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1、目 录目 录 .1第一章 桂林市房地产市场现状及走势预测 .2第一节 桂林市房地产市场供应情况分析 .2第二节 桂林市房地产市场需求情况分析 .4第三节 桂林市房地产市场价格走势情况分析 .8第四节 桂林市房地产市场销售户型统计及分析 .9第二章城市经济、规划和宏观政策对桂林房地产市场影响 .12第一节 城市经济发展对桂林市房地产市场的影响 .12第二节 城市规划发展对桂林市房地产市场的影响 .13第三节 国家宏观政策的调整对桂林市房地产市场的影响 .14第三章 临桂片区住宅市场分析 .16第一节 临桂片区房地产市场总体情况分析 .16第二节 2006 年2007 年临桂片区商品房总供应情况分
2、析 .17第四章 远辰国际文化新城主要竞争楼盘个案分析 .19第一节 同区域、同品质、同价格的代表竞争楼盘个案分析 .20第二节 不同区域、同品质的代表楼盘个案分析 .28第五章 项目营销推广执行方案 .35第一节 项目 SWOT 分析 .35第二节 项目总体营销推广思路 .52第三节 一期营销推广执行方案 .56第四节 建立项目品牌体系 .119结束语 .120第一章 桂林市房地产市场现状及走势预测桂林以“山水甲天下”而闻名于世界，作为广西重要的门户城市之一，近几年来，随着政府大刀阔斧的改革，城市建设、经济建设、对外交流等方面都有着翻天覆地的变化，而房地产市场在近几年的发展历程中也一直呈现着
3、稳中有升的态势，这给予了政府、投资商、开发商、消费者各方充分的信心，促动了整个产业持续向好发展。2003 年桂林市生产总值为 397.46 亿元，到了 2006 年年底桂林市生产总值已经突破 600 亿元，在桂林经济高速发展的大背景下，近几年来桂林市的房地产业也发生了较大的变化和发展。2006 年桂林市房地产开发投资总额为 51.13 亿元，商品房销售面积为 237.04 万平方米，商品房销售总额达到 52.15 亿元；2007 年上半年的桂林房地产市场呈现出强劲上升态势， 2007 年 1-6 月，房地产开发完成投资 27.03 亿元，共销售商品住房 3558 套， ；1-7 月，桂林市期房
4、销售面积为 77.56 万平方米，同比增长 15%；其中，住宅期房销售面积为 75.67 万平方米，住宅期房销售额为 18.14 亿元。第一节 桂林市房地产市场供应情况分析从 2003 年到 2007 年桂林市房地产开发投资呈稳步上升趋势，房地产开发投资已成为拉动桂林市社会经济增长的重要因素。26.2435.1444.2751.1327.0301020304050602003年 2004年 2005年 2006年 2007年 上 半 年2003年 2007年 上 半 年 桂 林 市 房 地 产 开 发 投 资 总 额 表投 资 额 （ 亿 元 ）数据来源于桂林市社会发展和国民经济统计公报200
5、3 年2007 上半年桂林市商品房施工、竣工情况年 份 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年上半年施工房屋面积（万） 404.16 556.94 669.4 702.84 612.67新开工房屋面积（万） 226.02 259.64 243.51 228.80 114.56竣工房屋面积（万） 122.64 244.95 140.8 174.28 36.69数据来源于桂林市社会发展和国民经济统计公报1、由上表可以看出，近五年期间，桂林市房地产投资总额的体量正在逐年上升，社会经济发展的拉动作用不可小视，上升态势明显。2、从新开工房屋面积与竣工房屋面积的增长率在近几年
6、出现了上下波动的现象可以看出，这和国务院及其各部委相继出台的从源头上控制固定资产投资增长过快的政策休戚相关，这一系列举措使得房地产开发投资增幅有所放缓，但就新开工情况而言波动幅度较小。竣工房屋情况波动幅度较大，这与投资商对宏观调控市场的敏感性不无关系。 3、从以上几组数据不难看出，历年的供应量增长幅度要略微大于需求量的增长幅度，这也意味着桂林区域市场的竞争将越来越激烈，到2007 年开始，整个行业的竞争态势较往年有明显上升趋势，对于投资商和开发商而言，即是机遇，也是挑战，可以预见，行业的激烈竞争将会成为引起桂林房地产在产品研发，营销模式创新等方面将不断有新的突破。 第二节 桂林市房地产市场需求
7、情况分析1、从以上分析可以看出，经济的增长与房地产行业的发展是同步的，两者已经形成相辅相成、互相促进的关系，桂林市房地产的需求也正逐年上升。105.1522.41138.1324.77210.6538.49237.0452.1586.0120.530501001502002502003年 2004年 2005年 2006年 2007年 上 半 年2003年 2007年 上 半 年 商 品 房 总 体 销 售 情 况商 品 房 销 售 面 积 （ 万 ） 商 品 房 销 售 总 额 （ 亿 元 ）2003年 2007年 商 品 房 空 置 情 况25.3828.823928.4905101520
8、25303540452003年 2004年 2005年 2006年商 品 房 空 置 面 积 （ 万 ）以上数据来源于桂林市统计年鉴近几年，随着桂林市政府对城区范围的不断扩大与重新界定，并且大力发展临桂、八里街、灵川等片区，城市化的进程正在加速，这对于桂林房地产这一行业来说是一大利好因素。虽然近几年政府的宏观调控频繁，但对桂林市房地产行业的总体需求状况冲击并不大，证明了桂林市的房地产市场是一个良性的市场，市场需求看好。2、2007 年桂林市 101 房车节中我项目举办的“远辰国际文化新城购房意向调查”的活动所调查到的信息也可大致反映桂林市房地产市场现今的需求状况。本次调查活动共回收有效问卷 2
9、229 份，其中有意向在临桂购房的消费者为 537 人，约占总体的 25，现以这一部分消费者所做的调查问卷为数据基础，并选择部分针对市场需求方面的问题做如下统计分析：（1）意 向 购 买 户 型 统 计 图二 房 二 厅 一 卫28%三 房 二 厅 一 卫21%三 房 二 厅 二 卫39%四 房 二 厅6%顶 层 跃 式4%其 他2%二 房 二 厅 一 卫 三 房 二 厅 一 卫 三 房 二 厅 二 卫四 房 二 厅 顶 层 跃 式 其 他由上图可以看出，有意向在临桂购房的消费者仍以选择三房二厅二卫、三房二厅一卫以及二房二厅一卫的户型为主，约达到 88，说明这三种户型仍是市场上的主流户型，受绝大多数的消费者所青睐，也是临桂片区各楼盘主要供应的户型。（2）69 63 6498133774802040608010012014075 85 90 100 110 120 130 以 上意 向 购 买 房 屋 面 积 统 计 图消 费 者 （ 人 ）上图显示，面积在 110120区间的房屋最受消费者的欢迎，约占总体的 25，这也从侧面反映了绝大多数有意愿在临桂买房的消费者更容易接受这一面积区间的产品，其次为 100110的户型，面积过小或过大的产品均不是消费者主要选择的对象。（3）136101 99
