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1、批 量 精 装 修,张 安 2007年9月14日,深圳市中天装饰工程有限公司,提纲,概述 设计 施工流程 采购管理 场地移交 进度控制 质量管理 文明施工与成品保护 整改验收移交与保修,第一部分：概述,与精装修住宅相关的背景,毛坯交楼，菜单式装修，精装修交楼，全装修住宅，工厂化生产，工业化生产，住宅产业化，“批量精装修”。 实行全装修交楼的利与弊。 利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现超额利润；降低税负。 弊：管理力量增大；工期变长；投诉增加。 本讲座的局限性,精装修住宅各地实施进展情况,广州，北京，上海，深圳，长三角 资料来源于： 广州万科（360蓝山601城花423城南
2、+252花城220花城+142万科城 +133万科城别墅350天景）、上海万科、南京万科、佛山万科、成都万科、东莞万科、深圳万科、南昌万科（231)。 武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产 广州金地（96复式户型196平面户型+117荔湖城），深圳金地（约500金地名津） 广州方圆（217小城之春+90云山诗意+34荷塘月色） 广州恒大（88第三金碧） 东莞中惠（414香樟绿洲） 南京百胜麒麟（557东郊小镇） 广州地铁、无锡复地，等等，恕不能一一致谢！ 特别鸣谢广州万科 目前最好成绩：同时交付601套，到访538套，办手续523套，一次收楼率94.7%，零问题交付246户，全屋入伙时问题平均数（含甲
3、分包）0.86条2007年7月9日数据。见交楼快报1、快报2 已知的最好成绩：同时交付1400套，入伙总问题数1600条。 括号内数字，表示本年度内完成交付的项目套数。,假想中的管理对象,广阔的分布：平面型分布，立体型分布，混合型分布 相似的设计 快速的施工 室内装修以传统工艺为主：泥水，乳胶漆，吊顶。 三大部品以工厂化生产为主：橱柜，木门，木地板。,衡量成功与否的指标：客户满意度,客户满意包括多个角度，多个维度,第二部分：设计,采用的材料品牌示例,更多细节,某工程细部做法图片 某工程交楼标准材料明细表 一些改进的节点设计做法,有关设计的一个小总结,精装修不是“先毛坯，后装修”，设计应该从建筑
4、结构阶段开始。 可能遇到的问题 定位问题：中性化设计？轻装修，重装饰？ 低造价时 中等造价时 高造价时 如何避免设计错误？讨论1， 讨论2， 讨论3。 如何适当减少现场施工难度？ 如何与采购密切配合，有效降低成本？ 讨论的话题： 如何体现个性化？ 由谁设计？ 如何加深设计师的体验，如何通过客户投诉改善设计？ 设计如何实现标准化？如何实现工厂化？可参考的书籍,第三部分：施工流程设计,四阶段施工管理法,准备阶段工作,本阶段工作,开始：根据不同的项目，需要做适当的提前进场安排。 工棚打建：需要解决生活场地和部分加工场地问题。 办公设备进场。按照CI的规定搭建办公场地。车辆与办公室的位置重点考虑。 施
5、工队伍进场、队伍培训：非常重要，直接关系到项目成败。特别提醒，甲方指定分包单位也要参与培训，以统一管理思路。 图纸会审：关键是就每一种户型进行现场对比，重点部位是厨房和卫生间。不要遗漏阳台上的管线与室内的关系。 施工组织设计报审。按照甲方及监理要求执行。 详细材料计划报甲方。此工作费时费力，需要认真对待。尤其是瓷砖部分，务必考虑设计损耗以及施工损耗，尤其是瓷砖的损耗，很多人难以相信因为设计排版的原因，损耗率远远超过定额的规定，对此需要有充分的沟通。 与总包开始移交场地：这件工作可能比较比较艰难，需要借助甲方、监理的力量。不可能强求土建总包解决所有的大小问题，那样只能是浪费时间。要学会妥协的艺术
6、。具体可参见后文专门的场地移交程序。此时甲方指定单位也应参与移交场地，橱柜单位应开始测量尺寸进行加工，木地板单位应就场地平整提出要求，木门单位应检查洞口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作量很大，需要调动班组的力量组织移交。 冷水管打压，冷热水对接长时间试验，电气管线逐条测试移交：热水管渗漏不容易检查，解决方法是与冷水管对接，使其长时间处于持压状态。 总包整改：可能很不及时，需要借助外在的管理力量。 接受时的再次检查：需要掌握妥协与协调的艺术。,本阶段工作重点,首先，是就各种管理思路达成一致，以及组织对班组的培训。 其次，是与土建的移交。经常拖延。以下问题属于总包不可推卸的责任： 基层裂缝。 各
7、种渗漏：外墙及外窗渗漏，卫生间结构缺陷或后续堵洞等引起的渗漏，由于总包不履行打压责任而引起的管道渗漏。 由于总包引起的、难以弥补的房间不方正、大小头等。 各个地方的分户验收标准、业主对于最终验楼的标准很不一样，北京、南京、上海、宁波、无锡等多个地方都出台了分户验收标准。这些标准侧重于强制性条文要求。因此，只能当作必要条件，而非充分条件。 防护栏杆的安全高度需要关注，若返工，对装修影响大。 安全玻璃。建筑安全玻璃使用规定颁布已有数年，但是违背规定者常见。以下部位需要采用安全玻璃：7层及7层以上建筑物外开窗；面积大于1.5平方米的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500mm的落地窗；楼梯、阳台、平台
8、走廊的栏板和中庭内栏板；倾斜装配窗、各类天棚(含天窗、采光顶)、吊顶；室内隔断、浴室围护和屏风。 楼层空间净尺寸。有的地方小业主会在验楼时仔细地测量房间长宽高净尺寸。南京当地政府竣工验收时，在每个房间内设置5个测高点，检查房间净高误差。 卫生间属潮湿工作环境，灯具外壳需接地。,无需移交阶段的工作,本阶段的管理工作,政府验收的问题：精装修是否参加验收？如何穿插，竣工文档的要求 样板层施工。 轻钢龙骨石膏板（或松本板）吊顶基层，墙面面砖镶贴：这都是优先工序。其中，泥水必须在第50天左右大面完工，这是十分重要的工作，务必重视。 乳胶漆刮腻子以底漆：实际上和第13工序同时开展，主要是因为工作面宽广，条
9、件上允许交错施工。 地砖铺贴。 门槛石、窗台石、其它石材铺贴，公共楼梯间踏步砖铺贴。 门槛石先装，目的是使得卫生间的门框完全落在门槛石以上，可以避免未来受潮发黑的问题。 楼梯间的施工提前较多，主要是泥水工作希望提前完成，而且，根据经验，楼梯踏步的保护并不难，造成破坏的损失不大。 门框底框安装、室内栏杆安装：底框装在门槛石上面。栏杆要适时跟进，避免后期打凿。需要预埋的，一定要在泥水施工前完成。 墙砖、地砖在门边、栏杆附近的收口。 厨房墙面不锈钢安装、橱柜以及洗脸台的框架安装：主要考虑了成品保护以及加工厂实际的生产过程。 正式的门框安装：橱柜已经运输进去，那么碰撞门框的可能性大大降低了。 橱柜门扇
10、、台面安装：主要是考虑到加工厂此时已经完成加工。 乳胶漆第一遍面漆施工。 公共楼梯间墙面乳胶漆及第一遍面漆施工：工序有提前，理由同前。,本阶段工作重点,首先，要保证泥水的施工进度及其质量控制。以4个月的工期作为考量，一般宜在50天左右完成绝大部分泥水施工，而且要保证质量，否则返工引起无穷后患，清爽的验收移交必定落空。此阶段还需要协助业主做好材料管理，否则容易出现材料供应不及时的情形。 泥工的质量标准差异比较大。首先，与选择的墙地砖品种、质量有很大关系。无缝砖对砖的规格要求很高，规格误差少许就能凸显砖缝不均匀。在上海，贴砖时较为广泛地使用塑料十字叉，以保证墙砖缝均匀一致，值得推广。在验收标准方面
11、，砖越大越容易出现空鼓。上海万科的检验标准是50mm以内的空鼓可以不返工，我公司的的标准更严格一些，墙地砖均不允许出现空鼓，但是砖缝美观方面我们仍没有达到上海的较高要求，这与我们的质量要求不到位有关，也与供货质量有关。 其次，油漆要早施工。尽管理论上讲泥水先行是通常规律，但实际上由于工作面很宽，所以刚开工就可以开始乳胶漆作业。此工序提前的目的，在于延长涂料施工时间，因为涂料的质量是需要时间作为保证的。为了保证足够的作业时间及最终的观感效果，涂料最后一遍工序安排在所有主要工序完工后。 合理的施工组织对油漆的最终质量影响很大，也决定了油漆班组是否赚钱，积极性高不高。 第三，某些工程的木工工作量也不
12、小，要注意组织。,必须移交阶段的管理工作,本阶段的主要工作,入户门安装，上锁：这是一个非常重要的工序，从此进入场地需要办理移交手续。由于需要的看护人数比较多，所发生费用建议由各分包按造价分摊。 在本流程中，看护人员起到了很重要的作用。项目经理每周组织召开协调会，明确每个工种以流水方式进入具体房间的时间表，看护人员根据此表组织场地移交，提供开门、检查、关门、再检查的工作。由于需要的人较多，有必要由各分包单位共同分摊相应发生的费用。 煤气表安装：可能具有一定的官僚习气，需要注意检查。 卫生洁具安装。 镜子安装：和甲方招标文件相比有滞后，主要是成品保护困难。 卫生间、厨房五金安装：比较滞后，主要是考
13、虑到容易丢失，容易生锈。 木地板安装：此前需要提前做好地面找平。木地板施工可能会产生灰尘，需要监督。本工程中踢脚线由装修单位单独施工，不太常见。一般的木地板专业公司安装踢脚线时有偷工减料的嫌疑，应予避免。首先，选择踢脚线时应注意断面形式要利于安装，否则很容易出现上口裂口过大，或者接缝不平等问题。其次，安装前一定要在墙面上打木钉，将踢脚线固定在木钉上。不允许直接用射将设定固定在墙面抹灰上的方法。 撕门、窗保护膜：门扇的保护需要采取双层保护；窗户的保护膜一直保留，不要提前拆除，这两个措施对成品保护大有好处。 最后一遍乳胶漆：乳胶漆污染投诉比例最高，故预留一遍面漆最后施工。,本阶段的工作重点,首先，
14、当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。 这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小进行分摊。 广东的项目对于移交时的质量要求偏低，表现在成品保护方面要求也较低，因此很少项目需要按照我们期望的标准进行严格的移交。这是我们需要改进的方面。 这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方面进行上锁
15、移交控制。,地毯式整改、验收、移交阶段,本阶段的主要工作,施工单位地毯式检查，包括重新试水打压、蓄水试验： 因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道，因此要重新打压检查。 蓄水试验实际上进行了三次：一是结构裸露状态下与总包的移交；二是防水保护层施工完毕后；三是验收整改时。 业主组织的地毯式检查：考虑到是首次实施精装修交楼，有必要组织此工作。 小业主开放日及其随后的整改：这是我们建议的特别环节，对降低投诉大有好处。开放时间：3天。 小业主开放日的做法已经在数个工程上实施，效果十分明显，建议业主方面采纳此意见，并且很好地组织此工作。统计表明，开放时的卫生工作做得好，可以大大减少客户投诉。
16、为此，建议合同明确此次清洁工作由施工单位完成，入伙时的高级清洁工作由业主组织，专业公司完成。 入伙及随后的整改：无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视，要以战备状态接受小业主的验收。组织要有序，态度要真诚，整改要迅速得力。 入伙时，业主方面的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单位须提供无缝的配合，尽快解决小业主提出的投诉。此外，要避免过度承诺。小业主可能提出种种个性化改造的方案，应予合理化解。事实证明，如果对于小业主的额外改造要求承诺过多，必定会占用保修人员的精力，客户满意度反而会下降。 结算：需要提前进行，不然可能拖延时间非常长，无法实现资金良性循环。重点是：有关瓷砖的实际损耗统计麻烦，要提供足够的证据！ 保修。此阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度，可以考虑打包式服务，由专业队伍提供星级维修服务，以解决因分包众多、投诉处理缓慢的缺点。,本阶段的工作重点,检查整改实际上是一个连续的过程。在过程控制时，管理人员就要通过走动式管理不断地发现问题，及时安排整改。只要属于通病性质的问题，都应该在班组会议上专门强调。 过程中应定期组织集中检查，奖励先进，鼓励后进。 工程进展到
