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1、城市地价动态监测 理论与实务,2006/11/05,CLV,地价所,主要内容,第一部分 地价监测的基本理论与方法 第二部分 地价监测点设置与维护 第三部分 地价监测数据采集 第四部分 地价监测主要指标值计算 与地价状况分析 第五部分 城市地价监测系统建设,CLV,地价所,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,一、为什么要进行地价监测 适应社会转型的需要 计划社会 市场社会 （单一、呆板） （多元、活力） （大政府、小社会） （小政府、大社会） （组织、参与） （监控、服务）,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法, 适应新时期地价管理的需要 地价管理的不同阶段： 市场起步，地价技术管理阶
2、段（90年代初），显化 地价，基准地价； 市场培育，地价水平管理阶段（90年代中），平衡地价，地价确认； 市场规范，地价协调管理阶段（90年代末），信息公开，地价动态监测。,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法, 土地市场是重要的要素市场，需要监控 要素市场： 土地市场（传统的要素市场，具有稳定社会、稳定经济的作用） 资金市场 劳动力市场 技术市场,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法, 地价是土地市场的指示器 反映土地市场的基本指标： 地价动向（最主要的，指示性的） 土地供给动向 土地需求动向 需求与供给的差异,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,二、地价动态监测的概念 地价动
3、态监测是运用景气监测的基本原理和方法，结合土地市场本身的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成一系列地价指标，对城市地价状况观察、描述和评价的过程。,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,三、地价动态监测的作用 地价动态监测地价监测提供两类信息（两种信息产品）： 一类是管理类信息（管理部门） 制定宏观调控政策政策外部干预（外因作用）。 另一类是公众信息（公众） 公开信息引导市场主体行为土地市场内部调整（内因作用）。,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,四、地价动态监测的理论与技术基础 景气监测理论
4、与技术。 市场运行是有一定规律的； 市场的运行是受不同因素影响的； 通过对不同的指标进行观测可以掌握市场运行情况。,CLV,地价所,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,五、地价动态监测的对象与基本内容 地价动态监测的对象：地价状况（地价及其外延关系）。 地价本身包括地价现实水平、地价变化历史轨迹、地价将来变化趋势等； 地价的结构特征包括，地价区域比较关系、地价用途之间的比较关系、地价时间段的比较关系等； 地价与相关指标协调程度包括，地价与房地产市场指标关系、地价与经济增长指标之间的关系、地价与金融指标之间的关系、地价与土地利用指标的比较关系等等。,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法
5、, 地价与地价状况的区别 地价 地价状况 （价格高低评估） （价格好坏评估） （地价本身） （外延相关方面） （平面的） （立体的） （单一指标） （指标体系）,CLV,地价所,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,地价的外延关系示意图,CLV,地价所,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,六、地价动态监测的基本方法 观测、描述和评价。 观测：就是建立监测点等方法对地价现状进行观察，及时、直观地看到地价是什么样。 描述：是要通过各种指标将地价状况如实地、全面地反映出来。 评价：就是对地价状况的好坏做出判断。,CLV,地价所,CLV,地价所,CLV,地价所,CLV,地价所,地价监测的基本
6、理论与方法,七、地价监测的范围 国家级城市地价监测范围包括，全国范围的城市地价监测、跨省区域的地价监测（包括重点区域范围地价监测），主要城市地价监测等。 省级城市地价监测范围包括，全省范围的城市地价监测、省内分区域的地价监测等。 城市本级地价监测范围包括城市整体地价监测、城市各区片地价监测及重点路段地价监测等。,CLV,地价所,CLV,地价所,CLV,地价所,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,国家级监测,省级监测,城市本级监测,监测范围,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,八、地价监测基本指标 1、观测土地价格本身情况的指标 （1）地价水平指标 平均地价 地价水平值 是一种指标，
7、不是具体的地价 具有一定的概括性(区域、用途、种类、时间等）,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,（2）地价变化指标 地价增长率 变化速度。强调变化量。 地价指数 地价水平比较。强调水平。,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,（3）描述地价结构的指标 不同用途地价平衡指标 不同区域地价平衡指标 不同时间段地价平衡指标,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,2、描述地价与相关指标协调度的指标 （1）地价与土地市场协
8、调指标： （2）地价与房屋市场协调指标： （3）地价与宏观经济协调指标： （4）地价与土地利用变化协调度：,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,（1）地价与土地市场协调指标：地价与土地供给比较指数、地价与土地需求比较指数、地价与土地闲置量比较指数等； （2）地价与房屋市场协调指标：地价与房屋供给比较指数、地价与房屋需求比较指数、地价与房屋空置率比较指数、地价与房屋价格比较指数等；,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,（3）地价与宏观经济协调指标：地价与GDP比较指数、地价与固定资产投资额比较指数、地价与房地产开发投资额比较指数、地价与房地产
9、贷款额比较指数、地价与城市人口增长比较指数、地价与城市人均可支配收入比较指数等； （4）地价与土地利用变化协调度：地价与城市建成区面积增长比较指数、地价与平均建筑容积率比较指数、地价与公共设施用地面积增长比较指数等、土地闲置率。,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,九、地价监测的工作步骤 城市地价动态监测的基本工作步骤如下： （1）建立以地价监测样点为基础的地价监测信息源； （2）采集和处理监测数据，包括基础年数据和监测年数据采集； （3）根据监测目标，建立地价监测指标体系； （4）按照一定的方法整理和计算各类地价监测指标； （5）通过监测指标对
10、城市地价状况进行综合分析和评价； （6）对城市地价监测信息进行发布。,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,十、地价监测的工作成果 最终成果：城市地价动态监测报告（年度、季度） 主要内容： 地价水平及其地价变化趋势报告与分析 地价分布与结构状况报告与分析 地价与土地市场及房屋市场的协调状况报告与分析 地价与社会经济发展协调状况报告与分析,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,中间成果： 1、地价监测点体系（监测点分布图、监测点数据库） 2、地价监测计算机系统 3、地价指数（可以独立发布的） 4、年度监测数据,CLV,地价所,地价监测的基本理论与方法,十一、值得强调的几点 （1）地价动态
11、监测不完全等同于地价调查。地价调查重点在于地价信息的采集，而地价动态监测是一个系统的、连续的过程。 （2）地价动态监测不仅仅包括地价监测点的设立、地价指数的编制，还包括地价状况的分析、评价、监测报告等过程 。 （3）地价动态监测内容不仅仅包括地价本身情况，还包括地价与其他社会经济指标相协调的情况。 （4）地价监测系统不仅仅是计算机系统，而是具有地价信息源、地价信息采集网络、组织制度、技术规范、专家支持和计算机支持一体的大系统。 （5）地价动态监测调查方法按照一般的监测技术要求，是市场调查的方法，而不是简单统计方法。,主要内容,第一部分 地价监测的基本理论与方法 第二部分 地价监测点设置与维护
12、第三部分 地价监测数据采集 第四部分 地价监测主要指标值计算 与地价状况分析 第五部分 城市地价监测系统建设,CLV,地价所,1、 地价监测点的设立步骤 （1） 划分地价区段 （2） 地价监测点的初选 （3） 地价监测点的确定 （4） 地价监测点资料的采集,CLV,地价所,地价监测点的设置与维护,地价区段划分 均质区域。 按不同用地类型进行划分。 根据地价高低分割。 与级别界线吻合 实地勘测 上图,CLV,地价所,地价监测点的设置与维护,地价监测点的设立标准 1、对土地面积的要求宗地、面积适宜 2、对土地形状的要求矩形（规则）为主 3、对土地利用状况的要求平均容积率 4、对临街状况的要求一面临
13、街 5、对土地开发程度的要求平均土地开发程度 6、对土地权利状况的要求土地使用权价格。,CLV,地价所,地价监测点的设置与维护,地价监测点数量 1、总量分城市类型控制、分用途控制 2、密度按平方公里衡量（23） 3、地价区片至少一个 4、分布均匀,CLV,地价所,地价监测点的设置与维护,地价监测点更新 1、用途发生改变 2、地块北合并或者分割 3、地质条件发生变化 4、低效利用,CLV,地价所,地价监测点的设置与维护,主要内容,第一部分 地价监测的基本理论与方法 第二部分 地价监测点设置与维护 第三部分 地价监测数据采集 第四部分 地价监测主要指标值计算 与地价状况分析 第五部分 城市地价监测
14、系统建设,CLV,地价所,按种类分： 1、基础信息采集 2、评估信息采集 按状态分 3、信息初始采集 4、信息变更采集,CLV,地价所,地价监测点信息采集,主要内容,第一部分 地价监测的基本理论与方法 第二部分 地价监测点设置与维护 第三部分 地价监测数据采集 第四部分 地价监测主要指标值计算 与地价状况分析 第五部分 城市地价监测系统建设,CLV,地价所,CLV,地价所,监测指标值计算与地价状况分析,监测指标值计算 一、平均地价计算 1、概念。 平均地价（地价水平值）是指在正常市场条件下，一定区域范围 内和一定时间点城市土地价格的水平值。平均地价反映一定区域、一定时间段，城市土地价格的高低状
15、况。 2、种类 包括地价区段平均地价、土地级别平均地价、城市平均地价、路 线平均地价、区域城市平均地价等。,CLV,地价所,监测指标值计算与地价状况分析,3、计算方法 （1）区段平均地价。 区段平均地价在监测点地价的基础上计算，等于地价区段内各个监测点地价的算术平均值。计算公式为： 地价区段平均地价（监测点地价1监测点地价2 监测点地价n）n,CLV,地价所,监测指标值计算与地价状况分析,监测点地价与城市地价状况的关系,CLV,地价所,监测指标值计算与地价状况分析,（2）级别平均地价。 级别平均地价在区段平均地价的基础上计算，等于土地级别内各个区段平均地价的加权平均值。计算公式为： 级别平均地价（区段平均地价1区段用途面积1区段平均地价2区段用途面积2区段平均地价m区段用途面积m）（区段用途面积1区段用途面积2区段用途面积m）,C
