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1、房地产基础知识培训资料第一部分 房地产基础知识1、房地产：是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。分三种存在形式：（1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； （2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时；（3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。2、房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业，（三个产业的
2、划分 第一产业: 农业（包括种植业、林业、牧业和渔业等）。 第二产业: 工业饱括采掘业、制造业，自来水、电力、蒸汽、热水、煤气等供应业）和建筑业。 第三产业: 除上述第一、二产业以外的其他各业。 由于第三产业包括的行业多、范围广，根据我国的实际情况，第三产业可分为两大部分： 一是流通部门，二是服务部门，具体又可分为四个层次。 第一层次：流通部门，包括交通运输业、邮电通讯业、商业饮食业、物资供销和仓储业。 第二层次：为生产和生活服务的部门，包括金融、保险业，地质普查业，房地产业、公用事业，居民服 务业、旅游业，咨询信息服务业和各类技术服务业等。 第三层次；为提高科学文化水平和居民素质服务的部门，
3、包括教育、文化、广播电视事业，科学研究事 业，卫生、体育和社会福利事业等。 第四层次：为社会公共需要服务的部门，包括国家机关、党政机关、社会团体，以及军队和警察等。）包括以下一些内容：（1）国有土地使用权的出让；（2）房地产的开发和再开发，其中包括征用土地、拆迁安置，委托规划设计、组织开发建设、以及对旧城区土地的再开发；（3）房地产经营，包括土 使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖、租赁、抵押等经济活动；（4）房地产中介服务，包括房地产咨询，估价和经纪代理；（5）物业管理，主要包括房屋及公共设施，设备的保养、维修，并为使用者提供安全、卫生以及优美的环境；（6）房地产市场的调控和管理，即建立房地
4、产市场，资金市场，技术市场、劳务市场、制订合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。二、 土地使用权：是指使用国有土地所享有的权利，主要指建筑内容和使用年限，居住用地使用年限70年，工业用地50年，综合用地50年，教育、科技、文化、卫生用地50年，商业、旅游、娱乐40年。土地所有制分类：国有，集体。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土
5、地使用者使用的行为。下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： （一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。三、 土地出让金：是指使用国有土地有偿使用一定年限（4070年）一次买断国家土地使用权的资金，只有交纳足额土地出让金的土地和房产，方可有效转让。四、 土地使用证：是指合法拥有土地的主要证明材料，它主要载明所有者的名称，土地性质，使用年限及四至和面积。五、 房产证：是指房屋竣工验收后，在开发计划、土地证、规划许可证、开工许可证、竣工报告、竣工图等
6、资料齐全情况下，由房屋所有者的名称，房屋的面积、间数、幢数、层数及领里姓名以及交纳契税情况组成。六、 配套：主要指为方便生活而提供的各种设施，如供水、供电、供暖、煤气、通讯、入网，有线电视入网、交通车站以及学校、幼托、医院、邮电、超市、广场、公署等。七、 物业管理：主要是指房产交付使用后，保证水电暖及其它设施的正常使用，维修房屋，负责治安卫生、车辆、花草树木的管理、负责收取各种管理费。八、 地皮；是指不含规划建筑内容的土地。九、 楼花：是指土地附着政府批准的有效规划内容，主要是指附着法定许可的建筑面积。十、 期房：是指一切已经开工但没有竣工的房产。现房：指已经竣工的房产。准现房：是指房屋主体已
7、基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。十一、 使用面积：房屋内除掉墙、梁、柱等结构所占的面积。十二、 建筑面积：套内建筑面积+分摊面积。十三、 跃层：是指户内通过内楼梯到另一层供本单元使用的房屋。十四、 复式：是指特定设计住宅。利用房屋层高（每层高4米左右，一般住宅设计规定层高为2.8米）合理增加住宅使用面积充分提高利用率，局部分隔成上下两部分，通过内部楼梯上下使用，局部分隔成上下两层为复式层。（说明：跃层式住宅 跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其特点是：有上下 两层楼面、卧室、起居室、
8、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，上下层之 间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼梯连接。跃层式住宅的优 点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布 局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平 台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。但这类住宅也有不足之 处，户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个出口，发生火 灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进入。复式住宅 复式住宅是受跃层式住宅设计构思启发，由香港建筑师李鸿仁创造设计 的一种经济型住宅。仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增 建一个夹层，两层合计的层高要大
9、大低于跃层式住宅(李氏设计为3.3米，而 一般跃层式为5.6米)。复式住宅的下层供起居、炊事、进餐、洗浴用，上层 供休息、睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，位于中间的楼板也 是上层的地板。一层的厨房高2米，上层贮藏间高1.2米；一层起居室高2米， 上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。复式住宅的经济性体现在： 平面利用系数高，通过夹层，可使住宅的使用面积提高5070%。 户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，又降低了综合 造价。 上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和 面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。 因此，复式住宅同时具备了省地、省料
10、、省钱的特点。复式住宅也特别 适合于三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立性，又达 到了相互照应的目的。) 十五、 错层：指套内的房间根据使用功能不同，分布在两个不同平面上，室内有半楼梯（60-80公分， 般是4个台阶）。十六、 层高：提标准层之间的距离。十七、 净高：是指标准层天棚到地面的垂直距离。十八、 建筑密度=建筑物底层占地面积/相关土地面积十九、 容积率=总建筑面积/总占地面积二十、 绿化率=绿化占地面积/总占地面积二十一、 日照间距：指某 建筑物高度与北邻的建筑物距离之比。二十二、 多层；指7层以下（含7层）住宅及其他建筑二十三、 高层：指8层以上的建筑，8-18为小
11、高层，19-30为高层，30层以上称为超高层， 摩天大楼。 别墅：指三层以下，有独立楼梯并占有较大面积的绿地的住宅设计形态。 （1）独栋别墅独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型别墅是历史最悠久的一种。随着国家政策性宏观调控和“禁独令”的实施，独立别墅成为稀缺产品，特别是风景区的独栋别墅，市场上存量的独栋别墅正在日益减少，大多是以现房、准现房的形式出现，物以稀为贵的经济原理奠定了其的市场前景。双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作“
12、Twofamilyhouse”，直译为两个家庭的别墅。双拼别墅往往出现在低密度社区，采光面增加，通风性 强，室外空间比较宽阔。低层小楼加上私家花园，相对独立，特殊的建筑形式不同于独栋、联排兵营式的社区排列。叠加别墅它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，也有点像复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。联排别墅又称Townhouse，有天有地，独门独院，设有至个车位，还有地下室。它一般由几幢小于三
13、层的单户别墅并联组成，每几个单元共用外墙。Townhouse别墅比较注重绿化、水系、空间感，交通比较方便。价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。 公寓 为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。公寓可能户主自行购买的，或者自业主租入的。 花园洋房：属低密度住宅，一般容积率不超过1.0，户户拥有花园，建筑风格以欧洲、北美、南洋等外国风格为主，小区园林规划较好，绿化率较高，强调景观均好，形成有一定规模的社区。此外，如果一个低密度住宅小区，产品形式为四层左右，风格为欧式（或者北美、南洋等）风格，每栋楼下景观均好，
14、花园为大家所共有，实现居者有花园，我们同样可以称之为花园样房。我们的定义可以缩写为：户户拥有花园的外国建筑风格的住宅。 二十四、 五证：国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房预售许可证二十五、 两书：商品房使用说明书，商品房质量保证书。二十六、 价格术语：a) 均价：是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。b) 基础价：是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。c) 起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是
15、起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼作为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。d) 定金：是指当事人约定由一方向对方给付的、作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国民法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金，如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。二十八、建筑数语 得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。 开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺
