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1、会员资料仅供参考 房 地 产 业 要 参住房和城乡建设部政策研究中心 主办2012年10月22日（第43期）本期要目预售许可审批权下放重在监管 2多地房价上涨乏力 4处理“小产权房”必须区别对待 7楼市金九含金量受质疑 10二三线楼市库存压力增大 11高房价不利于中国经济发展 172012年1-8月北京市房地产市场运行分析 18西班牙遭遇养房难升值难 22本期重点国家统计局日前公布的数据显示，1-8月，定金及预收款和个人按揭贷款较快增长，且这两项资金占总到位资金的比重有所扩大，而国内贷款和自筹资金占总到位资金的比重有所缩小。由此可见，房地产开发到位资金的增长主要得益于购房者的资金增长，源于房地
2、产市场销售状况逐渐好转。 每周报告：2012年1-8月房地产开发资金来源情况 本周分析 本 期 评 论预售许可审批权下放重在监管10月10日，国务院发布关于第六批取消和调整行政审批项目的决定，其中“房地产预售许可”审批权下放，由原来“县级以上地方人民政府房地产管理部门”，下放至“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。中国房地产学会副会长陈国强表示，审批权限下放会让办事效率更高，怕就怕审批权限下放后审批标准也随之模糊了。如果审批标准放松了，将会带来巨大的风险。从我国行政审批权上收与下放的经验看，当一项行政审批权限上收的时候往往意味着标准的从严，反之则往往意味着标准的放松。按照中华人民共和国城
3、市房地产管理法，取得预售许可证只需要满足三个条件：取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。这其中，开发商自有资金比例就是一个弹性极大的条件。尽管中华人民共和国城市房地产管理法规定了25%的自有资金比例，但不少开发商在跟政府部门搞好了关系之后，这个底线就能被打破。自有资金比例越低，意味着开发商就越能用更少的钱撬动更多的房地产开发贷款，从而建设更多的楼盘。但这样一来，房地产建设的风险大大增加。由此造成的项目烂尾、开发商卷款逃跑的事件屡见不鲜。金融危机时，降低了开发商的最低资本金比例。20
4、09年，国务院曾将固定资产投资项目资本金比例进行调整，结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例被调低至20%。而在其他行业均高于20%。这样导致大量从未涉足房地产行业的企业进入这个行业。部分专家认为，现有的商品房预售条件已经很宽松，如果在此次审批权限下放之后，审批标准再被模糊，将会带来可怕的结果。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，商品房预售审批权下放，是为了让区县更好、更直接、有效地监管区域内楼盘项目预售及预售资金状况，对于没有按照规定执行的开发企业就可以直接进行管理和监督。不过，区县政府对于辖区内商品房项目预售的监管关键还是在于其执行力度怎么样，如果严格执行，可以达到调节、监督市场的作用，如
5、果执行不利，往往效果适得其反。中原地产市场研究部总监张大伟表示，此次国务院在下放商品房预售许可审批权的同时，应该也更需要严格审批制度的监管，因为对预售资格的审核直接关系买房人的切实利益，审批标准非但不能放松，还需要更加严格。一 周 提 示 三季度住宅用地均价环比涨23%日前，中国指数研究院发布报告显示，三季度百城住宅用地楼面均价为1800元/平方米，环比上涨23%。从中指院数据来看，十大城市住宅用地平均楼面价格为3478元/平方米，环比上涨15.4%，涨幅低于百城平均水平，但平均溢价率为17.9%，高于百城平均水平。 北京三季度楼面均价为7179元/平方米，溢价率为34.4%，为十大城市中最高
6、。对于三季度土地市场回暖，国土资源部此前也发表言论称，今年上半年由于土地市场整体偏冷，购地需求相对不足，因而住房用地供应量同比减少了大约两成。而进入三季度之后，各地为改善房地产市场供求的预期，平抑房价，普遍加大了推地力度。但土地市场的表现有较为明显的季节性因素，尚难言彻底好转，三季度百城住宅用地均价同比仍在下降区间，而同比上涨城市也较二季度减少了11个。 中房协：房企须严防财务风险中国房地产业协会、中国房地产研究会和中国房地产测评中心日前联合发布2012中国房地产企业品牌价值测评研究报告，对房地产企业面临的财务风险予以警示。报告显示，尽管房地产开发企业的品牌影响力在调控背景下明显提升，但财务风
7、险仍然是行业内所有企业必须面对的重要问题。报告认为，存货水平高企、财务压力上升等问题曾在2011年普遍存在，尽管品牌房企凭借融资、销售等先天优势有效地缓解了财务压力，但高度警惕财务风险仍然是所有品牌房地产企业必须遵守的法则。中国房地产协会副会长朱中一表示，房企应该通过加强资金管理、成本控制来防范财务风险。随着调控政策的常态化和市场的不断规范，房地产行业平均利润率将进一步向社会平均利润率靠拢。 房企利润下滑趋势尚未扭转招商地产、铁岭新城、莱茵置业三家上市房企日前公布了首批房地产企业的三季报。巧合的是，这三家正好代表了三类房企：央企、民企、非典型类企业。以招商为代表的龙头房企业绩一路高歌，雄厚的资
8、源背景加上高周转策略使得公司三季度营收与净利润同比均呈增长趋势，且三季度就已完成全年销售指标；以莱茵置业为代表的中小房企则处境艰难，营业收入及净利润等重要指标均呈大幅下滑态势；铁岭新城则属于非典型类的房地产企业，其拥有土地一级开发资源以及重组概念，在结算周期内业绩暴增并不能完全代表房地产一级市场的发展趋势。而从总体看，由于2011年下半年房企被迫以价换量的项目已逐渐进入结算，房地产行业整体利润下滑的行业趋势未得到扭转。热 点 分 析多地房价上涨乏力量价趋稳或成楼市常态本刊综述 传统的销售旺季“金九银十”今已过半，但各地房价未现明显上涨趋势。专家分析，调控政策不放松，购房者心态更加成熟，房价不具
9、备大幅上涨的市场基础。未来，稳定仍是楼市主基调。多地房价上涨乏力中国指数研究院发布的数据显示，2012年9月，全国100个城市的新建住宅平均价格为8753元/平方米，环比上涨0.17%。虽然是自2012年6月止跌后连续第4个月环比上涨，但涨幅继续收窄。数据显示，深圳9月份商品住宅成交2614套，成交面积24.65万平方米，环比下跌33.82%，均价20790元平方米，环比下跌3.61%；上海9月份商品住宅成交量环比上涨，但成交均价环比下跌9.09%。位于天津市西青区的某楼盘销售人员表示：实际售价一直慢慢下调，已从刚开盘时的每平方米1.6万元，下降到1.3万元左右。中国指数研究院天津分院研究总监
10、钟文辉指出：“金九”似乎并没有出现井喷式的增长，基本保持了平稳。自今年6月以来，随着刚性需求和改善型需求持续释放，以及开发商积极推盘以价换量，多个城市楼市成交量创年内新高。但与以往不同的是，本轮回暖不仅持续时间短，也未能引发楼市价格的大幅上涨。调控不放松让供需博弈加剧专家指出，在房地产市场调控政策坚决不放松的背景下，供需双方的博弈仍在继续。一方面，楼市局部成交回暖，让开发商倾向于收紧优惠，但面对较大的去库存压力，“以价换量”的做法仍要持续；另一方面，对控政策实施效果的期待，也让暂时不急于出手的购房者，继续选择持币观望。某知名房地产企业的一份内部报告表示，房地产调控政策的实施，不仅让企业面临销售
11、困境，各项税费及开发成本的上升，也使得企业的利润不断被挤压，企业只能被迫采取以价换量的销售策略。某房地产研究院发布的报告也显示，截至9月28日，一、二、三线20大城市新建商品住宅库存总量分别为3031、2850、2493万平方米，与去年同期相比分别增长7%、18%、54%。中国指数研究院天津分院研究总监钟文辉分析，近段时间市场价格相对平稳的原因在于，当前市场仍是刚需主导市场，价格敏感性极强，当一些楼盘收紧优惠政策后，购房者的观望情绪不断加深。另外，当楼市经历了“红五月、热六月、火七月”之后，部分购买力已经被市场逐渐稀释，进入8、9月份以来，市场表现相对平淡。但有不少购买者表示：现在房价优惠不足
12、，吸引力有限。房价上涨的幅度正在减小，未来，房价趋稳、甚至下降都是有可能的，所以还是再等等。量价趋稳或成楼市常态购房顾问网主编苏步超表示，调控以来房价并未出现大幅上涨，表明调控成果已经显现。未来，保持楼市稳定仍是调控主基调。不少业内人士认为，6月份以来，部分地区出现回暖迹象，与货币及调控政策的微调、开发商以价换量以及刚性需求释放等因素有关。但目前市场仍处于库存消化、稳步回调阶段，只要继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购政策，房价不具备大幅反弹的条件。天津搜房网的一份购房者心态调查显示，38.36%的购房者认为2012年第四季度的天津楼市中，房价将持续趋稳；有28.77%的购房者认为房价
13、将出现下跌；16.44%的购房者则表示，不对房价的走势表态。我爱我家市场研究中心认为，当前购房者的观望情绪仍然较浓，面对卖方的价格波动，多数购房者更加理性，因此短期内市场成交放量的现象不会出现。预计未来一段时间，二手房市场交易量仍将保持量价平稳的特征。天津财经大学经济学院副院长丛屹认为，政策调控的核心目标，本质上是稳定房价，这有利于去除房地产市场泡沫，理顺供求结构关系，促进房价合理回归。此外，稳定房价对于稳定经济形势、克服经济风险也非常重要。土地市场“躁动”呈席卷之势增供给有利于稳预期本刊综述 黄金周刚过，土地市场再起波澜。北京、上海、杭州等多个城市密集挂牌出让多幅土地，大型品牌房企频频大手笔
14、拿地，土地市场“躁动”呈燎原之势。目前的土地市场整体呈现“解冻复苏”的状态，难言“过热反弹”。对楼市增供给意义重大，为房价回归预留了空间，将强化楼市回调预期，利好楼市调控。土地市场“躁动”呈席卷之势土地市场明显升温，土地出让热潮暗流涌动。一份针对13个重点城市的统计显示，9月土地市场的成交环比超过30%，不仅各地土地供应力度加大，房地产商频频出手，部分城市更是掀起年内首波土地供应高潮。从挂牌情况看，10月将继续新一轮的土地“盛宴”。 各地土地市场在迎来9月成交高峰之后，10月份依然保持强劲的成交势头。如一个月前，杭州土地市场投下“重磅炸弹”。杭州市国土局一次性预告将出让26宗、1200余亩土地。10月以来这些土地逐渐进入正式的拍卖程序。近日杭州市国土资源局发布的土地出让公告，10月杭州主城区将有超过20宗土地密集出让，总面积近70万平方米，超过1000亩，创年内杭州单月出让土地面积之最。而上海、北京等多地土地市场表现同样抢眼。专家表示，按目前的形势看，10月份，多家企业加快融资，均有储备资金进入土地市场的意图。因此，部分房地产业内人士预计
