松滋广银·翡翠城项目10月份促销方案

《松滋广银·翡翠城项目10月份促销方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《松滋广银·翡翠城项目10月份促销方案（11页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、广银集团松滋广银翡翠城项目10 月份特惠活动方案松滋广银翡翠城营销部2013 年 10 月 20 日目 录一、房源统计二、销售进度三、推出房源分析1、房源统计2、房源落位四、金九银十”松滋房地产市场行情1、 “金九银十”松滋楼市整体状况2、 “金九银十”松滋楼市排名3、微观市场供需分析五、销售战略转换六、销售思路七、推出时间建议八、促销执行1、工作重点2、促销说辞九、促销配合十、广告投放计划 一、 房源统计1 号楼可售房源：16 套，定房 3 套6 号楼可售房源：11 套，定房 3 套7 号楼可售房源：20 套，定房 3 套2 号楼推售房源：38 套，定房 8 套8 号楼推出房源：1 单元（西

2、单元）36 套【尚未办理预售】 ，认筹 9 张共推 316 套房源，可售房源 85 套，定房 17 套，其中 8 号楼总共认筹 9 张。二、 销售进度特价房源在 10 月 26 日发售，则相关工程进度及要求如下38 套房源西单元 36 套房源16 套房源20 套房源11 套房源2013年10月26日前系列推广展开2013年11月16日8号楼开盘2013年11月上旬尾盘促销2013年12月上旬8号楼东单元加推三、 推售房源分析1、 房源统计表面积（）户型 户型结构1# 6# 7# 2# 8#套数 所占比例A1+ 2*2*1 85 13 10.7%A1 2*2*1 87 12 10.0%B1 2*

3、2*1 94 2 1.6%B2 2*2*2 99 2 1.6%C1 2*2*2 110 110 110 41 33.9%D1 3*2*2 126 15 12.4%D2 3*2*2 119 18 14.9%E1 3*2*2 139 18 14.9%总计套数 16 11 20 38 36 121 100%2、 房源落位 1 号楼剩余 18 层 1 套 99户型、2 套 94户型和 13 套 87户型； 6 号楼剩余 1 层 4 套房源和 18 层 4 套房源，中间有 3 套已经订购； 7 号楼剩余户型集中在 1-2 层、14 层、17-18 层； 2 号楼 1 层、14 层、18 层均未去化，其中

4、 85户型去化较低。综上所述：本阶段基本难以去化的房源为 85小户型及 1 层、14 层、18 层户型四、 “金九银十”松滋房地产市场行情1、 “金九银十”松滋楼市整体状况9月消化量 10消化量 存量产品分类 套数 面积 套数 面积 套数 面积住宅（高层） 197 21593.65 132 13978.89 3968 419710.36广银翡翠城 58 6447.35 38 4128.60 85 9263.79本案市场份额 29.4% 29.8% 28.8% 29.5% 2.1% 2.2%2、 “金九银十”松滋楼市排名项目名称 成交均价 9 月销售套数10 月销售套数市场动态广银翡翠城 384

5、2.45 58 38 2 号楼开盘鑫泰中央天成 4716.90 16 17与戴德梁行举行签约仪式信达森林公馆 4212.99 8 13 最高优惠 5 万元嘉禾御景 4180.29 13 10 最高优惠 3 万元玫瑰湾 3608.76 14 13 首付 3 万起阳光首付 4007.68 3 2洋房认筹 1 万抵 2万锦绣江南 3678.31 4 6 无活动3、微观市场供需分析（1）户型供需状况松滋城区项目户型供应情况户型 一房 两房 三房 四房及以上截止目前 0 1349 套 2380 套 238 套比例 0 34% 60% 6%（数据来源：松滋网上房地产交易信息统计，松滋房网网站。 ）小结：松

6、滋城区项目供应比例集中在两房以及三房，其中三房供应量最大，占60%，超过总供应量的一半。两房供应量在 34%。四房的供应比例相对较少，只有 6%的比例，主要表现为部分花园洋房、顶层复式户型等物业供应。另外，单间公寓及一房的供应比例为零。房型面积供应情况户型 2 房 3 房 4 房60-70 18% 70-80 46% 80-90 33% 90-100 3% 12% 100-110 33% 110-120 31% 120-130 17% 130 7% 100%小结：松滋城区目前 90120户型供应比重较大，主要是由于首次置业客户的购买习惯所决定的。需求则以 90-120的舒适三房为主。结合以上房

7、型面积分布可知，松滋城区户型供需呈现以下特点： 两房户型从60-90均有供应。其中60-70、70-80、80-90的比例分别为18、46、33%。 三房户型从90-130以上的面积区间均有供应。其中，100120三房户型供需两旺，占64%；其次是90100，占18%。 四房户型市场需求反应较为平淡。户型大多在140平米以上，个别大户型面积达到200平米以上。（2） 总价情况松滋城区住宅供应的总价呈现以下特点： 25万元总价以下的户型在松滋城区极少，有明显的市场空白； 25-30万元总价对应的户型面积分布在70-85平方米之间。主要为舒适、实用型两房； 30-35万元户型面积集中在90-110

8、平方米，以紧凑型三房为绝对主力；而30万元以下的三房户型目前市场供应较少，存在一定的市场空白。 3540万元总价户型在115125之间，市场供应总量较大； 4050万元总价户型面积在130以上，市场供应较少。五、 销售战略转换综合上面几点因素分析得出以下战略上的转换：1、市场情况：针对松滋市“金九银十”房地产市场销售不乐观的形式下，本案能够逆势而上的情况下，再做大型动漫活动既浪费资金，同时会影响销售节奏；2、竞争情况：松滋各竞争楼盘，暂时未有大量的房源供应，年底必将资金回笼，进行大面积的促销活动，因此与其在年底做促销活动，不如本案将促销提前，抢占市场份额；3、项目情况：本案经过“金九银十”的大

9、量去化，现剩房源均为市场难以去化的房源，且今年不再有其他房源供给，因此重点工作应该在剩房的去化。因此为了加大销售力度的推进，取消原计划的“动漫嘉年华” ，将精力投入到实质化的销售中。六、 销售思路 销售形式：低开高走，以特价房形式推售难以去化户型。8 号楼 10 万元认购，享受开盘每平米立减 200 元优惠。 销售目标：在房源不足的情况下，通过特价房维持市场销售热度，同时去化难以消化的房源。 销售对象：重点考虑返乡客户，对区域内潜在客户宣传 促销优惠： 1 层、14 层、18 层房源总价立减 48888 元（4 个 8）优惠 8 号楼交付 10 万元定金，可享受内部选房订房机会，同时享受开盘当

10、日每平方米优惠 200 元。 优惠说明： 在优惠的推广上，打出“一口价”优惠信息，部分房源总价减 48888 万。以 1 号楼 1801 室为例：（总价减 48888 万） 。01 销售标价 01 实际成交价建筑面积 单价 总价 单价 总价99.71 4358 434536 4057 404536 434536 元-48888 元=385648 元低于成交总价 18888 元七、 推出时间建议1、 从竞案层面来看：随着松滋 2013 年“金九银十”大冷门，年底市场上将有大面积的楼盘进行加推（玫瑰湾 阳光首府 御景天成 中央天成 东方明珠） 。可见，市场竞争激烈，需及时尽早抢占市场份额。2、 从

11、客户积累情况来看：尽管项目蓄客量仍有一定的差距，但随着近几周来访客户情况来看，更多客户关注是本项目房源楼层以及价格，所以需趁热打铁，以特价房推售形式，及时消化。3、 从营销中心来看：项目现工期阶段 2#楼取得预售证、8#楼已进入施工阶段，样板区的包装以及 1 号楼楼体广告的出街，使项目的现场形象大幅度上升，由此增加了意向客户对项目的信心，降低了市场客户的心里抗性；4、 从本月销售任务来看：在 10 号楼今年未能取得预售的情况下，为了确保第四季度销售任务的完成，本次销售的时间需提前，一方面尽可能的消化现有的认筹客户，另一方面利用销售信息刺激本月新增的潜在意向新客户，才能确保在规定的时间内完成签约

12、的销售额。综上分析，拟定内部认购时间为 10 月 26 日（周日）八、 促销执行1、 工作重点 促销形式：推广上：总价立减 48888 元优惠。（示意图）销售上：树立大型特价房降价（将降价房源在营销中心或门前公示） 。（示意图） 优惠对象：特价房需在 10 日内办理签约手续 优惠时间：10 月 26 日起至 8 号楼开盘结束 优惠形式：一房一价优惠公示，每套特价房总价优惠在 5 万左右2、 促销说辞： 促销电话说辞您好，我是广银翡翠城销售员 XX，10 月 26 日广银翡翠城为回馈松滋广大市民，特别推出优惠房源，每套房源总价优惠均高达 5 万元，房源有限，机会难得，欢迎您前来咨询，我叫 xx.

13、 促销谈客说辞广银集团在全国开发十多个楼盘，广银翡翠城作为广银集团在松滋的标杆项目，不负众望，截止目前稳居松滋房地产行业销售冠军，为了回馈松滋广大购房置业者，对我们的关注与支持，特此推出特价房源，以回馈各位。此次推出的房源数量有限，降价力度也是松滋有史以来最大的，机会难得，如果不赶快决定的话，很可能等下就被别人抢走了。等您考虑好了再来，没有选房和享受优惠的资格，错过了这么好的机会您一定会后悔的，好房子是不会等人的，建议您今天把握机会趁早订房。3、 8 号楼认筹持续进行九、 促销配合1、工作难点 难点一：控制好特价房源的价格和楼层，一次到位将难以去化的房源消化掉。 难点二：楼层与户型的降价策略相

14、互配合。2、促销活动1）活动目标：营造“感恩”氛围，弱化降价信息；通过赠送礼品的形式，促进成交。2）活动主题：广银翡翠城感恩大回馈 撼动全城每套总价立减 48888 元，更享豪华大礼包3）活动地点：广银翡翠城营销中心4）活动时间：10 月 26 日5）活动形式：特价房源表现成销控购房赠送豪华大礼包6）推广配合：活动前期准备工作10 月 24 日 网络信息发布；特价房源表。10 月 25 日活动前一天现成氛围营造短信平台全城发布活动信息。活动配合短信通知：提醒所有前来观影客户活动时间及地点等。网站推广：活动进行时，松滋人网站推广 1.活动软文发布；2.图文信息发布；3.全程跟踪报道；4.微博 微

15、信 QQ 群全面发布活动信息；5.贴吧活动信息发布。活动现场：营销中心冷餐供应活动流程（活动当天）08:00(前） 催促客户到场，排队取号；08:30 发表感恩讲话，特价房源销控表启动；09:30 置业顾问推售；17:30 回销售部集中。十、 广告投放计划1、 派单计划区域 路线 时间 重点社区或单位 投放量新江口镇 城南 10.23/10.24 新江口闹市区新江口镇 城东 10.25/10.27 新江口闹市区八宝镇南海镇 10.28/10.29 主要街道周边乡镇 王家桥斯家场 10.30/10.31 主要街道32000 份备注：从 10 月 23 日印刷出品，每天派发 4000 份2、 短信时间 短信主题 投放量10.25 促销信息 10 万10.27 促销信息 10 万合计 20 万条3、其他媒体 时间 短信主题网络 10.23 开始持续 促销信息户外 10 月底更换 形象信息松滋广银翡翠城营销管理中心2013 年 10 月 20 日