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1、重庆龙湖业主和意向客户对龙湖户型设计评价定性研究报告,2008年7月,战略与公司品牌部客户价值管理中心,研究背景,龙湖的房子？,2007年业主满意度调查数据显示，重庆业主对房屋设计满意度评价较低，其中又以“房间布局合理”评价较低。由此，我们希望深入挖掘典型业主和意向客户对龙湖户型满意度较低的原因。,房屋设计在所有业务分布图的位置,重要性,“房间布局合理”在所有设计因子分布图的位置,表现,重要性,表现,后果“龙湖重视外观和视觉效果，忽视业主的居住便利”“华而不实”、“不周到”、“不人性化”现阶段，户型设计不是绝大多数首次购房者买不买龙湖的关键（首要因素为品牌、景观、物业），但却是业主事后评价龙湖
2、“好不好”的重要维度。“我们就是想以后在这里养老。但是这个根本就不符合要求这个房子的户型视野还是比较宽阔，就是内部结构不是很好自己住起来不舒服先不动他。等房市好一点的话就把他卖了我们就想换一套这个房子不能细想，越想越生气。”,后续深访 （深入访问 Deep Dive）目的：- 细化业主和意向客户对龙湖户型的意见与批评，并深入挖掘其原因- 探询业主和意向客户评价户型设计好坏的标准和原则- 提出行动建议（户型改进的原则、方法、制度、体系）,研究方法：小组座谈会（Focus Group Discussion）： 入户访谈（In-home Visit）：,3.2 受访者条件被严格界定：高层；花园洋房；
3、别墅业主；意向业主（龙湖相应项目看房但最终未购买的意向客户）- 对于业主，要求具备以下条件： 是来自以上龙湖相应项目的自住非投资型业主 选择对龙湖该项目户型设计不满意的业主 每个高层项目对首购家庭、有小孩家庭、有老人家庭有配额要求； 类别墅项目对小孩家庭、有老人家庭有配额要求； 选择已经装修、入住的家庭 尽量选择入住时间较近（一年内）的家庭 选择家庭中购房决策者或参与决策者 选择表达能力较强的被访者 - 对于意向客户，要求具备以下条件： 均要求非龙湖业主（没有购买过任何龙湖的住宅） 来自以上龙湖相应项目销售案场到访的业主（拜访后没有购买意愿） 选择自住型客户，不选择投资型客户 选择对龙湖该项目
4、户型设计不满意的业主每个高层项目对首购家庭、有小孩家庭、有老人家庭有配额要求； 类别墅项目对小孩家庭、有老人家庭有配额要求； 选择家庭中购房决策者或参与决策者 选择表达能力较强的被访者,其中锁定的研究项目为：1、高层项目：紫都城、观山水、春森彼岸、郦江（意向）2、花园洋房项目：弗莱明戈、好望山、大城小院（意向）、江与城（意向）、睿城（意向）3、别墅项目：蓝湖半山,反响热烈！10 人/场 X 4场 + 2-3人/户 X 14户重庆公司研发、营销团队集团运营及投资发展部产品中心集团战略及公司品牌部,报告结构,A,B,C,D,细化业主和意向客户对龙湖户型的意见与批评,总结优秀户型设计的基本标准和原则
5、,行动建议,深入挖掘户型设计问题的原因,研究结论：,1. 部分户型设计对装修、使用阶段“设身处地”的考虑不足“ 设计师应该自己到厨房做做饭，就明白面积该要多大了。”采光空调锅炉/热水器位置房间面积分配厨房位置管线入户门细节：阳台、材料、煤气表、配饰,“我觉得书房的光线不好，任何时候，白天我也要开台灯。就是说我白天看书必须开灯。”,“这个卫生间、厨房、生活阳台的采光很差如果厨房的墙不是承重墙的话，就可以做开敞式，会好些。”,1.1 采光,紫都城 116平米 3房2厅2卫,观山水 67平米 2房2厅1卫,1.2 空调,“龙湖要求我把空调装这边，但没有留室外机的位置这边留了孔，但外面是个柜机的位置。
6、给我们定了位。又没有给我们装架子。”,功能设计上，直观说，这套房整个的处理结构，我觉得在空调布局上有一些不足。空调因为要散热，应该设置在靠外。我自己初步考虑，在花园外墙做一些处理。,观山水 67平米 2房2厅1卫,大城小院134平米,“空调管线要穿两个卫生间，然后穿到那边。加了7-8米的管子，就是五六百块钱。”,“热天主机就对着阳台吹，热气都进到屋里来了。阳台也不好用。只要那边开了空调，阳台上肯定不能站人。” “而且空调水还滴在露台上，露台又没有做地漏。”,好望山 135平米,好望山 135平米,1.3 锅炉、热水器位置（离主卫远）,衣帽间设计不合理：,“锅炉离主卫太远，要放很多水才有热水，所
7、以冬天都在客卫洗澡。“,“卫生间在这里，那个热水器在那边这个隔得距离太长了，我们洗澡太浪费水了起码要开一桶冷水，有时是一桶多第一浪费，第二很麻烦。”,紫都城 127平米 4房2厅2卫,观山水 67平米 2房2厅1卫,1.4 房间面积分配：,“主卧太窄了。这个（1米5）床安了，再想安个什么电话桌或其他的桌子就不行了。”,“我们这个地方摆一张一米的餐桌都不够。如果朋友多了得话，吃个饭都搬到另外的地方去” “这个小房间到底该怎么用呢”,观山水 78平米 2房2厅1卫,弗莱明戈210平米,1.5 厨房位置（在房间正中很别扭）,“厨房位置我非常不满意，越看越别扭。进去后要从客厅转进去。买菜回来还要转一圈
8、，满屋整起水，要不得。应该是进门就一边直接进厨房了，这是最科学的。”,好望山 135平米,“我们觉得很不尽人意的就是这个角上，倒角上有很粗的一个下水管，这个是从一楼贯穿到三楼。”“ 我不收房，他们应该整改的。别人家的水管穿过我家，为啥子不移出去呢？你不就担心影响外立面嘛。还说是慎重考虑之后决定这样做的。好气人咯。”,1.6 管线,大城小院134平米,“本来这个户型，主要对外的地面，这地面的一半就被隔壁的花园一堵墙占了。实际上他也是按照原理送给对面的客户的，按前面我们说的，这同样也是过路的。如果说你没给他设置成墙的话，这样对我们两家来说，都不感觉到很仓促。现在这么宽一点，他也是跟我抵在一起的。我
9、让一点，他退一点，如果没有这一面墙的话，实际上就感觉很宽松。”,“这个大门确实太窄了，现在我在担心以后家具怎么进去500平米的房子，肯定是大点的沙发啊、床啊的，怎么进去啊？”,1.7 入户门,大城小院134平米,蓝湖半山500平米,“再有一个这个地方你看他们的阳台，全部是向内偏的台面，这也是向内偏的，你能看出来它就是保证外面干净，水不会往外流。”,1.8 细节：阳台、材料、煤气表、配饰,“你看这红漆，偷工减料，没有除锈，这个漆轻轻一指就掉了。这些材料，太失望了。” “你看这个门把手。还没用就应该这样了。”,好望山 135平米,好望山 135平米,“据我所知：没有一家是把这个气表安在厨房里面的，
10、好象是应该安在外边阳台的，对不对？物业说这是天然气公司安的。”,配件风格不匹配。,“这个邮箱是对，但是他给我们每个人都换了这样一把锁这个简直就是上面穿西装，下面穿草鞋。”,弗莱明戈210平米,弗莱明戈210平米,2. 部分户型设计落后于快速发展的社会文化和住户生活方式生活方式反映了客户对理想生活的追求。他们对产品的要求在逐渐发生变化，主要体现在：,- 社交活动外移和液晶电视普及，对客厅的面积敏感度降低 - 由于购买更多、更高档的商品，要求更大的储藏、收纳空间 - 女性地位提高和自我意识加强，厨房家电日趋繁多和大型化（如对开门冰 箱），要求厨房面积变大 - 逐渐将个人整理、清洁视为生活重要内容，
11、希望卫生间面积适当增大，且 尽量保证有自然采光 - 通过露台、阳台、落地窗等，更多地亲近自然环境 - 娱乐需求增加，要求更多的、专门的地下娱乐空间（别墅和底跃）,2.1 厨房面积小：,“就一个操作台，如果切了菜微波炉和电饭锅都没有地方放。”,“厨房小，没得地方。本来很想买双开门冰箱，没买成。”,“费事的多了，厨房首先你看，基本没有光线，而且太小了，厨房太小了。因为我们这个房子说实话面积挺大的，但是就这个厨房小光线还不好，整个采光不好。所以灯就装了两个我们冰箱本来想买双开门，大一点冰箱根本放不下。”,紫都城 116平米 3房2厅2卫,好望山 135平米,“这个上面一根梁，看见没？所以必须加扣板，
12、显得这间卫生间矮，本来就不大，很压抑。 ”,2.2 洗手间设计：小、暗卫、梁柱。,“我的房子是98的，厕所连过窗户都没有。而且上面有根梁，你说又黑又矮 ”,“太小了，当初我本来设计作一个淋浴房，钱都交了，他们量的时候说做不了”,紫都城 127平米 4房2厅2卫,紫都城 98平米 3房2厅2卫,“任何一家人的东西这样一个衣帽间怎么可以放得下。 ”,2.3 衣帽间太小。,“我太太的衣帽间实在太小了，这间放她的鞋子都不够，我们现在住的平层，我们都是拿一个完整的大房间来做衣帽间的。”,好望山 135平米,蓝湖半山500平米,“主要是主卧的洗手间，把门放在中间后，就没有办法放衣柜。但是如果它把门靠墙的话
13、可能洗手间会有问题，就是洗脸盆会和马桶距离很近，因为那个门已经占了一些空间了。”,2.4 收纳空间位置不对或空间不够。,2.5 地下室（底跃和别墅）,“ 设计个地下室有啥子难的嘛。免得后头业主搞得人仰马翻的。”,好望山 135平米,3. 部分户型设计对当地气候、人文环境的特别要求不够敏感,“它整体的房门和窗户都比较小，很影响采光，显得一点不够大气” “这个厅连落地的窗都没有，不但很暗，还很小气的。”,3.1 气候、心理,蓝湖半山500平米,部分户型设计对当地气候、人文环境的特别要求不够敏感,3.2 风水、文化,“这绝对是设计的失误，在中国，柏树好像只有在特殊的地方才钟的吧我把它们全拔了，很多家
14、都拔了我的要求是龙湖能补种上合适的植物我们不是在乎种树的钱，但我们觉得这是龙湖应该补救的措施。但物业来看过也说不合适，但补种就一直没有下文”,“上楼梯正对厕所，接晦气”,弗莱明戈210平米,蓝湖半山400平米,4. 部分户型设计的经济性和价值感有进一步提高的空间,“我觉得这边是过道，这个又是过道，过道太多了。” “127平米。你看，这个房我也没有动，我有点后悔，但是没有办法。你看这个地方也是一个过道，那个过道已经有点长，这里又是一个过道，当初我想把厕所的门改一下，那边是承重墙，也没有办法拆。”,“房子有500平，可是你看都是这些长长的走道，太浪费面积了”,4.1 走廊、过道,紫都城 127平米
15、 4房2厅2卫,蓝湖半山500平米,A,B,C,D,细化业主和意向客户对龙湖户型的意见与批评,总结优秀户型设计的基本标准和原则,行动建议,深入挖掘户型设计问题的原因,回顾一下发现的户型问题：- 部分户型设计对装修、使用阶段“设身处地”的考虑不足- 部分户型设计落后于快速发展的社会文化和住户生活方式- 部分户型设计对当地气候、人文环境的特别要求不够敏感- 部分户型设计的经济性和价值感有进一步提高的空间,以问题为镜鉴，不难总结出客户眼中好户型的标准：- 优秀的户型要以终为始，在设计阶段就对装修、使用过程进行充分考虑- 优秀的户型应当与时俱进，始终响应最新的生活方式变化- 优秀的户型是精彩的设计创意
16、和当地独特地质、气候、人文环境的结合。既是“原汁原味”的，又 是本土的。- 优秀的户型设计始终关注经济性和价值感的最大挖掘,业主对户型的具体要求，总结如下表：,业主对户型的具体要求，总结如下表：,报告结构,A,B,C,D,细化业主和意向客户对龙湖户型的意见与批评,总结优秀户型设计的基本标准和原则,行动建议,深入挖掘户型设计问题的原因,深入的看龙湖出现这些户型设计问题的原因：,制度上： 在前精装房时代，设计团队和精装团队的对接不足。 设计团队对与本身设计项目的回访和“复盘”不足，也缺乏客户视角的手册化指引。 对设计方案进行“功能性居住需求审核”不足（装修工程师、目标客户），环节缺失导致一些疏忽产生。 观念上： 过于关注外立面美观，部分情况下对业主的居住功能需求牺牲较大。集中体现在为了外立面美观，在处理管线位置时给业主后期居住生活带来不便。 知识准备上： 没有系统地开展“业主居住需求的追踪研究”，对业主生活形态、习惯偏好和评价户型敏感点的演
