业态：共391套豪华酒店房（含顶级总统套），83套族系公馆，3套顶级独栋别墅 （在售）。 占地面积：占地面积：酒店占地约5.5万平米 建筑面积：建筑面积：逾9万平米 年年 限：限：70年 房产性质：房产性质：商服用房+住宅 产权证土地使用证：产权证土地使用证：二证齐全 三亚财富海湾大酒店 项目基本情况项目基本情况 项目整体采用欧式建筑，借助项目整体采用欧式建筑，借助“南低北高南低北高”地形特色，因势设计地形特色，因势设计V V字形建筑格局，字形建筑格局，“鲲鹏展鲲鹏展 翅翅”造型凸显王者九五尊严；造型凸显王者九五尊严；V V
3、型规划方案更可实现海景资源最大化，配合单面走廊的内部设型规划方案更可实现海景资源最大化，配合单面走廊的内部设 计，达到户户面海的景观效果。计，达到户户面海的景观效果。 391套超五星级酒店式豪华公寓，户型约80平米，房间设置独立观海阳台及观景浴缸，户户 观海均好型景观设计，总统套1间，位于酒店建筑顶层面积约479平米，酒店更有2000平米酒店 大堂、高级宴会厅、西餐厅、多功能会议厅、温泉泡池、网球场等完备行政配置，满足生活与 生意的多重需求。 83套财富族系公馆，由55套大公馆与28套空中别墅构成。55套族系大公馆由四种户型构成， 户型面积为210-335平米，户型格局以三房两厅为主。 其中销
4、售部分共计公馆49户 G1：229.42 14户； G2：210.08 14户； G3：234 14户； G5：334.56-361.88 7户； 仅三栋的玖珑别墅，单栋面积逾千平米，仅为同样尊崇的三位贵宾量身定制，别墅拥私家庭 院以及私属泳池、温泉按摩池等全私密配套设施，室内布局气派豪华，收藏价值不言而喻。 园林规划以水景为主题，丰富的泳池、SPA按摩池、欧式喷泉及跌水瀑布等景观为庄严的 建筑更添神韵。无边界泳池坐落于项目南侧中心地带，利用地形高差营造出一望无边的视觉观 感，碧蓝的池水与大海在视线尽头自然相连。泳池向北可观大堂叠水瀑布景观，向南即是海天 一色的无边视线，特别配置的温泉SPA按
5、摩池更可令人全然放松身心，怡享悠然假期。 5 签约情况：签约情况：受限购令的影响，2011年二、三季度，三亚房产交易量出现 下滑，但成交价格依然坚挺。据南海网-地产海南数据中心统计数据显示， 9、10月份海南省商品房共签约3773套，其中，三亚签约1232套位居成 交首位，签约均价为33022元/。 客户群体：客户群体：根据相关部门调研发现，文昌，博鳌两地的主力客户以四川、 重庆人为主，而三亚的主力客户主要有东北、江浙及珠三角构成，北方 客户对气候及海景资源的高需求所求度及在当地形成的攀比心理一定程 度上造成了对海南房产的奢侈品消费心态。 三亚房地产市场研究三亚房地产市场研究 三亚房地产市场研
6、究三亚房地产市场研究 项目名称项目名称所属区域所属区域 占地面积占地面积 （万）（万） 建筑面积建筑面积 （万）（万） 售价售价面积区间面积区间 6 6月销售月销售 情况情况 7 7月销售月销售 情况情况 8 8月销售月销售 情况情况 9 9月销售月销售 情况情况 1010月销月销 售情况售情况 *公馆公馆三亚湾三亚湾2.82.84 48.38.370-48070-4801 1套套2 2套套无无无无无无 *岛岛三亚湾三亚湾36.536.54848 均价均价 9000090000 50-38050-380 平米平米 无无1 1套套无无无无无无 * （三期）（三期） 亚龙湾亚龙湾57572323
7、别墅别墅 5.55.5万万 别墅：别墅： 160-340160-340 无无无无4 4套套2 2套套1 1套套 三亚房地产市场研究三亚房地产市场研究 近五个月三亚市场项目销售情况预览近五个月三亚市场项目销售情况预览 三亚酒店业市场研究三亚酒店业市场研究 自2004年起，三亚旅游经济、旅游市场发展快速，其中旅游收入以年均23.6%增幅快速增长， 旅游接待人次以年均14.4%增幅同步上升，星级酒店数量以年均11.8%增幅稳步增长，酒店业 也以60%60%以上的开房率以上的开房率稳步运行，逐年酒店开房率均大于海南省整体酒店业的平均水平。 其中，三亚湾片区为四星级、准五星级中高端酒 店物业汇集区域，享
8、有17公里海景资源，依托未来 三亚新城区发展规划，借助区域地产产业蓬勃发展 势头，区域酒店业发展迅速，运营模式主要以“纯 酒店”为主，近几年，基于地产发展形成的区域热 度，产权酒店、酒店式公寓运营模式基本成型。 目前，三亚湾酒店业，一线海景准五星酒店产品一线海景准五星酒店产品 价格基本维持在价格基本维持在16001600元以上元以上，消费客户群体偏向于 商务会议型。客源大体以北京、上海江浙等经济发 达区域为主。 9 在签约的项目中，酒店式公寓成为三亚地区投资客投资的热点。 酒店式公寓有别于传统公寓的诸多优势，他的硬件配置高，服务品质优，配套功 能突出，而且有酒店独立产权，因此租金收益相当可观，
9、超过传统公寓的30%-60% ，销售价格较之传统住宅价格要高出280%。 酒店式公寓市场 三亚酒店式公寓市场研究三亚酒店式公寓市场研究 酒店式公寓的目标客户群 租赁客户投资客户自用客户 10 项目产品分析项目产品分析 项目项目SWOTSWOT分析分析 项目综合分析项目综合分析 项目综合分析项目综合分析 本项目位于三亚湾路临海一线黄金海景地段，拥有7万余平米的产权式酒店及1.7万平米的 酒店公寓，结合三亚当地气候和风俗，遵循财富联合集团“高端精品”产品定位，同时拥 有正规酒店配套管理，拥有巨大的商业价值和投资价值。 该项目公寓部分可对外销售，以市场同类项目价格信息分析为依据，公寓最终实现销售均
10、价为4万元/平方米。因此，公寓价值约为：1.7*4=6.8亿元。 酒店方面，可采用净现值NPV和内部收益率IRR以衡量项目的财务可行性。其中，以市场 平均价格信息为依据，酒店实际投资额为8亿元（或其他），酒店经营现金流量约为一亿 元以上。例如：391*1680*365*60%=1.4亿元（估）。 12 项目综合分析项目综合分析 S（优势）：地理位置优越，稀缺一线海景；产权可分割；酒店管理品牌 W（劣势）：成本较高，水电运用是目前住宅的二倍 O（机会）：土地稀缺，住宅市场低迷，投资客纷纷把重点转向商业地产 T（威胁）：国家政策和税收政策的不确定性 项目项目SWOTSWOT分析分析 13 项目融资
11、计划项目融资计划 项目融资方案项目融资方案 项目融资计划及方案项目融资计划及方案 14 项目融资计划及方案项目融资计划及方案 鉴于本项目的可行性分析，近期将与银行、信托、基金以及经纪公司等机构合作募集鉴于本项目的可行性分析，近期将与银行、信托、基金以及经纪公司等机构合作募集 亿元亿元 （未定未定），用于本项目的操作，具体情况如下：），用于本项目的操作，具体情况如下： 融资资金：万元 融资期限：三年（或其他） 资金保障：房屋抵押、销售回款、担保 资金退出：到期还本付息、股份分红、公司清盘结算 合作方式：根据合同执行，项目分成可洽谈 15 项目融资计划及方案项目融资计划及方案 分析：分析： 1、方
12、案1中相对可操作性高，但考虑目前市场不稳定性，需加强推介，计划一年 内销售完毕资金回笼； 2、方案2公司不会损失未来房产增值收益，但需考虑资金成本，并承担到期一次 还本付息的压力； 3、方案3需配合酒店部分融资一起叙做。 公寓公寓 方案1：整体打包出售 途径：产权交易所、经纪公司、房产代理公司、信托公司 方案2：资产抵押，做债权融资 途径：产权交易所、经纪公司、房产代理公司、信托公司、 银行 方案3：通过协同酒店部分联合做股权出让（可规避土增 税）实现部分销售，或股权质押融资 途径：基金、信托公司、银行、投行、产权交易所 16 项目融资计划及方案项目融资计划及方案 分析：分析： 1、方案1利用
13、股权一次性融资，有利于融资成本与资金使用成本的控制，同时， 公司不会丧失对酒店物业的控制权； 2、方案2可将现有物业重新评估，联系银行等金融机构探讨融资条件及抵押成数， 置换现有银行贷款，并扩大融资额；也可考虑以酒店经营管理公司贷到部分流动 资金贷款； 3、方案3可通过股权质押，母公司担保等形式来作为保障条件，通过信托等金融 机构，协商可能融资方案。 4、酒店需通过专业机构估值，同时结合公司战略明确对投资人的要求及对投资人 的回报方式等。并视与相关金融机构等各方的谈判进展而定。 酒店酒店 方案1：30%以上的股权转让 途径：产权交易所、经纪公司、信托公司 方案2：抵押贷款 途径：银行、信托、基金公司 方案3：30%以上的股权融资 途径：通过银行、信托或基金公司需具体协商 项目融资计划及方案项目融资计划及方案 需考虑的问题：需考虑的问题： 1、需对项目进行估值并明确融资额度、周期和期限； 2、需明确投资人的要求,包括投资人对回报方式、回报周期的要求等； 3、需考虑对公司战略的影响，融资目的、未来的处置考虑，以及对环境变化的应对考虑等。 17 18 感谢感谢
