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1、,E-HOUSE CHINA,易居中国,本文仅供客户内部使用，版权归武汉易居投资有限公司所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2010.1,项目发展战略分析 （）,金地集团四新项目发展研究报告,开发背景分析,区域属性和项目属性的界定,PART 1,千里之行，始于足下,钟家村商圈,王家湾商圈,汉阳大道,四新,沌口,琴台,这是一个曾经没有话题感的城市区域,没有人能否认汉阳的光荣， 正如没有人能否认汉阳的未来一样!,悠久的历史，丰富的自然人文景观资源， 令人骄傲的过去，迷失的现在，美好的未来， 汉阳，不仅仅是汉阳人的，更是武汉的； 汉阳，正处
2、于其发展的重大转折点上， 面临新一轮的重大发展机遇！,重大规划实施时间表,大致时间节点在2010年以后,项目界定：陌生区域高端大盘,项目界定,项目发展战略研究,市场环境分析,PART 1,汉阳区域市场分析,汉阳区域发展,汉阳地产发展迅速。从规模，品质，价格等众多指标已与武昌齐驱并驾。汉阳由四大版块组成分别是，以钟家村核心商圈为代表的以高层小规模高容积率社区。以王家湾为代表的小高层、高层为主的中等规模社区；以沌口开发区为代表的中大型规模新兴居住区；以蔡甸为代表的大品牌大规模大型宜居社区。 钟家村版块（老商圈）-王家湾版块（新兴商圈）-沌口 版块（新兴居住区）-蔡甸版块（生态居住区），版块的扩张
3、和前移记述着汉阳的发展轨迹，也讲述着人们的置业轨迹。 同样也标志着汉阳区房地产已经进入了大盘时代。住宅开发 向大型化，规模化趋势发展。,市场特征,汉阳区本月新增供应持续低位运行，成交量价齐齐回落，仍然处于存量快速消化阶段,片区解构,区域动态,竞争态势,个案表现,武汉地铁4号线二期走向及站点设置敲定，年内开始动工,人信汉商银座开盘投资型小户型产品热销,在标杆项目带动下，钟家村片区保持在一个较高的成交价格水平,本月钟家村、王家湾、沌口三大片区成交量占比均衡，钟家村片区成交价格下滑，但仍处于高位水平，其余片区价格走势趋稳。,汉阳区本月新增供应持续低位运行，成交量价齐齐回落，仍然处于存量快速消化阶段。
4、,市场特征,10月份汉阳区新增供应量仍然处于低位，且推出产品类型单一，尚不能缓解目前供求不平衡的矛盾。,人信汉商银座380套,市场特征,汉阳区成交在经过前几月的大量消化后，在未有大量新增供应的有效支撑下，成交量回落明显，本月同比下降17.62%。,9月鑫瑞小城故事继续热销，目前整体去化过半；另华润置地中央公园、博学华府本月初新推都有很好的表现。,市场特征,因钟家村板块高端项目成交量的回落，汉阳区10月份成交价格出现下滑，同比9月下降6.64%。而未来11月份有可能受到人信汉商银座项目热销的拉动，使区域成交价格出现小幅上涨。,市场特征,汉阳区本月虽成交量有所下滑，销售去化周期呈现小幅的上涨的趋势
5、，但因未来新增供应入市有限，汉阳区将在近一段时间内仍然处于存量的快速消化期。,市场特征,本月汉阳区首次改善产品成为成交主力产品，占整体成交量的一半多，主要集中在华润中央公园、君融天湖、博学华府、新澳蓝草坪等首次改善产品的成交上。11月份将因人信汉商银座的大量成交，使区域内首次置业产品的成交比例回升。,市场特征,从产品线来看，成交主力依然集中在80-100面积段两房，100-130平米三房。但相对于8、9月份各产品线成交量均有明显的萎缩，大部分楼盘都在消化前期剩余产品。,市场特征,中心区改善型产品比较紧俏，市郊首置产品需求旺盛。从存量结构来看， 80-100两房存量主要集中在钟家村板块华润置地中
6、央公园、新长江香榭琴台项目上，而120-130的三房存量集中在沌口板块。,华润置地中央公园、新长江香榭琴台、博学华府、新澳蓝草坪,海天幸福小城、新澳蓝草坪、君融天湖、湘隆时代商业中心,新长江香榭琴台、湘隆时代商业中心、博学华府、人信汉商银座,市场特征,本月汉阳区首次置业产品价格走势较为稳定，而改善类产品与高端产品的成交价格都出现了不同幅度的下滑。下个月首置产品将会受到人信汉商银座销售价格的拉动，出现上升趋势，而其余产品线以继续消化存量为主，成交价格将在小范围内出现浮动。,市场特征,市场特征综述,区域十月份仅有一个项目有新品推出，人信汉商银座项目推出小户型公寓类投资性产品，因地段属于区域中心，交
7、通、商业配套优势明显，目前该产品在区域内较为稀缺，投资价值较高，因此在开盘当天即能取得去化87%的销售成绩。而本月内仅博学华府、小城故事、君融天湖等中低价位的楼盘去化表现较好外，大部分楼盘的成交量均有所下降，在没有大体量新增供应放量的刺激下，区域整体成交量呈现持续下滑的态势。 目前汉阳区后期新增供应将主要集中在中高端产品，且推盘量不会很大，对市场主流产品并不会造成太大影响，而大部分楼盘逐步进入剩余存量消化期，营销节奏将放缓，成交量将不会再出现大幅提升的可能性。 6-9月份区域成交价格上涨趋势明显，而10月份因高价位项目成交量下滑，使得区域成交价格回落。在未来11、12月份市场上以存量销售的项目
8、销售价格调整可能性不大，对整体成交均价的影响主要集中在即将新推的一批中高端产品上，尚存有一定上调空间，预计将会小幅拉动区域成交价格，保持在一个相对平稳的阶段。,本月钟家村、王家湾、沌口三大片区成交量占比均衡，钟家村片区成交价格下滑，但仍处于高位水平，其余片区价格走势趋稳。,片区解构,本于成交基本平均分布在钟家村、王家湾、沌口三大板块。,本月华润置地中央公园、锦合天地等项目支撑了钟家村成交量的稳定地位；鑫瑞小城故事仍为王家湾片区明星楼盘；博学华府、君融天湖项目的持续热销扩大了沌口片区的成交占比。后市鑫瑞小城故事进入尾盘，王家湾片区成交将会缩量；而钟家村片区人信汉商银座、世茂锦绣长江、华润中央公园
9、的加推，在价格理性增长的前提下，后市成交会放量而与沌口片区分庭抗衡。,片区解构,钟家村片区价格因高端项目成交量回落而被大幅拉低，但仍处于一个较高的水平，沌口、王家湾及四新片区价格变化幅度较小。,片区解构,汉阳区本月80-100平米两房依然是成交典型产品，成交主要集中在钟家村与沌口片区。近几月钟家村片区受中央公园持续热销影响，价格提升迅速，而其他片区在一定程度上保持趋稳态势。,片区解构,汉阳各片区80-100平方米两房存量，主要集中在王家湾片区的国信馨园、新奥蓝草坪以及沌口板块的博学华府、君融天湖项目上，另外，钟家村板块该类型产品成交主力仅集中在中央公园项目上，未来价格会出现平稳态势。,片区解构
10、,汉阳本月120-140平米三房成交主要分布在钟家村片区和沌口片区。随着米兰小镇等项目销售陆续售罄，市郊板块的占比逐渐下降。价格方面，钟家村片区受中央公园调价拉动价格提升迅速，而其他片区则受个别项目集中成交影响，价格虽有浮动，大体上相对较稳。,片区解构,汉阳120-140平方米三房存量主要集中在沌口片区海天幸福小城（2期）和湘隆时代商业中心和王家湾片区新奥蓝草坪以及即将开盘的水墨清华，钟家村片区该产品去化速度较快，存量不大，并且短期内新增供应断档，未来该产品成交主力还将集中在市郊。,片区解构,钟家村片区成交总价主要集中在50-90万的范围内，100万以上高总价的产品成交也基本在钟家村片区。王家
11、湾片区成交主要集中在30-70万的水平，沌口片区成交总价又略低，主力成交水平在50万以内。,片区解构,武汉地铁4号线二期走向及站点设置敲定，年内开始动工,区域动态,汉阳：“地铁时代”的到来,2004年，短短10公里长的轻轨在汉口通车，将武汉带入地铁时代。随后陆续开建的1号线二期、2号线一期、4号线一期把武昌、汉口连成一体，独缺汉阳。 而今年，汉阳区将同步上马两条地铁线，年内将开工建设地铁3号线一期汉阳段和地铁4号线二期工程。 武汉地铁4号线二期工程线路具体走向、站点设置等已基本敲定，10月14日起面向社会公示该项目概况、环境影响，征求公众意见。10月22日开始施工招标，年内也将展开施工。 今年
12、拟开工建设的地铁3号线一期和4号线二期工程，总投资需求为239亿元。,区域动态,汉阳：地铁3号线,轨道交通三号线一期工程： 起于汉口三金潭，经二七路、发展大道、解放大道过汉西路口，穿越汉江至王家湾、武汉体育中心，到达终点沌阳大道。线路全长约28.3公里，跨汉江段长600米。线路除车辆段、车场及出入段线为地面线外，其它均为地下隧道。 根据远期规划，3号线二期工程起点将向蔡甸、汉南延伸，汉口端经建设大道延伸，可连通后湖地区，终到三金潭，将是武汉市线路最长、行经行政区最多的轨道交通线。,区域动态,4号线二期工程从汉阳黄金口站至武昌首义路站，线路全长16.85公里，其中高架线3.2公里，敞开段0.15
13、公里，地下线13.50公里，设站13座。其中，高架站有黄金口站、孟家铺站，地下站分别为永安堂站、玫瑰苑站、王家湾站、十里铺站、七里庙站、五里墩站、汉阳火车站、钟家村站、拦江路站、复兴路站和首义路站。 4号线二期工程线路走向为：从黄金口工业园附近向东跨琴断口小河、三环线孟家铺立交，沿汉阳大道向东，过孟家铺站后转为地下，过永安堂、玫瑰苑、王家湾、十里铺、七里庙、五里墩、五琴路，向北偏转穿老汉阳火车站，线路下穿京广铁路和琴台路，经过琴台公园，从闽东国际东侧转入鹦鹉大道向南前行，过翠微路后转向东沿腰路堤路前行，然后下穿长江，沿紫阳路前行，过首义路后至设计终点。 地铁4号线二期拟于今年底开工建设，预计2
14、015年通车。列车最高运行时速为80公里，平均时速35公里。初期全日开行列车139对，全日客运总量预计为69.4万人次。,汉阳：地铁4号线二期,区域动态,对片区的影响,武汉地铁3号线和4号线的规划建设把汉阳与汉口、武昌连线贯通，改变了汉阳区域无轨道交通的格局，大大提升了区域的地产价值。 随着地铁项目的启动，人们开始重新审视汉阳的居住价值，其临湖、亲水、滨江、低价等优势进一步彰显。 两条地铁的开建，跨越了汉阳的老城区、新区和开发区，形成一条明晰的经济带，将会引起一系列的连锁反应。加之汉阳有长江、汉江和月湖等景观支撑，土地资源比较丰富，必将吸引不少武昌、汉口的过江客前来购房，汉阳楼市也将快速进入武
15、汉中心区域楼盘的发展行列。,区域动态,在标杆项目带动下，钟家村片区保持在一个较高的成交价格水平,竞争态势,钟家村片区与汉口中心区的成交量差异明显，主要是由于新增供应以及可售房源多少不同引起的。另外，钟家村板块09年伊始，区域两标杆项目交替放量，该板块价格逐步推高。,竞争态势,10月，小城故事、博学华府、君融天湖等项目以低价销售的策略，保持着较高的成交量。而华润中央公园与世茂锦绣长江的成交价格仍然处于区域内的领先水平。,竞争态势,标杆项目世茂锦绣长江、华润中央公园,本月区域内两个高端项目成交量均有大幅回落，以消化剩余存量为主，成交价格均在80000元/平米以上，拉动了钟家村片区成交价格，保持在一
16、个7000元/平米以上的较高水平。,竞争态势,世茂锦绣长江剩余存量非常少，后期将加推新新品。该项目90-110平米以及160平米以上的大户型去化情况均比较好。华润中央公园主要成交集中在90-100平米两房。两个项目的60-70平米的小户型产品去化速度均比较快。 华润中央公园剩余存量主要集中在90-100平米的两房常规产品，销售压力并不大。,竞争态势,恒大绿洲与世茂锦绣长江报广十月报广投放力度在汉阳区最大，其次为人信汉商银座。,竞争态势,媒体投放明星楼盘广告版面情况恒大绿洲一直保持着较高的媒体的曝光率，而人信汉商银座与世茂锦绣长江因开盘与加推预热宣传，也加大了广告的投放力度。,世茂锦绣长江10月平面广告,人信汉商银座10月平面广告,竞争态势,新增供应为投资小户型产品：人信汉商银座精装修酒店式公寓,个案表现,销售情况： 10月18日首次开盘，本次推出380套，当日销售约270套，销售均价9000元/平米，开盘销售率为71%；,人信汉商银座,个案表现,新推户型配比：,新推户型设计：,D3户型，55-60平米,D6户型，45-50平米,个案表现,新澳蓝
