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1、1,成本法习题课,2,一、填空,1、一厂房建成后八年被改造成超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算建筑物折旧的经济寿命取值为（ ）。,3,2、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（ ）。,4,3、某繁华地段，有一块带有陈旧建筑的空地，面积为400平方米，该地价为2500元/平方米，建筑物200平方米，若该建筑物拆除，拆迁费150元/平方米，残值50元/平方米，则该地块价格为（ ）。,5,4、在一个高级住宅附近建设一个工厂，该住宅的价值会降低，这属于（ ）折旧。,6,5、假设某建筑物的实际成新率大于用直线折旧法计算出的成新率，则说明
2、建筑物比正常维修保养状况（ ）。（好/坏）,7,6、某建筑物总价值100万元，其中主体、设备、装修的价值分别占60%、25%、15%，经济耐用年限分别为55年、10年、5年，残值率假设均为零，则用直线法计算出的年折旧额为（ ）。,8,7、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。,9,二、选择题,1、李某于1998年花7万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是李某在2002年底将该住房以5万元低价转售，则引起减价的折旧因素有（ ） A、
3、物质折旧 B、经济折旧 C、功能折旧 D、区位折旧,10,2、建筑物内部布局过时、设备落后引起的折旧属于（ ） A、物质折旧 B、经济折旧 C、功能折旧 D、有形折旧,11,3、某房地产1993年5月建成，2003年5月欲评估其现值，判定该房地产尚可使用40年，若残值率为零，按直线法确定其成新率为（ ）。 A20% B30% C50% D80%,12,4、某办公楼1990年建成，2000年补办了土地使用权出让，土地使用权年限为50年。建筑物的经济寿命为45年。则计算该建筑物折旧的经济寿命为（ ）年。 A35 B45 C50 D60,13,5、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价
4、值的（ ）。 A收回 B摊销 C减损 D补偿,14,6、房地产开发成本的增加（ ）房地产的价格。 A必定提高 B必定降低 C不一定提高 D不一定降低,15,7、下列关于成本法的有关论述（ ）是正确的。 A成本法中的成本包括直接成本和间接成本，但不包括利润、税金 B重新建造成本并不一定是现在的重新建造成本 C成本法中的成本是客观成本而非实际成本 D成本法估价是从供求双方角度出发评估房地产的价格,16,8、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。A 某标准厂房B 某酒厂厂房C 某待出让土地 D 某写字楼,17,9、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年
5、数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（ ）万元。A 400 B 628 C 656 D 700,18,10、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（ ）年。 A 45 B 50 C 52 D 55,19,11、下列关于重新购建价格的说法中，正
6、确的有（ ）。 A 重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出 B 重新购建价格是在估价时点的价格 C 重新购建价格是客观的价格 D 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格 E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格,20,12、在运用成本法时最主要的有（ ）。 A 区分计划成本和实际成本 B 区分实际成本和客观成本 C 结合实际成本来确定评估价值 D 结合实际开发利润来确定评估价值 E 结合市场供求分析来确定评估价值,21,13、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ ）。 A 功能落后B 功能缺乏C 环境污染D 交通E 正常使用
7、的磨损,22,现对一建筑物进行评估，该建筑物1994年6月竣工投入使用，建筑面积1000平方米，砖混结构，耐用年限40年，当时建筑造价为每平方米建筑面积500元。2002年6月对该建筑物进行实地勘察，估计该建筑物尚可使用30年，残值率为2%，现时建造同类建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1000元。试用所给资料估计该建筑物在2002年6月的单价和总价？,23,分析,已知：t=8年 n=30年 N=8+30=38年成新率：q=1-(1-R)t/（t+n）100% =1-（1-2%）8/38100% =79.5%,24,重新构建价格： C=10001000=100万元总价=100万元795%=79
8、.5万元单价=795000元/m21000=795元/m2,25,26,27,28,29,收益法,某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每
9、建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。,30,1.选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益 =5012900（1-10%）=486000（元） 3.计算总费用。 （1）年管理费=4860003.5%=17010（元） （2）年维修费=25009001.5%=33750（元） （3）年税金=20900=18000（元） （4）年保险费=25009000.2%=4500（元） 年总费用 =（1）+（2）+（3）+（4） =1
10、7010+33750+18000+4500=73260（元）,31,4.计算房地产纯收益。 年房地产纯收益 =年总收益-年总费用 =486000-73260=412740（元） 5.计算房屋纯收益。 （1）计算年贬值额。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据城市房地产管理法第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回（注：如计算残值，也可以）。 （2）计算房屋现值。 房屋现值 =房屋重置价-年贬值额已使用年数 =2
11、500900-468754=2062500（元） （3）屋纯收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 房屋纯收益=房屋现值房屋资本化率 =20625008%=165000（元）,32,6.计算土地纯收益。 土地年纯收益 =年房地产纯收益-房屋年纯收益 =412740-165000=247740（元） 7.计算土地使用权价值。土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。 =3358836.15 （元） 单价 3358836.15 / 500=6717.67（元） 8.评估结果。本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。
12、,33,34,35,剩余法,有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为 2000 平方米，建筑容积率为 2.5 ，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为 3000 元 / 平方米，专业费为建筑费的 10% 建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为 9000 元 / 平方米，销售费用为楼价的 2.5% ，销售税费为楼价的 6.5% ，当地银行年贷款利率为 6% ，开发商要求的投资利润率为 10% 。 试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。,36,（一）确定评估方法 现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为： 地价 = 楼价建筑费专业费利息销
13、售税费利润 （二）计算楼价 楼价 =2000 2.5 9000=45000000( 元 ) （三）计算建筑费和专业费 建筑费 =3000 2000 2.5=15000000( 元 ) 专业费 = 建筑费 10%=15000000 10%=1500000 （四）计算销售费用和税费 销售费用 =45000000 2.5%=1125000( 元 ) 销售税费 =45000000 6.5%=2925000( 元 ),37,（五）计算利润 利润 = （地价 + 建筑物 + 专业费） 10% =（地价 +16500000 ） 10% （六）计算利息 利息=地价（1+6%）21（150000001500000）（1+6%）11 =0.1236 地价 +990000 （七）求取地价 地价 =45000000 16500000 1125000 2925000 0.1 地价 1650000 0.1236 地价 990000 地价 =21810000/1.2236 =17824452( 元 ) （八）评估结果 单位地价 =17824452/2000 =8912 （元 / 平方米） 楼面地价 =8912 2.5 =3565 （元 / 平方米）,38,39,40,
