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1、区物业管理工作调研对策建议一、我区物业管理基本情况。目前，我区从事物业服务的企业已发展到X家（开展经营业务的X家，部分本地注册企业未在我区开展业务），其中区内注册企业X家，区外注册企业X家。全区物业服务从业人员近X人，累计服务小区（单体楼）X个，涉及业主X.X万户，其中有X个小区被评为国家级物业优秀示范小区，X个小区被评为市级物业优秀示范小区。目前，我区小区物业管理主要有三种管理模式：一是专业化物业管理。主要是商品房住宅，功能相对配套，具备物业管理条件的小区，聘请物业管理公司实施专业化管理；二是业主自主组织实施管理。主要是老城区修建的商品房和拆迁还房，由社区和业主牵头，聘请退休人员、下岗职工管
2、理。三是自主式物业管理。主要是单位修建的办公综合楼、职工集资建房和房改房，由单位或业主出资管理；近年来，区政府及相关部门以贯彻落实X市物业管理条例为抓手，主要做了以下几方面工作：（一）完善体制机制，理清职责形成了工作合力。在贯彻实施好国务院物业管理条例X市物业管理条例等法律法规的基础上，X年，区政府制定了关于进一步加强物业管理工作的意见，按照“条块结合、属地管理”的原则，建立了区、街道（镇）、社区（村）三级物业管理体系，健全了以房地产行政主管部门牵头，相关职能部门密切配合，各街道办事处（镇政府）属地管理，社区居（村）民委会具体抓落实的工作方式，按照职责分工，形成上下联动、齐抓共管的工作机制。又
3、于X年，制定关于进一步加强物业管理工作的通知，进一步落实了镇街物业属地监管责任，厘清了职能部门物业管理工作职责。（二）坚持防治并举，物业管理水平有新提升。一是扎实开展“六大环境”提升工作。通过开展XX年连续三年“六大环境”提升工作，督促物管公司加强小区秩序、环境、安全等管理和维护，不断提高物管服务水平。积极开展物管示范小区创建活动，着力打造一批环境卫生好、绿化美化好、治安秩序好、文明风尚好的示范小区，以点带面推动小区管理提品质、上台阶，切实提升城市整体形象取得较好效果。二是开展物业服务检查执法工作。物业主管部门通过部分业主投诉、职能部门和镇街反馈、社区和业主委员会反映，以及日常检查工作中发现的
4、物业服务企业存在的问题，在调查核实的基础上，主管部门及时约谈物业企业负责人，要求其认真履行物业服务合同，并督促物业服务企业限时整改。三是扎实开展小区矛盾纠纷化解工作。区国土房管局会同区规划局、区城乡建委、区公安局、区城管局、区消防支队等单位，全面排查城区所有物业小区存在的突出问题，发现存在物业服务问题的小区X个，涉及问题X个；违章搭建问题逾X个；消防通道堵塞小区X个，存在其他消防隐患的小区X个。根据摸排出的问题，下发整改通知X份，明确整改事项、整改要求和整改完成时限，并对整改情况予以检查验收，逐一销号。（三）加强宣传引导，形成了良好的物业管理氛围。一是印制并发放物业管理相关知识宣传手册。区国土
5、房管局印制X市X区物业管理知识宣传手册X册向广大群众及小区业主发放，涵盖物业管理的概念、作用和服务细则，物业管理相关政策和法律法规，业主权利、义务和应当遵守的有关事项，物管小区主要矛盾纠纷处置部门及联系方式等内容。二是开展物业管理培训工作。XX连续两年开展针对物业服务企业、镇街、社区、业主委员会的专题培训，每年完成不低于十期的专题培训，今年已完成七期专题培训。通过培训不断提升了物业管理和服务人员思想道德素质、业务技能和管理水平，有效推动物业服务行业向精细化、高品质方向发展。三是通过各种媒体宣传物业管理相关政策。通过电视台、报纸、X手机报、“X”和“无线X”APP等媒体，大力宣传物业管理政策法规
6、，通报深化物管小区专项整治工作进展和成果，有效增进社会各界对物业管理政策的了解，促进小区业主对物业管理工作的理解和支持。二、存在的问题。（一）建设遗留问题多。一是个别开发商没有严格按照规划设计建设房屋或公共设施设备，小区业主投诉多，物业公司后续管理难度大。二是开发建设单位过度承诺。为促进房屋销售，个别开发建设单位售房时夸大宣传，口头（书面）承诺公共部分如底楼的花园（绿地）、屋顶等交由购房人使用，导致小区装修经常发生乱搭乱建、占绿毁绿行为，物业管理难。三是质保期内物业公司履职难。如楼房共用的楼道、屋顶等出现质量问题时，物业公司联系开发商后，经常推诿拖延。质保过期后，只能使用业主缴纳的物业专项维修
7、资金进行维修，业主或业委会意见大。四是车位利用不充分，部分开发建设单位配套车位只出售不出租，或以高额租金出租车位，造成小区业主停车难。（二）业主及业委会问题突出。有的业主行为习惯有待规范，存在垃圾乱堆放，不讲公共卫生，忽视公共利益，甚至在小区内种菜、饲养宠物等。有的业主法制意识淡薄，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。还有个别业主别有用心挑拨闹事，甚至收受其他物业服务企业好处，挑拨唆使不明真相的业主聚集闹事，无故拖欠物管费，以求达到更替物业服务企业的目的，严重扰乱小区和谐稳定环境。（三）物管企业服务质量差。一是物业服务企业工作质量不高。出于成本考虑，物业服务人员未接受系统的教育、培训、再学习，
8、员工不懂管理、无技术、不善沟通，不能够为业主提供称心如意的服务。保安、清洁、工程等常规化服务已经不能满足业主的要求，多数物业企业在提供多元化和个性化的服务方面还有待进一步提高。二是公共收益管理不规范，群众意见大。不少物业企业对公共收益的收入、使用、管理有待规范，不能按有关规定对小区公共收益的收支情况进行公示，业主对物业服务费用的构成不甚了解，对公共收益的使用及去向存疑，引发矛盾纠纷。三是物业服务企业管理水平不高。物业企业在物业管理的过程中，往往处于弱势，多数采取顺从的服务方式，来维持小区的管理。而对一些破坏“管理规约”的业主，未及时制止、纠正，导致管理失衡，小区秩序混乱。三、工作建议。（一）提
9、高对物业管理工作的认识。一是对物业管理问题定位要“准”。物业管理是一个新型产业，要以十九大精神为指导，把物业管理工作纳入“社会治理创新”等重点工作加以研究、探索。全社会都应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断规范和完善。二是要加强宣传引导。主管部门和属地镇街要加大宣传力度，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理，促使业主形成正确的物业管理消费观念。三是进一步强化各方的职能职责。区政府要将高度重视物业管理行业和物业服务企业的建设和发展，切实提到议事日程上来。物业管理行业行政主管部门应加大对相关物业管理单位的协调力度；加大对物业服务企业的监督力度，促使物业管理企
10、业提供质价相称的服务。街镇要按照新物管条例的要求，扮演好五个角色：政策法规宣传者、居民自治指导者、矛盾纠纷协调者、法规执行监督者、特殊情况下业委会部分职能代行者。社区要了解、熟悉、掌握情况、动态，当好街镇的参谋助手。（二）加大小区建设审查力度。在前期规划、设计时，建设、规划和房管部门要严格按照政策规定，加强小区楼房及其基础配套设施审查力度，并制定严格的小区交付使用验收制度，可借鉴银行发放贷款推行的放款收款终身负责制，对参与验收的单位和个人采取责任追究和责任倒查制度，执行谁签字谁负责，确保新建小区的工程质量、水电气、通讯、消防、安防、电梯以及其他配套设施等方面质量全面合格。对验收中发现的问题和不
11、足，要责令开发单位认真整改直至完全达标合规。（三）引导业委会发挥好职能作用。一是加强业主委员会建设。要重视小区业主委员会的成立和换届选举工作，推进小区自治建设。着眼保障业委会正确有效履职，增加对业委会成员的准入、管理和约束条款。二是主管部门和镇街要加强对业委会的业务指导和监督。组织业主委员会参加职能职责、小区维护专业知识和相关职能运作等方面培训，强化住宅维修基金和公用设施专用基金的规范管理，进一步明确业主委员会的监督体系和公开事项及程序。三是加强社区管理力量。建议建立各社区负责联系辖区内小区物业管理工作，推进辖区内业主委员会建设，监督指导业主委员会依法履职与维权，积极调解物业管理矛盾纠纷，引导
12、住宅小区业主树立物业管理意识。（四）加大物管服务监管力度。要加强物业管理监管队伍建设，配齐配强区物业管理科工作人员，并加强对其法律法规、岗位职责和业务素质等方面的宣传培训，提升其监管能力。要规范物管企业运营，提高责任心和服务质量。比如，严格物业服务企业的市场准入，把日常检查和抽查结果、业主投诉量与考核有机结合，形成有效的监管机制；完善考核体系，对业主满意度高、积极完成交办工作和探索物业服务新思路、新方式的物业企业给予奖励和资金扶持，对管理混乱、投诉较多、不按标准提供服务甚至损害业主利益的物业企业，依照有关规定予以严惩，并在物管行业内和公共媒体予以通报；监督物业服务企业在小区设立公告栏、宣传栏，
13、公开物业服务合同的有关约定、小区公共收益的收支等情况，同时设立投诉举报电话、举报信箱，畅通业主的监督举报渠道等等。对出现矛盾纠纷的物业小区，要坚持“疏”“堵”结合的原则予以快速处置，对小区和物业服务企业确实存在的问题要跟踪督促、坚决整改，确保问题及时解决，维护业主的正当权益；区公安局要结合扫黑除恶专项斗争对带着非法目的挑头闹事、停车故意阻塞小区出入口的人员采取强有力的措施，维护小区正常秩序。（五）进一步完善物业管理机制。一是要创新社区治理体系。强化城市基层党建引领社会治理创新，健全基层党组织和网格党支部日常工作机制，搭建社区党组织、物业服务企业和业主委员会三方良性互动平台，强化政策研究、标准制定和激励宣传，补齐社区服务管理短板。二是探索优化物业管理体制机制。进一步明确镇街、各监管部门职责，更好地推动问题解决。如，建立物业服务企业优秀人员到社区兼职制度，根据工作实际，聘请物业项目负责人到社区兼职，参与社区涉及物业小区的日常工作，将物业工作和小区管理有机结合起来；再如，引进法官、律师、物业管理协会会员等专业人员，组建物业小区矛盾纠纷人民调解“专家库”，积极参与热点难点的矛盾纠纷化解工作，以专业性提升矛盾纠纷化解的权威性和公信力。
