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1、第三章、房地产基础知识第一节、房地产业的基本制度与政策一、建设用地制度与政策我国土地的所有制性质是社会主义公有制，即全民所有制和劳动人民集体所有制。具体采取的形式是：国家所有土地(简称国有土地)和农民集体所有土地(简称集体土地)。房地产开发活动只能在城市规划区内国有土地上进行。现阶段，按照国家有关规定，取得国有土地使用权的途径主要有3种：1、通过行政划拨方式(含征用集体土地)取得；2、通过国家出让方式取得；3、通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或其他合法方式)； (一)国有土地使用权出让土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让
2、金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。出让的含义包括：1、土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。2、经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。3、土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。4、集体土地不经征用(成为国有土地)不得出让。5、土地使用权出让是国家
3、以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。(二)土地使用权划拨土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该宗土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权的含义：1、划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。2、除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。3、取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。4、在国
4、家没有法律法规之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让以外的土地，均按划拨土地进行管理。(三)闲置土地的处理经法定手续，以征用、划拨、出让方式取得土地使用权的单位或个人，未按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发的建设用地，视为闲置用地，土地管理部门将按法定程序征收土地闲置费或无偿收回土地。二、城市房屋拆迁政策城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。(一)拆迁工作程序提出房屋拆迁申请；经审批，取得房屋拆迁许可证；签定拆迁协议；拆迁的实施；拆迁补偿安
5、置资金，政府部门监督使用。(二)拆迁补偿方式房屋拆迁补偿方式有两种，即货币补偿和房屋产权调换。货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。但拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。(三)房屋拆迁纠纷的处理房屋拆迁纠纷的一般处理方式为：行政裁决、依法起诉和强制执行。三、房地产开发经营管理制度与政策房地产开发必须严格执行城
6、市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。(一)房地产开发企业的管理房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应具备下列条件：1、有自己的名称和组织机构；2、有固定的经营场所；3、有符合规定的注册资本；4、有足够的专业技术人员；5、法律、行政法规规定的其他条件。房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。新设立的房地产开发企业核发暂定资质证书，有效期一年。房地产开发企业资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或注销资质证书。(二)房地
7、产开发项目管理1、房地产开发项目土地使用权的取得房地产开发用地除法律法规规定可以采用行政划拨外(如经济适用住房用地等)，必须以出让的方式取得。2、房地产开发实行项目资本金制度投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。城市房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。3、对开发项目实行质量责任制度房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任，勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。对质量
8、不合格的房地产项目，经工程质量监督部门核验，确属主体结构不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。4、竣工综合验收制度住宅小区等群体房地产开发项目竣工，经综合验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。5、房地产开发项目手册制度房地产开发项目实行项目手册制度是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。(三)房地产经营管理1、房地产项目转让房地产转让，是指房地
9、产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。转让房地产开发项目，应当符合有关法律、法规规定的条件；且转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。2、商品房的交付使用房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗拒力或者当事人在合同约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。房地产开发企业销售商品住宅时，应当向买受人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。3、房地产广告房地产广告，指房地产开发企业、房地
10、产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。房地产广告可以视为房地产销售合同的补充条款。四、工程建设管理与政策(一)建设工程的招标投标为了规范招标投标活动，保护国家利益、社会公众利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量，全国人民代表大会于1999年8月通过了中华人民共和国招标投标法。招标投标法规定：在我国境内进行的房地产开发项目包括项目的勘察、设计、施工、监理及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，都必须进行招标。(二)建设监理管理制度建设工程项目管理简称建设监理，国外统称
11、工程咨询，是建设工程项目实施过程中一种科学的管理方法。它把建设工程项目的管理纳入社会化、法制化的轨道，做到高效、严格、科学、经济。建设监理盛行于西文发达国家，目前已形成国际惯例。建设监理是对建设前期的工程咨询和建设实施阶段的招标投标、勘察设计、施工验收，以及建设后期的运转保修在内的各个阶段的管理与监督。可分为全过程监理、项目决策阶段监理和项目实施阶段监理。我国目前建设监理主要是项目实施阶段的监理。(三)建设工程施工管理在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或授权机构的监督管理。未报建的开发项目不得办理招标投标和发放施工
12、许可证，设计、施工单位不得承接该项工程的设计和施工。房地产开发项目单项工程开工前应当向工程所在地的县以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。未取得施工许可证的建筑工程一律不得开工建设。五、房地产权属登记制度房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度。房地产权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。我国现行的房地产登记制度是：房地产权属登记由不同的登记机关分别登记，即土地使用权由土地管理机关登记，房屋所有权由房地产管理机关登记。依法登记的房地产权利受国家法律保护，权属证书是权利人依法拥有
13、房地产权利的唯一合法凭证。当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均须依法登记，不经登记，不发生法律效力，不能对抗第三人。六、房地产中介服务管理与政策中介是市场经济的产物。中介服务行业是市场发展到一定程度出现的一种特殊行业。在国外，“中介机构”或“中介机构管理”一般称为“专门职业”或“专门职业管理”。凡需要专业知识或技能，并涉及社会公众需求及利益的职业，均属专门职业的范畴，也就是中介服务的范畴。房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产中介服务是房地产经营活动中一个
14、重要的组成部分。国家建设部城市房地产中介服务管理规定对房地产中介服务机构的管理、中介服务人员资格的管理、中介服务机构的业务管理等内容作出了明确的规定。房地产中介服务的特点：1、人员特定。房地产中介服务人员必须是具备特定资格的专业人员，并不是所有的人都可以从事房地产中介服务活动或提供房地产中介服务。2、委托服务。房地产中介服务是受当事人委托进行的，并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动，提供当事人所要求的服务。3、服务有偿。房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人一般都应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付相应的报酬、佣金。另外，房地产业的基本制度与政策还包括城市规划、房地产交易、物
15、业管理等。后面的章节中将进行详细讲解，在此就不作介绍。第四节房地产税收制度与政策税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律法规的标准，无偿地取得财政收入的一种手段。税收的本质决定了它具有强制性、无偿性和固定性的特征。税收体现了国家主权和国家权力。随着对外开放的扩大和社会主义市场经济的发展，税收在国民经济中的地位和作用日益增强。税收制度简称税制，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制的总称，是国家处理税收分配关系的总规范。税收制度由纳税义务人、课税对象、税目、税率、附加、加成和减税、违章处理等要素构成。我国现行的房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、印花税等。一、房产税房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。 (一)房产税的特点1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2、征收范围限于城镇的经营性房屋；3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于非出租的房产，按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。(二)房产税的减免税政策1、国家机关、人民团体、军队自用的房产；2、由国家财政部
