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1、投资发展中心,项目可行性研究报告 （模板）,项目概况介绍 市场分析 项目规划预案 投资收益分析 综合分析与建议,目 录,项目概况（投资营销中心负责）-1.区位分析,在城市中地理位置（可兼作城市格局简介、以地图加分析方式表述） 与城市中心的地理位置关系 在板块中位置及关联区域（以地图加分析方式表述）,2.交通状态,现状道路（以地图方式表述） 公共交通状况（公交线路、地铁、轻轨、重要交通港距离） 交通规划及建设计划,3.项目用地,用地平面图（可用规划意见书附图） 地块四至（可附照片） 现状地貌（照片加分析） 土地权属（现状用地性质及面积：工业、住宅、公建等） 交地条件（市政条件：上下水、电、天然气
2、、通信、电视、道路等；拆迁程度、地下埋藏物及地面附着物（古建、名贵树木等） ）,4.项目周边的社区配套（1）,（一）周边社区配套 教育：大中小学及教育质量情况。 医院等级和医疗水平 大型购物中心、主要商业和菜市场 文化、体育、娱乐设施 公园 银行 邮局 其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。,5.项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）,治安情况 空气状况（空气、土质、水质等） 噪声情况（高速路、机场、工业企业） 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 周边景观 风水情况 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂
3、的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 其他,6.大市政配套,道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容
4、和增加的情况。,7.规划控制要点,总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 综合容积率、住宅容积率 建筑密度 控高 绿化率 其他,项目概况介绍 市场分析 项目规划预案 投资收益分析 综合分析与建议,目 录,市场分析,1.区域住宅市场成长状况 区域住宅市场简述 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年） 开工量/竣工量 销售量/供需比 平均售价 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势,2.区域内供应产品特征（简化版此项可略）（1）,各档次产品供应状况（可用
5、表格） 各档次产品的集合特征（可用表格） 尤其研究与本案类似档次物业的特征 平均售价 开发规模 产品形式 平均消化率 平均容积率 物业在区域内分布特征,2.区域内供应产品特征（2）,区域内表现最好个案状况 附图（可采用多页PPT）：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘需配置现场图片。,3. 区域土地市场分析,土地供应现状与趋势 周边在建项目土地储备 土地市场竞争状况（即项目竞争对手预测）,4.市场定位,项目总体定位 客户定位 目标客户来源（来源区域及所占比例） 目标客户特征（置业目的、家庭结构、收入水平、价格敏感度、景观敏感度、区域敏感度等） 客户需求特点（交通偏好、户型
6、偏好、配套偏好、环境偏好、居住社区氛围偏好等） 目标客户分类（可根据总价承受能力等方面将客户进行分类，并分析其需求） 产品定位建议 价格定位 各产品类型单价（基价、涨幅） 各产品类型总价,项目概况介绍 市场分析 项目规划预案 投资收益分析 综合分析与建议,目 录,1.初步规划设计思路 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。 节能和环保型建筑材料选用的考虑。 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。,规划设计分析（技术研发中心负责）
7、（1）,用地分析及平面布局,用图示表示并分析,（图示与分析）,产品组合,建筑单体与户型设计,（图示与分析）,3.规划强排方案比选（附图片或比选表格）,规划设计分析（技术研发中心负责）（3）,项目概况介绍 市场分析 项目规划预案 投资收益分析 综合分析与建议,目 录,项目目标成本分析（成本管控中心负责）（1）,（财务中心通过投资分析模型进行测算，相关数据填入此 1.成本预测 说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示： 部分）,投资收益分析（财务中心负责）（2）,2.经济效益分
8、析（可采用财物预算模型进行测算） 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：,项目概况介绍 市场分析 项目规划预案 投资收益分析 综合分析与建议,目 录,项目SWOT分析,优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合正商一贯发展思路等方面论述。 劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合正商一贯发展思路等方面论述。 机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。 四、结论和建议,风险因素及解决方案（综合管理部负责）,
