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1、放飞希望 再创辉煌,2015年泊头水钢琴项目营销提案,2015年项目营销策略及执行方案,2015年项目客群与形象定位,2,3,2015年内外环境分析,1,报告内容,2015年项目营销策略及执行方案,2015年项目客群与形象定位,2,3,2015年内外环境分析,1,报告内容,房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降 房地产市场持续调整，房价会继续进行合理回归，但各地差异较大 房地产市场暴利时代已经结束，房地产销售以量换价，加快去库存化,住宅投资增速下降 商品房和住宅销售均为负增长，且跌幅不断扩大 70个大中城市房地产价格指数指标不断恶化，市场整体下行趋势明显 一线城市房价上涨较快，但一些二、三、
2、四线城市，房地产去库存化周期明显拉长，库存压力不断加大 新一届政府在逐渐改变以往“一刀切”的调控方式，去行政化，放大市场权 房地产调控长效机制建设即将完善，经济下行压力与货币政策从紧，严重改变市场预期,放开限购的城市并未出现市场反弹,一、2015年内外环境分析,1、四线城市差异化与共性,2014年政策一改过去限购、限贷、限价等全面束缚，回归市场主导常态，市场加剧调整，,2015年房地产市场进入成熟和理性的常态，上半年看稳，下半年看淡,一、2015年内外环境分析,1、四线城市差异化与共性,城市规划落后，市场容量小 政府主导旧城改造，造就新城区多项目竞争 城镇化进程加剧，支撑房地产发展 地产商与政
3、府的关系，极大影响项目销售 项目良莠不齐，操作不规范 以商铺养住宅,一、2015年内外环境分析,四线城市地产共性,1、四线城市差异化与共性,一、2015年内外环境分析,2、泊头政策面影响较小，区位和经济带来发展潜力,良好的区位优势具有发展潜力,新区规划适应泊头经济发展，带来利好,沧州,泊头,一、2015年内外环境分析,3、新区竞争激烈,产品特征：泊头中心城区住宅以高层和洋房结合为主，城西永安新区项目规模较大价格较高，以高层和洋房为主结合少量叠拼、联排别墅。 价格特征：泊头市商品住宅高层总体水平维持在4100元/平米左右，城东南老城区多为一些中小项目，各楼盘价位差异较大，住宅高层均价在3100-
4、3700元/平米左右洋房4700元/平米左右，城西作为政府大力支持的发展新区住宅高层均价在4200元/平米左右，洋房5200元/平米左右。城中央以及西部新城，以市场精装销售的银河御府，面向刚需的龙湾和改善型居住的湖玺御墅，其口碑与品质在泊头市场上很受欢迎，其中以泊头唯一精装现房销售的银河御府尤为明显，城东基本无竞品项目。 供求关系：总体供求基本趋于平衡，以城中和西部新区为主，占泊头市场的大部分份额，东南部地区属于老城区，道路规划和市区环境较差，楼盘多为低端小型项目。,一、2015年内外环境分析,3、新区竞争激烈,一、2015年内外环境分析,3、新区竞争激烈,主流产品： （1）高层的两室大多以前
5、者为主要代表，户型方正，没有过多浪费的面积，两梯三户设计，面积区间在8090之间。洋房均为一梯两户设计，南北通透。面积区间在85110不顶。 （2）90110平米经济三室，适合于高层、小高层以及洋房。消费群体都以刚需使用为主。县城一般家庭3-5口人，小三室相对来说比较适用，总价低。 （3）120140的舒适三室，或四室。消费群体以商人、公务员以及教师为主。此类客户都有一定的购买实力。更多在乎的是区位以及项目的品质。,消费意识落后，价格敏感度强 缺乏主流媒体，信息传播以口碑传播为主 羊群效应,一、2015年内外环境分析,4、市场主要客户群体,市民改善需求+村民进城需求,城市化进程加剧带来的周边进
6、城村民是未来市场的主流,4、市场主要客户群体,一、2015年内外环境分析,结论,一、2015年内外环境分析,2015年项目营销策略及执行方案,2015年项目客群与形象定位,2,3,2015年内外环境分析,1,报告内容,1.年度营销目标分析,年销售总额2.5亿元 销售面积约5万平米（含商业）,二、2015年项目定位与营销策略,2015年3月余货盘点,31%,49%,1.年度营销目标分析,二、2015年项目定位与营销策略,2014年未消化存量总计2.3万平米，销售总额达到1.22亿元。 未消化存量中高层产品以110多和130多平米的大户型为主（31%），洋房产品中120-190平米占到将近一半（4
7、9%）。,消化大户型余房是2015年销售的关键难点,2015年新增货源盘点,1.年度营销目标分析,二、2015年项目定位与营销策略,2015年新增产品将近6万平米，总销售额2.8亿元。 新增产品以高层90-97平米为主（65%），同时增加部分120-140平米的洋房产品（15%）。,高层产品的需要保证销售速度。,2015年泊头市场充满不确定性。 片区购买力稳定，“谁抢得多”成为关键问题。 项目自身产品两级分化。 而如何消化大户型存量，如何准确捕捉大户型客户成为难点。,大户型重点消化。 小户型任务保持销量稳定，确保现金流。,2015年营销课题： 确保高层产品销量同时去化大户型产品,1.年度营销目
8、标分析,二、2015年项目定位与营销策略,2.项目定位,二、2015年项目定位与营销策略,泊头高质量、高品位、高格调的“三高”大盘,小户型：深挖周边乡镇，扩大拓展范围 大户型：精确制导客群，现场激励转化,二、2015年项目定位与营销策略,二、2015年项目定位与营销策略,3.项目营销策略,2015目标形象定位：泊头最佳品质的城市精英社区 关键词：品质感、高素质、都会感,泊头水钢琴提案,2015年项目营销策略及执行方案,2015年项目客群与形象定位,2,3,2015年内外环境分析,1,报告内容,洋房大户型聚焦消化 高层小户型快速跑量,三、2015年项目营销策略及执行方案,2.2015年销售策略,
9、亟需打造独一无二的项目品牌符号,如何解决大户型的难题？ 如何保证小户型的销量？,形象上的“领导者”，手段上的“掠夺者”,三、2015年项目营销策略及执行方案,3.2015年推广策略,泊头品质生活,2015年推广主题：,三、2015年项目营销策略及执行方案,3.2015年推广策略,强调以“品质”服务和创造客户价值为中心，以“泊头品质生活”为核心主题，融合客户利益，塑造人文、情感、品质的软性品牌形象。,三、2015年项目营销策略及执行方案,3.2015年推广策略,诉求阶段,家 （体验项目完善配套）,人 （体验圈层文化）,景 （体验项目景观优势）,宅 （体验项目品质）,三、2015年项目营销执行方案
10、,3.2015年推广策略,推售节奏,4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月,32#开盘,25#一个单元,春季蓄势期,夏季淡季期,年底旺势期,新年持续期,26#一单元35#36#入住,26#加推,30#开盘,25#加推,方案一,方案二,方案二,年度主题：泊头 品质生活,分别从建筑（宅）、景观（景）、圈层邻里（人）、配套（家）分阶段进行主题活动。,三、2015年项目营销执行方案,3.2015年推广策略,路演,社区巡展,DM派单,渠道拓展,常规派单,节点性集中派单,客户核心生活半径铺面,维护现有合作商家，拓展新的商家资源,新商家资源布展进场并定期维护,覆盖客户核
11、心区域所有可合作商家及写字楼企业等,高端客户：高端商圈常规及节点集中派单，例如：高档娱乐城、大型百货、高档酒楼等,三、2015年项目营销执行方案,4.2015年渠道策略,持续下乡镇巡展,市区内已入住 成熟社区巡展,市区内已入住 成熟社区巡展,条幅,重点区域持续,路演,市区主要集市“五一” “十一” “中秋节”各两场,周边乡镇主要集市：“五一”一场；“十一”两场；“中秋节”1场; 路演合计：8场,时间：上午10：00-12:00 下午2:30-4:00 节目形式：舞蹈、歌手、魔术、杂技等，不少于5组节目 人员安排：渠道负责人1名，专员2名，小蜜蜂5名 物料：DM单、背板、户型图、统一着装LOGO
12、T恤 班车：一辆,2014年营销策略及执行方案,三、2015年项目营销执行方案,4.2015年渠道策略,巡展,看房车到周边乡镇巡展（安装喇叭）。,关键节点可以赠送小礼品（口罩、日历、停车牌、鼠标垫、抽奖券、洗衣粉等）。,三、2015年项目营销执行方案,4.2015年渠道策略,横幅,在乡村通往本项目的主交通要道上悬挂横幅。 在重点深挖的村镇拉横幅。,THE END,1、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。2020/11/72020/11/7Saturday, November 7, 2020 2、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2020/11/72020/11/72020/11/711/
13、7/2020 6:54:30 PM 3、越是没有本领的就越加自命不凡。2020/11/72020/11/72020/11/7Nov-207-Nov-20 4、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2020/11/72020/11/72020/11/7Saturday, November 7, 2020 5、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2020/11/72020/11/72020/11/72020/11/711/7/2020 6、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2020年11月7日星期六2020/11/72020/11/72020/11/7 7、最具挑战性的挑战莫过于
14、提升自我。2020年11月2020/11/72020/11/72020/11/711/7/2020 8、业余生活要有意义，不要越轨。2020/11/72020/11/7November 7, 2020 9、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2020/11/72020/11/72020/11/72020/11/7 10、你要做多大的事情，就该承受多大的压力。11/7/2020 6:54:30 PM2020/11/720.11.7 11、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。11/7/2020 6:54 PM11/7/2020 6:54 PM2020/11/72020/11/7 12、这一秒不放弃，下一秒就会有希望。7-Nov-20November 7, 20202020/11/7 13、无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异纸上画饼充饥，无补于事。Saturday, November 7, 20207-Nov-202020/11/7 14、我只是自己不放过自己而已，现在我不会再逼自己眷恋了。2020/11/72020/11/7November 7, 202018:54,谢谢大家,
