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1、安阳市商业市场调研报告保密Baodelong本案规划属于商业机密，其内容和资料仅限于与本案有关的开发商和投资者使用，收到本规划方案的个人或公司应及时确认，并遵守下列规定：1、收件人若不涉及本案的内容，请及时退还给本案制作单位。2、建议收件人以对待自身公司保密资料的态度和形式来对待本规划方案。3、非特殊情况下，不建议将本案进行复制、拷贝并大量散发给其它个人或单位。目 录第一篇：市场调查篇 . 第 2 页第二篇：项目优势分析 . 第 11 页第三篇：商业规划篇 . 第 12 页第四篇：商业分析篇 . 第 13 页第五篇：商业规划因果篇 . 第 20 页第一篇 市场调查篇第一部分：市场篇安阳概况安阳
2、位于河南省的最北部，地处山西、河北、河南三省交汇点，西倚巍峨险峻的太行山，东联一望无际的华北平原，是豫北区域性中心城市。现辖一市、四县、四区和一个高新技术产业开发区。即：林州市、安阳县、汤阴县、滑县、内黄县、文峰区、北关区、殷都区、龙安区。安阳市总面积为 7413 平方公里，总人口 518.7 万人。市辖区面积 543.6 平方公里，城市人口 101.2 万人。安阳交通安阳交通便利，地理位置优势，京广铁路纵贯市区，京珠高速，106、107 国道贯穿南北。北上 500 公里直达北京，南下 200 公里直达省会郑州。继续东向入 310 国道 500 公里可达连云港。经106、104 国道货车 9
3、个小时到达天津港。11 条省级公路干线从市区辐射而出，连接周边 180 公里半径范围内中原经济协作区，共 12 个城市，总人口近 6000 万人。安阳火车站是京广铁路干线上的重要车站，车行 1 小时 48 分钟到达省会郑州，4 小时 50 分钟到达首都北京，每天停靠客车 35 对，交通十分便利。市区公路纵横交织，公交线路四通八达，已形成市内联网、市外联线的交通网络格局。安阳历史安阳是中国七大古都之一，国家历史文化名城，是甲骨文的故乡， 周易的发源地，红旗渠精神诞生地。早在公元前 1300 多年，商王盘庚迁都于安阳殷都区小屯一带，历经八代十二王 255 年之久，距今已有 3300 多年的历史。这
4、里出土问世了中华民族最早使用的文字甲骨文、世界上最大的青铜器司母戊大方鼎。殷墟商代晚期都城遗址的发现与发掘，在“中国 20 世纪 100 项考古发现”评选中名居榜首。著名历史学家郭沫若曾留下“洹水安阳名不虚，三千年前是帝都”的著名诗句。历史上著名的文王演易、妇好请缨、苏秦拜相、西门豹治邺、岳母刺字等重大事件都曾经发生在这里。安阳经济2007 年，安阳全市 GDP 完成 311 亿元，同比增长 11.4%，超过年初目 3.4 个百分点；地方财政一般预算收入比上年增长 18.6%；城市居民人均可配收入 6467 元，农民人均纯收入 2313 元，分别比上年增长 12.7%和 4.1， 2003 年
5、全市经济发展预期目标是：国内生产总值比上年增长 9%左右。其中第产业增长 4.5%，第二产业增长11%，第三产业增长 9%。全社会固定资产资增长 10%左右。城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长 8%和 5%。外贸进出口总额 2.1 亿美元，其中出口总额 1.4 亿美元。安阳商业A、安阳商业地产市场环境安阳市目前的商业发展相对集中，以北大街、解放路以及文峰中路为中轴线，向东西两处扩散，形成了整个安阳市的最大商业圈。安阳市现有的商业总体上呈现“1+3”的格局，即由一个市级商业中心和 3 条商业街组成。一个市级商业中心是指以卫东购物广场、丹尼斯、海鑫购物广场构成的三角形状的商业中心，三条
6、商业街是指北大街、唐子巷、文峰中路商业街。从商业演化趋势看，三角形的市级商业中心的规模进一步膨胀，夏绿地购物中心新近也融入该商圈中，集聚的趋势不断强化，安阳一级商圈的地位牢不可撼。但目前该区域商业过度聚集，同质化竞争较为严重，商业中心的内部分工得不到体现，无法满足高层次的消费需求。第二部分：调研篇安阳近期开发的大型商业地产项目夏绿地购物中心、金豪库、美丽华购物广场由于商业定位雷同，销售手法基本上采用小单位分割产权、售后返租、承诺固定回报等方式，无论从销售还是运营状况来看，均不太理想，使商业地产投资客对大型商业项目持谨慎观望态度，而相反，商业中心内临街独立商铺行情则一路看涨，从拱辰广场一楼街铺
7、1.2 万元/平方米到金豪库一楼街铺 2.8 万元/ 平方米，安阳第一街及唐子巷新近开发的街铺更是销售火爆，街铺市场呈现出“风景这边独好” 。B、安阳主要商业地产项目现状1、夏绿地购物中心位置：文峰路南北路之间开发商：安阳夏绿地房地产开发有限公司规模：总建筑面积 40000，分为 A、B、C、D 四个楼体结构：地下两层：地下一层为上海联华超市（开发商投资的加盟店）面积为 6000地下二层为车库，200 多个车位B 区共计三层，一层运动商城；二层男装；三层餐饮C 区共计三层，一层黄金珠宝；二层名品女装，三层服装开业时间：2005 年 9 月 18 日销售情况：已销售面积占总面积的 13%销售政策
8、：五成十年按揭，售后返租十年，年回报 10%销售价格：一层：1500016800 元/二层：80009500 元/三层：55006000 元/租赁价格：北楼：一层：珠宝 248 元/，化妆品 192 元/ ，饰品工艺 248 元/，小家电 200 左右，烟酒自营二层：女装内衣 106元/ ；三层：床上用品 80 元/，儿童 72 元/ 南楼：一层：体育用品 100 元/左右，鞋类、健身器材 140 元/；二层：男装 96 元/；负一层联华超市为加盟店现大部分调整为联营扣点。配套：中央空调，16 部手扶电梯，4 部垂直电梯项目分析：该项目是安阳市近期比较大和比较有影响的商业地产项目，但从目前来看
9、，无论是地产的销售还是后期的商业运营，业绩都不太理想，分析其原因有以下几点：前期规划问题：整个商场象座迷宫，没有大型现代化商场的氛围，四个楼体未能较好的连贯起来，这是项目的先天硬伤。项目定位问题：未能突出其规模大的优势，商场定位与其他商场同质化，整合品牌的能力差，安阳最大的 MALL 的魅力未能显现出来。开发商操作思路问题：开发商过于刚愎自用，不采纳专业策划公司及业内人士的建议，自身定位不准，由建筑商转型到零售商，行业跨度过大，在用人上任人唯亲，导致后期运营管理不善。2、卫东购物广场位置：安阳市北关广场开发商：安阳中房房地产开发有限公司运营商：安阳市卫东副食品公司商场面积：结构：地下一层为卫东
10、超市，面积为 2500，商场自营地上一层为化妆品、黄金珠宝、名烟名酒专柜等，租金：300元/ / 月二层为品牌女装，租金：100150 元/月三层为品牌男装，租金：80100 元/月项目分析：卫东已成为安阳商业的一面旗帜，并且由于位置优越，业绩目前看来尚可，但超市面积较小，如沃尔玛进驻，则其将会受到毁灭性的冲击。精品百货操作水平一般，未能体现出时尚，前卫的特点。3、卫东购物广场安钢店位置：安钢文体路中段开发商：贞元房地产开发公司商场面积：1.8 万结构：地下一层为卫东超市，面积为 5000地上 1/2 层为化妆品、珠宝首饰、小家电等，租金：100150元/ / 月地上一层为品牌服装，租金：90
11、110 元/ 月项目分析：卫东安钢店自 2005 年 9 月 8 日开业以来，经营情况一般。分析其原因一是定位有误，依然走超市+精品百货的路线，不适合安钢生活区实际情况，二是管理层不稳定，导致管理混乱。4、海鑫购物广场位置：安阳市西环城中段商场面积：20000结构：总计为五层，一层为化妆品、珠宝首饰、鞋类；租金：150180 元/月二层为休闲女装；租金：100120 元/月三层为品牌女装；租金：80100 元/月四层为童装，童鞋类；租金：80 元/月五层为品牌男装；租金：6080 元/月项目分析：海鑫购物广场前身为亚细亚商场，被安阳市温州商会以 2000 万元的价格购买，后又投入巨资（4000
12、 万元左右）进行装修改造，改造后的商场富丽堂皇，硬件设施一流，但开业以来一直经营惨淡，目前其走高档百货的精品化路线已确认失败，转型后的业态尚未确定。5、美丽华购物广场位置：人民大道与东风路交汇处开发商：安阳市红安房地产开有限公司建筑面积：3.6 万商场主体：地下一层，底上三层，局部四层门前广场：12000，其中 4000的休闲绿地，300 个停车位。销售价格：一层均价为 1050011178 元/二层 63517900 元/，均价 7000 元/ 租金采用返点，一般品牌 22%，大品牌 21%三、四层不卖只租临街商铺价格：1800019000 元/（面积以 2446为主）销售政策：五成十年按揭
13、，返租十年，年回报 10%。运营情况：前期定位综合商业运营失败，目前迁入小商品商家，改为小商品批发市场，正在招商。项目分析：该项目由专业策划公司操盘，目前与家世界签约可带旺人气，操作思路正确；但其位置远离核心商圈，如依然沿循大卖场+精品百货的操作路线风险较大，经营定位将是项目成败的关键所在。6、安阳丹尼斯位置：位于文峰中路西段商场面积：1.6 万平方（在建 3000 平方）结构：总计为二层，一层为：珠宝、名表、服装、鞋类；租金：约 200 元/-250 元/二层为：大卖场项目分析：丹尼斯是目前安阳经营最为火爆的商场，大卖场以其价格低廉、商品丰富吸引了大量的人流，但一层精品百货运作以专业水准来看
14、一般；但从丹尼斯入驻带旺了整个文峰中路及唐子巷商圈来看，品牌的号召力可见一斑。7、金豪库位置：安阳市仁和房地产开发有限公司开发商：商业总建筑面积 2 万平方，写字楼面积为 7000结构：商业为地下一层，地上五层，写字楼共计九层。销售政策：商业头三年包租，年回报率 8%，五成十年按揭销售价格：一层邻街商铺均价 1.9 万元/二层为 8000 元/，三层为 50006000 元/ 四层、五层为 3000 元/写字楼售价为 35004000 元/销售情况：预计已销售面积为 30%租赁价格：一层：100 元/，二层：60 元/，三层：40 元/项目分析：该项目操盘手法较为娴熟，广告攻势凶悍，但由于项目
15、先天设计有误（进深为 24 米，上下层无法互借人气） ，因此商场招商难度很大，写字楼由于售价过高造成滞销。后借助电脑市场装修契机，引进电脑商家，成为专业电脑、IT 产品市场，并迅速成为安阳市主要电脑市场，目前经营状况良好。8、沃尔玛购物广场位置：安阳市红旗路三八岗西南角开发商：深圳国际投资公司规模：总建筑面积为四万结构：地下一层为停车场，地上一层为精品百货店，地上二、三层为沃尔玛大卖场。项目建设情况：现已接近主体完工，预计 2009 年春季交工。项目分析：该项目由于沃尔玛的入驻将会带来极旺的人气，预计底层商铺销售将不存在问题，并且沃尔玛的到来将会加剧安阳零售业的洗牌，尤其是对安阳的大型超市，将会受到极大的冲击。9、文峰时代广场位置：文峰南路以北，北大街以西规模：总占地面积约 1.6 万一层文峰路步行街 240250 户，二层商场 8000左右，总户数 84 户，地下一层是家具城，面积 3000左右户型面积：一层 24100不等，二层以 2040为
