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1、1审监二最新民事司法精神讲稿梁伟2012 年 2 月 29 日各位领导、各位同事：大家好！为贯彻落实今年的“司法形象建设年” 活 动，按照庭里的工作计划，我们审监二庭要搞一系列的活动，今天的活动是我们审监二庭“司法形象建 设年” 系列活 动的第一场，提升自身业务素质，结合前些天省法院转发的全国民事审判工作会议精神及上周最高法院发布的关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知内容，向大家传达这两个文件的精神的同时并结合日常审判工作实际，向大家汇报自身对这两个文件的体会和心得。当然，这只是我的个人之言，还有不成熟和不准确的地方，希望大家指正。一、 两个文件提到，各级人民法院要妥善审理房地
2、产纠纷，促进国家房地产调控政策贯彻落实。（一）关于合同的效力问题。21、要准确理解和适用法律、行政法规的强制性规定，依法维护合同的效力。 城市房地产管理法第 39 条 1 款（2）项的规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到上述规定条件请求法院确认合同无效的，不应予以支持；（讲到这里，我结合 38 条、39 条一起谈。我们认为，违反城市房地产管理法第 38 条和第 39 条规定的合同是否认定无效应区别对待。该两条规定的大部分条款为行政管理性的强制性规定，但该法第 38 条第 2 ,3 ,4 项的规定则应理解为效力性强制性规定，违反这几项规定的合同应认定为无效。主要理由在于：
3、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不是普通的房地产管理行为，而是司法机关和行政机关明令不得转让的行为，如将该款规定作为管理性强制性规定，当事人违反该款规定转让房地产的仍认定转让合问有效，则会使司法机关和行政机关的查封等行为形同虚设，严重损害法津的权威。在土地使用权被依法收回的情形下，房地产转让合同的标的自始不存在，此类合间应认定为无效。至于未经其他共有人书面同意转让共有房地产的，属于无权处分行为，根据合同法第 51 条的规定，只有经其他共有人事后追认或转让人事后取得共有房地产全部产权的，转让合同才能认定有效，否则应认定无效。同理，39 条，也是作为一种房地产管
4、理机关的行政管理要求，3而不是合同是否生效的要件，合同法的立法目的是鼓励交易，我们认为，只要是不违反强制性效力规定，就应当认定合法有效）。民事再审中对房地产法第 38、39 条与原审存在不同认识时如何处理？近年来，对房地产转让合同有效性的认定是逐步在放宽的，最高人民法院也是从 2004 年才开始转变对相关条文的司法见解。这样就存在一定数量的案件，人民法院的原审裁判当时系根据房地产法第 38 条和第 39 条某款项判定转让合同无效，但根据目前主流司法见解，此类合同应判定为有效，当事人因此申请再审或案件已经进入再审审理程序，此种情况下，再审法院应如何判定合同效力？此类案件，由于原审裁判系判定合同无
5、效，因此房地产的现状应为仍由转让人占有，而受让人在审监程序中多张合同有效并要求交付、过户。为解决纠纷并避免当事人讼累，也为了维持社会中法律秩序的安定性，笔者认为不宜以此类合同应判定有效为由启动再审或再审改判。附：第三十八条 下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；4（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条：以出让方式取得土地使用权的，转
6、让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。2、物权法第 191 条第 2 款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持。（此处个人理解为：房屋买卖双方在签订合同时往往对于房5屋是否设定有抵押权是清楚的，双方在合同中一般都约定由买受人支付首付款以消灭抵押权，如果双方严格依据合同约定履行，合同是能够继续履行的，
7、当事人主张合同无效多是由于房屋价格波动利益驱动所致。因此，认定合同有效符合合同自由和诚实信用原则）；受让人因抵押登记未涂销无法办理物权转移登记而请求解除合同的，可予以支持；（此处个人理解为：从法理上讲， 物权法不承认抵押权的追及力，在买受人未代为清偿债务消灭抵押权，从而无法取得抵押房屋所有权的情况下，在制度设计上赋予买受人主张有效合同解除的违约责任，比让买受人主张合同无效的缔约过失责任，更有利于保护善意买受人的利益。在实际审判中，可以这样论述：买受人实际无法办理房屋登记转移手续，合同构成履行不能，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任）；受让人要求转让人承担相应民事责任的，应考虑当
8、事人的过错程度等因素进行处理。 （讲一讲合同的解除问题：）附：物权法第一百九十一条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。63、转让人转让登记在其个人名下的房地产不符合法律规定或者当事人约定转让条件的，如果受让人是善意，且支付了合理对价并已经办理了房地产转移登记手续，可以依据物权法第 106 条第 1 款的规定处理。 （这一司法精神主要讲的是房地产物权的善意取得，因为目前中国已有的
9、房地产权利证书，很多都是一个人的名字，夫妻二人卖房子，只有一个在产权证上有名字的个人签合同，由于房价上涨等利益因素，最后出现纠纷，就说无效、擅自处分共有财产等，所以我们应当保护善意的买受人）附：物权法第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当
10、事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 （二）关于一房数卖的合同履行问题7在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内的，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据的合同签订时间等因素进行确定。（讲到这里，我顺便提一下，我们审理的农村土地承包合同纠纷案件，也存一地数包的问题，其实
11、，最早很早我就关注这一问题，直接导致我进行深入思考的是和丁庭长一起开农安那个土地承包合同纠纷案件，两个农民都有承包合同，任何解决纠纷，其实它和一房数卖是一致的，先看谁有农村土地承包经营权证、承包合同、占有等。关于一房多卖、一地多包等纠纷，有观点认为，因出卖人违反诚实信用原则，因此成立在后的买卖合同应当是无效的合同。我们认为，在发生多重买卖情形时，除非存在合同法第 52 条的规定情形，各个买卖合同届应有效。这是有法理基础的：由于买卖合同在双方产生的是债权债务关系，债权原则上并无对抗第三人的效力，但由于标的物的所有权只能归由一个买受人取得。因此，除当事人另有约定或者法律另有规定外，先接受标的8物交
12、付或完成登记的买受人应取得标的物的所有权，对于不能取得标的物所有权的其他出卖人，则应由出卖人承担违约赔偿责任。上述观点得到最高人民法院合同法司法解释二第 15 条的肯定：“出 卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第 52 条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的。）总之，办这类案件记住这样几个观点，有助于理顺思路：一是：债权是物权变动的原因；二是：物权行为的效力优先于债权行为的效力；三是：同一标的物上的债权效力是平等的，本无对抗性，但是由于某个债权的履行，其对其他债权即有了对抗性。（三）关于在民事审判中贯彻落实房地产调控政策的问题房屋
13、买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履行能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款，对其请求可予以支持。房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或定金的，如果经审查，当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记，对其请求可予以支持。要注意发挥司法审判在规范和引导房地产间市场中的作用。9房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且
14、买受人因不能办理约定的按揭贷款，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予以支持。居间人故意隐瞒事实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，如果房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不应予以支持；委托人请求居间人赔偿所造成损失的，应根据当事人的过错程度处理。三、关于其他物权纠纷案件会议认为，物权法是维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序的重要法律，对于明确物的归属，发挥物的效用，保障各种市场主体平等法律地位和发
15、展权利，具有不可替代的作用。当前，应着重处理好以下几方面问题：（一）关于违法建筑相关纠纷的处理问题对于未取得建筑工程规划许可证或者未按照建筑工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不应予以受理；已经受理的，应驳回起诉。10违法建筑倒塌或其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成他人损害的，属于民事案件受理范围，应按照侵权责任法有关物件损害责任的相关规定处理。（二）关于被拆迁人安置补偿权利保护问题被拆迁人依法享有的拆迁安置或补偿权利是其被拆迁物
16、物权的转化。要深刻认识依法保护被拆迁人的拆迁安置补偿权利，对于保障被拆迁人的生存权，及时化解矛盾，维护社会稳定所具有的重要意义。要在党委的领导和人大监督下，争取政府相关部门的支持，能动司法，努力通过协调或调节方式妥善处理涉及被拆迁人安置补偿权利的纠纷。（三）关于矿业权相关纠纷处理问题探矿权、采矿权转让未经相关审批管理机关批准，但符合矿产资源法等法律、法规规定的条件，应认定探矿权、采矿权转让未生效，但不影响转让合同中当事人履行报批义务条款及因该报批义务而设定的相关条款的生效及效力。当事人仅以探矿权、采矿权转让未经相关审批机关批准为由请求确认探矿权、采矿权转让合同无效的，不应予以支持。 （我们认为，根据合同法及司法解释的规定，未办理批准登记手续的合同为效力待定合同。日常生活中，探矿权、采矿权的买受人往往投入巨额资金、大量人力物力，从促进双方继续履行合同的角度出发，应责令卖方在合理期限内，配合买受人办理批准登记手续，继续履行合同。合同法的
