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1、1,住房改革，我们的政府今天能做什么,杜曼 崔媛 王绯 刘锦江,2,主要内容,1.我国住房问题现状 2.关注和各方呼声 3.问题的产生与症结所在 4.政府角色与解决之道 5.政府职能转变 6.借鉴与启示,3,1.我国住房问题现状,从表格上可看出：一、城乡收入差距导致的房价收入比的巨大落差；二、从历年数据来看，比值呈逐年递增趋势；三、社会各阶层对住房都成刚性需求态势，但房价收入比差距过大，社会不公平程度明显显现。,4,（一）在经济学上，判断住房价格高低的两条主要标准有：,1.收入房价比 2.经济利润水平 收入房价比方面 关于北京的收入房价比，多数专家认为，较合理的界限应在16到18之间，而北京2
2、000年就达到了111，也有人说是122，是世界上最高的。 不妨算算下面这笔帐。当下北京市三环以里，商品房平均每平方米价格为2万元左右，09年全市职工人均可支配收入26738元，按此推算，一对夫妇包括一个小孩不吃不喝，36年后才能凭自己的收入住进90平方米的住房，达到现在的全市平均住房水平。 经济利润水平方面 从北京房地产业的暴利来看，房子价格也是过高的。据胡润版富人排行榜披露的信息，从2003年房子价格飙升开始，房地产业以惊人的速度生产着富豪。在经济学上，富豪源于经济利润，而经济利润又源于垄断价格。相对于零经济利润的竞争价格而言，所有的垄断价格都是高的。,5,（二） 以保障性住宅供应严重匮乏
3、的现实,针对“住房问题是重要的民生问题”这一认识。十年来，房地产投资绝大多数流向了商品化的住宅建设，商品房价格一路攀升，让人瞠目结舌。与此同时，原有的社会保障性住宅几乎已经被人遗忘，廉租房制度从政府的视野中消失，原本规划中的经济适用房也在利益主导下失去了它应有的济困之义。与此相应的是，房价成为新三座大山之一，房奴遍地，更多的低收入人群身陷无房可居的不堪境地。,6,（三）北京住房配置出现严重两极分化,实证地看，人们抱怨住房问题主要有两条，一条是住房分配不公，另一条是房价过高。当下的住房分配不公，主要表现为住房配置两极分化，即少数人拥有多处住房，许多房子空着，或出租牟利，多数人则没有房子住或住房条
4、件很差。,7,二、关注与声音,、民生2010年热点之一：住房问题与收入问题、物价问题等民生话题一道，成为今年最受关注的话题的前三甲。 经历2009年的“一路高歌”，近期在中央和地方政府频频出招之下，楼市似乎进入博弈阶段。房价会跌吗？抑或是经过短暂休整之后重拾升势？答案众说纷纭，消费者拭目以待。 人们期待，传递出遏制房价过快上涨的积极信号。,8,三、问题的产生,1.两极分化，贫富不均 收入差距 对于在邓小平路线下先富裕起来的成功人士，在一定时期，住房资源是既定的，他们住得多了，就会有人少住或无房可住。这就必然导致住房问题上的两极分化。 2.政府行为失当，职能淡化，自身定位不足 掌握各种公权力的公
5、务员。人们对公仆多占房，往往将其同滥用权利、以权谋私、巧取豪夺、政治腐败有关。有媒体披露，北京有些国家机关将商品房当作经济适用房出售，使公务员获取了大量价格补贴。,9,1.生存空间的有限性导致的住房问题 2.公共资源短缺导致的住房问题 3.支付能力的局限性导致的住房问题 4.宏观经济对住房的影响 5.住房供应与需求偏离导致的住房问题,10,中国实施房改十几年以来，住房政策基本上是被当做经济政策的，很大程度上变成了完全以金钱来衡量成败楼市拉动了多少内需、对GDP增长贡献了多少、带动了多少相关产业的发展、地方政府因为土地财政有了多少盈余，既得利益群体被紧紧地绑在了房地产这架战车上，不愿下来、也不敢
6、下来。 政府功能在于向公众提供最公共的服务以及最低限度的保障。政府部门只有回归到提供公共服务的立场上，才能真正成为市场的监管者以及民生利益的守护者。,3.中国房改问题的根本，实质在于地方政府在对于利益的攫取以及对的追逐中，政府自身功能的严重退守。,11,问题所在,1.住房基本框架制度与法律保障的缺失 2.制度建设缺位 这是因为中国房地产业的发展缺乏基本纲领的指引，也缺乏强制性法律的规范。政策的确也有些许法律效力，但终究层次过低，政策的弹性过大，没有能够对政府形成约束力。特别是地方政府对于房地产业的过度依赖，导致很多宏观调控政策、保障性住房政策等都被地方政府消解于无形。过去多年的住宅全面市场化的
7、策略，更是让住房本身所应该具备的公共性、保障性特征也被经济发展目标和政绩目标等取代。,12,1.市场发育不良，泡沫化程度较高 开发商在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。 2.土地的供应不规范，政府机会主义行为严重 低价租进，高价租出，暗箱操作，腐败严重。 3.供需结构失衡,13,4.房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险 一是房地产信贷增长过快。 二是房地产商自有资金比重低。房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上，使得我国的房地
8、产金融面临着较高的金融风险。 三是商业银行过度竞争。目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。,14,5.房地产市场秩序混乱 我国目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。而且随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始
9、暴露，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。,15,一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。 二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题,16,四是住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘
10、以“假按揭”方式帮助开发商套现。,17,三是，完善住房价格形成机制。建立能够反映资源稀缺状况、城市经济社会发展水平、居民收入水平等的价格决定机制，形成与本地区（城市）多数群众支付能力相适应的价格水平。 四是，促进科技创新，推进住宅产业化。以节能、节水、节地、节材、环境保护为核心，以资源综合利用、集约化建设为重点，大力发展省地节能环保型住宅。,18,4.政府角色与解决之道,1.立法 上亦有好消息传出。全国政协委员、国务院法制办副主任郜风涛表示，住房保障法已经列入国务院今年的立法计划。 2.政策引导 遏制房价上涨过快，很重要的一个手段是增加保障性住房的供给，同时还有一个转变理念的问题，只要地方政府
11、不改变依赖“土地财政”的惯性思维，地价、房价就很难从根本上回归理性。,19,3.完善房地产市场调控机制。 房地产业发展受土地、资金等资源和环境条件约束，客观上需要政府这只“看得见的手”发挥作用。一是，以经济手段为主的调空机制。完善土地供应、规划、税收、信贷等政策，综合运用经济、法律和必要的行政手段，促进房地产市场平稳运行。二是，保持合理的投资规模和结构。继续发挥房地产业对经济增长的带动作用。与相关产业发展相协调。重点发展面向广大群众的普通商品住房，控制高档商品房投资。,20,4健全住房保障制度。 住房保障制度是政府应当履行的社会管理和公共服务职能。要立足国情，根据家庭住房支付能力实行有区别的保
12、障政策，构建多层次住房保障体系。一是，对基本没有住房支付能力的城市低收入家庭，通过增加廉租住房供应和城市棚户区改造，主要采用实物方式解决其住房困难。二是，对有一定住房支付能力的低收入家庭，通过经济适用住房解决其住房困难。要继续完善制度，规范建设标准、准入退出和上市交易管理。三是，对不符合住房保障条件、也无力购买经济适用住房的新就业职工、中低收入家庭，鼓励各地发展公共租赁住房向这些家庭出租，并逐步将进城农民工等流动人口纳入供应范围。四是，完善住房公积金制度，贷款和提取政策向帮助中低收入家庭解决住房困难倾斜。,21,5.建立符合国情的住房建设和消费模式。 根据我国的人口、资源、环境条件，重点建立以
13、中小套型为主的住房建设和消费模式，引导房地产市场向解决普通居民住房问题方向发展，提高城镇居民整体生活水平。在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通商品住房给予优惠政策支持。要引导群众从自身经济能力和消费需求出发，树立拥有产权与租赁使用都是解决住房问题方式的观念，梯度改善居住条件，不追求一步到位的超前消费。,22,5.政府职能转变,23,6.借鉴与启示,国际经验和多年来住房改革发展的实践表明，实现住有所居，必须“两条腿”走路，多数居民靠市场供应，低收入家庭靠政府帮助。只有处理好这两者的关系，区别对待，分类指导，把该由政府保障的保障好，把该由市场调节的交给市场，才能满足不
14、同收入群体的住房需求。我国在相当长一段时期仍然是发展中国家，解决群众住房问题，要坚持市场机制和政府保障相结合的思路，不断健全住房政策体系。,24,日本： 日本政府先后制定了住宅金融公库法、公营住宅法、日本住宅公团法以及“住宅消费保障”等一系列相关法规。这些规定不同程度地满足了不同阶层的住房需求，使得日本住房保障制度逐步走向正轨。 日本政府于1950年成立了住宅金融公库，目的是为了向国民提供建、购房贷款。住宅金融公库的宗旨是：“为国民大众的健康和满足文化生活的住宅建设、住宅用地的购买提供所需资金，在向其他金融机构和银行筹措较困难时，本公库给予融通。”它行使政府住房金融的职能，融通长期低息基金。它
15、的资金来源除资本金和向政府借款外，还有财政拨款或通过财政筹集的邮政存款、保健年金、国民年金等融通的长期低息资金，以及政府担保的公团和公库发行的住宅债券,25,从这些国家的经验也可以看出，解决公民的住房困难问题，特别是低收入家庭的住房困难问题，根本性的举措还在于健全法制，以立法的形式确保居住目标的实现。日本1951年颁布的公营住宅法至今已修改了14次，但“以低廉房租向住房困难的低收入者提供住宅”的宗旨始终如一。,26,四、基本住房制度,廉租住房,经济租赁房,经济适用房,限价商品房,商品房,住房公积金,27,政府的多管齐下,1.（央行）财政政策和货币政策 2.政策倾斜和调控 3.立法 4.制度建设 5.政府自身完善,
