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1、红旗谷国际高尔夫别墅个案研究,偉 業 顧 問 2011 B. A. Consulting.,注：项目对外释放信息有限，无网络信息推广。因此调研数据不足，且多以现场调研为依据。,第 1 页,项目个案研究,物业地址,开发商,建筑设计,球场设计管理,物业管理,建筑风格,大连旅顺中路红旗谷,大连红旗谷置业有限公司（海昌置业）,Bassenian Lagoni 建筑设计公司（BLA）,世邦魏理仕,北美原乡Craftsman（考夫曼）,美国IMG公司,物业类别,均价,总户数,装修情况,一期： 独栋别墅、联排别墅、公寓； 二期： 独栋别墅、4-5联排别墅,未定,二期别墅248套,毛坯,红旗谷国际高尔夫别墅,
2、在售期,二期,36洞国际高尔夫球场，山谷里的高档别墅群落,一期回顾,项目个案研究,项目1期虽有销售，但属于内部认购，并未正式开盘，也未对外公布。 根据监控调研显示： 1期推出40套别墅产品，有近6成的独栋，剩下为双拼房源。皆为内部认购，售罄。 当时推盘均价在2.53万左右，现阶段二手房已涨到3万以上，达3.4万左右。 1期同期推出35层多层公寓产品，面积仅为96平和109平，推售均价在2万元左右。,第 3 页,二期项目规划,山谷低密度群落，水系资源贯穿园区，周边配有多处小型高尔夫的练习场,项目个案研究,9排联排别墅区 产品：4、5联排别墅 套数：114 面积：162-188 均价：未定,独栋别
3、墅区 产品：独栋别墅 套数：133 面积：257-337 均价：未定,小型高尔夫练习场,原生态湖,项目个案研究,二期产品规划,第 5 页,古堡销售中心,别墅样板间,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,5,6,TS4 户型,TN4 户型,TS6 户型,TN6 户型,联排别墅区：,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41,42,43,44,45,46,47,48,49,50,51,52,53,54,55,56,57,58,59,60,61,62,63,64,65,66,67
4、,68,69,70,71,72,73,74,75,76,77,78,79,80,81,82,83,84,85,86,87,88,89,90,91,92,93,94,95,96,97,98,99,100,101,102,103,104,105,106,107,108,109,110,111,112,113,114,115,116,117,118,119,120,121,122,123,124,125,126,127,128,129,130,131,132,133,134,135,136,137,138,139,140,141,142,143,144,145,146,147,148,149,150
5、,151,152,153,154,155,156,157,158,159,160,161,古堡会所,4,联排别墅区：,S1A 户型 5,S2A 户型 6,S1B 户型 23,S2B-1 户型 5,S2B-2 户型 17,S3A 户型 5,S4A 户型 2,S4B-1 户型 4,未监测到及未定户型 65栋,3,二期产品规划规划图,第 6 页,产品价值梳理,项目个案研究,二期产品的户型规划图并未释放，产权面积、赠送面积都处于未知状态。 经过调研，从中提炼出户型方面的几大卖点： 超大开间，市场罕见。在充分保障采光的同时，更真正地体现了别墅应具备的大气之感。 赠送空间，独栋别墅260平室内赠送达到16
6、0平左右，330平赠送达到220平。特殊产品430平赠送高大360平。花园赠送2001000平。同时在交屋的花园里，为客户提供了完好的草坪和一株海棠树。 北美原乡Craftsman（考夫曼）的建筑风格，同时将中式、日式等多种建筑风格融合其中，让产品在细节处更特色，吸引眼球。 ,面积偏小的联排、独栋别墅，易于被市场快速消化，但相应舒适度、奢华感偏低。风格纯正、做工淳朴、赠送空间大，性价比、实用度高。,第 7 页,项目个案研究,户型补充S1A,首层 建面：137 入户庭院与阳光地下空间，三向采光多功能半地下室设计，布局合理、空间奢华大气。,一层 建面：117.16 南北双厅，挑空主客厅360度采光
7、，奢华大尺度连厅设计，迎宾气度，礼遇贵客。,二层 建面：124.49 卧室均为套房设计，南北景观露台，自然美景前后呼应，主卧阔绰卫浴空间尽享完美的居住品质。,建筑面积：301.65平方米,第 8 页,项目个案研究,户型补充S2A,户型缺失,第 9 页,项目个案研究,户型补充S1B,户型缺失,第 10 页,项目个案研究,户型补充S2B-1,首层 建面：128.96 下沉庭院与双向采光多功能地下室设计，布局合理，空间大气。,一层 建面：136.76 入户玄关，奢华大尺度连厅设计，挑空客厅，雍容大气。,二层 建面：129.49 卧室全套房设计，南向景观露台，主卧步入式衣帽间，阔绰卫浴空间，生活无比精
8、彩。,建筑面积：266.25平方米,第 11 页,项目个案研究,户型补充S2B-2,首层 建面：128.96 下沉庭院与双向采光多功能地下室设计，布局合理，空间大气。,一层 建面：136.76 入户玄关，奢华大尺度连厅设计，挑空客厅，雍容大气。,二层 建面：129.49 卧室全套房设计，南向景观露台，主卧步入式衣帽间，阔绰卫浴空间，生活无比精彩。,建筑面积：266.25平方米,第 12 页,项目个案研究,户型补充S3A,首层 建面：140.83 入户庭院与阳光地下空间，三向采光多功能半地下室设计布局合理，空间奢华大气。,一层 建面：189.55 南北双厅，独立挑空主客厅环绕采光，中西式厨房设计
9、，尽显主人享受优雅生活的理想。,二层 建面：133.32 卧室均为套房设计，豪华主卧南北景观露台，并配有主人私人会客厅，彰显奢华品质。,建筑面积：322.87平方米,第 13 页,项目个案研究,户型补充S4A,首层 建面：162.87-163.92 入户庭院与阳光地下空间，三向采光多功能半地下室设计布局合理、空间奢华大气。,一层 建面：187.62 南北双厅，挑空主客厅，尺度非凡，独有风光餐厅设计，就餐时就可与自然亲密接触，自在无比。,二层 建面：129.73-129.94 卧室均为套房设计，主卧景观露台，阔绰卫浴空间，并配有主人私人会客厅，彰显奢华品质。,建筑面积：317.35-317.56
10、平方米,第 14 页,项目个案研究,户型补充S4B-1,首层 建面：143.01 下沉庭院与双向采光多功能地下室设计，布局合理，空间大气。,一层 建面：159.53 入户玄关，南北双厅，雍容大气，独有风光餐厅设计，就餐时就可与自然亲密接触，自在无比。,二层 建面：140.63 主卧室全套房设计，豪华主卧超大开间舒展惬意，超大景观露台，自然美景尽收眼底。,建筑面积：300.16平方米,第 15 页,项目个案研究,户型补充TN4,首层 建面：107.78-108.71 阳光半地下室，超大开间，空间大气，下沉式庭院景观尽情呈现。,一层 建面：103.55 超大开间，小面积别墅也有大尺度享受空间，阳光
11、庭院入户，非凡礼遇，步步精彩。,二层 建面：83.73-85.19 卧室均为豪华全套房设计，南北景观露台，自然美景前后呼应生活意境，令人遐思悠远。,建筑面积：187.28-188.74平方米,第 16 页,项目个案研究,户型补充TS4,首层 建面：102.33 阳光半地下室，超大开间，空间大气，下沉式庭院景观尽情呈现。,一层 建面：91.77 景观长廊入户亦可步入私家庭院，动静分区，布局合理，小别墅也有尊荣享受。,二层 建面：89.43-90.01 卧室均为豪华全套房设计，南北景观阳台，自然美景前后呼应，主卧阔绰卫浴尽享奢华本质。,建筑面积：181.2-181.78平方米,第 17 页,项目个
12、案研究,户型补充TN6,首层 建面：99.89-99.90 阳光半地下室，超大开间，空间大气，下沉式庭院景观尽情呈现。,一层 建面：89.88 景观长廊入户亦可步入私家庭院，动静分区，布局合理，小别墅也有尊荣享受。,二层 建面：87.41-87.98 卧室均为豪华全套房设计，南北景观阳台，自然美景前后呼应，主卧阔绰卫浴尽享奢华本质。,建筑面积：177.29-177.86平方米,第 18 页,项目个案研究,户型补充TS6,首层 建面：107.78-108.71 阳光半地下室，超大开间，空间大气，下沉式庭院景观尽情呈现。,一层 建面：103.55 超大开间，小面积别墅也有大尺度享受空间，阳光庭院入
13、户，非凡礼遇，步步精彩。,二层 建面：83.73-85.19 卧室均为豪华全套房设计，南北景观露台，自然美景前后呼应生活意境，令人遐思悠远。,建筑面积：187.28-188.74平方米,第 19 页,产品推售梳理,项目个案研究,价格策略解析： 最近监控显示，联排均价预计在23000-25000元/ ，独栋均价在27000-31000元/。 在推广方面虽打出“认筹”口号，但据实际调查，现阶段仍处于客户最终摸排期，待积累到一定量后，集中开盘。（目前积累约80组） 据最新监控，9月10号起正式对外公开认筹。当日认筹11组，截止于9月12日，认筹不足20组。开盘时间定在9月26日。,第 20 页,配套
14、价值梳理,项目个案研究,16000平红旗谷国际高尔夫会所。内含酒吧、餐厅、桑拿、豪华VIP商务会所等功能空间,36洞国际锦标赛级别山地高尔夫球场,红旗谷古堡皇家会所,世界级高尔夫球场，五星级会所配套,第 21 页,现场包装梳理,项目个案研究,结合山林、溪谷、绿地等自然资源，融合中国、日本、北美考夫曼等建筑元素，营造出悠然恬适的生活氛围，第一时间赢得客户好感。,项目正门,同调性的装饰灯,幽 居山谷的恬适环境,别墅区园 林的美化,第 22 页,营销推广梳理,项目个案研究,8月20日，由海昌地产举办的红旗谷山谷音乐会，特邀著名的爱乐乐团及著名指挥家王伟先生担纲演出，并特别为到场贵宾准备了红酒、雪茄品
15、鉴会，一场盛宴在充满热情与活力的拉丁舞及小提琴特技表演中拉开了帷幕。 同时，二期别墅示范区瞩目盛开。,活动端： 产品一期为内部认购，通过高尔夫等活动，吸引内部客户到场，促成销售。根据一期案例，二期推广上同样结合高品位活动，集中蓄水。,第 23 页,营销推广梳理,项目个案研究,活动花絮,第 24 页,音乐会中，红旗谷国际高尔夫别墅项目的瓦尔登湖无疑成为了当晚的亮点，美丽而平静的瓦尔登湖，在夜晚充满诗情画意，七彩霓虹般的灯光将湖面装饰得异常缤纷，就在嘉宾们惊叹于湖水之美时，一叶小船在聚光灯下出现，来自美国著名音乐家演绎的图兰朵中的咏叹调今夜无人入眠响彻了整个夜空，接着，烟花璀璨绽放，为这个夜晚画上
16、了欢乐而灿烂的符号。,营销推广梳理,项目个案研究,第 25 页,营销推广梳理,项目个案研究,报广端： 项目从7月28日开始，连续5周在各大纸媒释放信息，并且多醒目跨版硬广。,网络端： 网络推广方面，除音乐会活动软文外，无其他项目相关信息。,营销推广策略解析： 项目一期十分低调，无过多推广，主要依靠高尔夫资源客户，二期加大了推广力度，加大在市场的声音释放。并注重圈层活动的高端性。,第 26 页,客户状况梳理,项目个案研究,客户构成描述 1、区域：7-8成客户为大连本地客户 2、置业目的：改善性，休闲度假型客户 3、认知途径：朋友介绍、内部认筹 4、产品偏好：暂无统计 5、价格承受力：暂无统计 6、购买动因：项目周边的环境是项目的主要优势，高尔夫球场、古堡会所等配套也是卖点之一。以休闲度假的客户为主，目前长住性客户不多。 主力客户描摹： 客户多为大连本地客户，属于社会上流人士。通过自己的人际关系、社交网络来获知产品信息，进行内部了解、到访。客户多为多次改善性客户，钟爱整个全域的环境和产品所营造出的来的别墅悠然生活气息。客户不局限在高尔夫会
