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1、某某装饰商城营销整合推广报告,本报告主要包括以下几个部分,第一部分：惠州市总体市场状况 第二部分：项目自身情况及周边环境调查 第三部分：惠州装饰材料市场调查 第四部分：投资客投资意向调查 第五部分：销售方案及销售策略 第六部分：销售推广策略,第一部分惠州市总体市场状况,惠州市宏观经济及房地产市场状况 惠州市商业地产市场 惠州市0708在售商铺调查 2008年惠州商业地产市场预测,一、惠州市宏观经济及房地产市场状况,1、国民经济持续稳定增长 2、以电子信息产业为龙头，构建电子、化工、纺织、机械四大支柱产业 3、房地产开发投资快速增长，惠州房价持续走高，产品品质升级换代 4、外来投资客减少置业，市
2、场开始理性回归，关注本地需求,二、惠州市商业地产市场,1、惠州市商业地产总体状况 近来的几年，惠州的商业地产获得了飞速的发展。主要呈现以下几个特点： 2006年惠州的商业地产遭遇寒冰； 2007年呈现开发迅猛的态势，黄塘数码港1号、惠州纺织布料城、光耀城市广场窗帘家饰城、义乌二期等大型商业项目也相继面世。 预计2008年惠州的商业地产仍具备广阔的发展空间。,2、近年惠州房地产开发情况,施工面积方面：,销售面积及价格方面 近五年惠州的一手商品房交易面积呈稳步上升势态，年均增长23.3。2006年，惠州市商品房销售面积达到226.76万平方米。2007年，惠州市商品房的销售面积达到383.13万平
3、方米，比2006年上涨68.9%，但随着国家宏观调控政策效应的影响，2008年14月份全市商品房销售面积为62.32万平方米，下降31.4% 2007年商品房价格增长速度也是非常快的，销售均价从2006年的2943元/平方米上涨到4732元/平方米，上涨了1789元/平方米，百分比增长了近61%。截止到2008年4月末，全市商品房销售均价又回落到4324元/平方米，降幅为8.6%；,惠州市商铺投资市场总体状况 目前惠州的商铺正处于成长期，逐渐走向成熟。惠州是珠三角土地储备资源最丰富的城市，因此惠州也便成为了许多开发商的“摇钱树”，一些具有远见的开发商将触角伸入到临近的惠州，万科、富力、合生、雅
4、居乐、碧桂园、中信、鹏基、百富盈等各路地产商都纷纷进驻，许多一线地产商也将在2008年推出自己的项目，在惠州的商业地产逐渐走向成熟的过程下，惠州的商业地产还具有相当大的开发潜力。 惠州的商业地产呈现出起步晚，速度快，开发势头猛的特点，未来发展潜力无限。,投资客户构成与特征 目前惠州商铺投资市场的投资客主要分为以下几类： 目标投资客户 本地私营企业主、台资、港资、外资工厂老板及管理层人员 市政府机关的公务员、公司中高层管理人员 高档别墅楼盘的业主 各大专业市场商户 深圳、广州等地的实力投资者,三、惠州市0708在售商铺调查,2007-2008年惠州主要在售楼盘情况如下表所示：,四、2007 20
5、08年惠州在售商铺调查总结,通过对惠州市07-08在售商铺的调查可以得出以下结论： 专业市场类项目占据市场主体 江北、麦地演达片区仍然为最活跃区域 短期返租销售，仍然是商业项目营销的主要手法 销售模式多变，认筹手法依然为主要营销手段 外地投资者较以前占据的比例减少 推广媒体选择多元化,五、2008年惠州商业地产市场预测,商铺投资市场逐渐回暖，外来投资客将陆续增多 零售商业将竞争激烈 商业地产的开发量将大幅增加,第二部分项目自身情况及周边环境调查,金山湖片区总体情况 项目自身条件及周边环境 项目交通状况分析 项目所在区域内现有商业设施状况,一、金山湖片区总体情况,金山湖片区概况 金山湖片区包括四
6、环路、惠南大道、南岸路、白泥一路和西枝江围合的区域，规划总用地面积为16.44平方公里，区内控制人口规模约为14万人。作为南部新城的重要组成部分，金山湖片区是惠城区未来人口集中居住的地区之一，未来将建成以居住为主、商业为辅的发展区。,金山湖片区目前房地产开发状况 金山湖位于惠城区的南面，系政府规划的三大风景湖区之一，处于惠城区与惠阳、大亚湾的衔接带与市区规划向南发展的城市脉络线上，具有强大的发展潜力。金山湖片区的房地产业目前刚刚起步，此前开发的项目多以别墅等高档楼盘为主，依托其自然资源和政府打造“南部新城”的规划，金山湖片区将成为惠州豪宅开发的热点片区，具有强大的发展空间和升值潜力。,金山湖片
7、区的发展规划 1、“一个中心、两条风光带、三个居住区” 空间布局打造居住为主、商业为辅的整体格局。 2、规划珍珠项链般的金山公园，片区开发价值大增。 3、完善公共配套设施的规划。 4、增强交通路网的规划。 5、发挥省运会对南部新城的拉动作用,二、项目自身条件及周边情况,项目技术指标： 项目位置： 占地面积： 10000平方米 总建筑面积： 45320平方米 层数：4层 停车位：350个,地块形状特点及现状：,三、项目交通状况分析,项目地块与周边道路的关系、距离主干道的距离： 项目的临街面主要是西面和北面，项目与周边道路的关系见下表：,项目周边道路状况：,项目附近公共交通状况： 途经本项目的公交
8、：,因而可以看出项目附近的公交系统目前还很不完善，项目所在区域整体的公交系统还是较发达，项目自身的公交直达性较差。,项目周边道路主要车流与人流情况：,总体来说，区域人流量较少与时间关系密切，上下班时间，人流量增大，达到一天中的最大值，而平常时间人流量很小； 从人流特征看，无论是在非上下班（上放学）时间，还是临近上下班（上放学）时间，区域内人流主要为3040岁的年轻人和中年女性，主要为在附近小区的居民，到临近上下班时间，则行人数量有所增加； 从人流量调查结果看，区域内学生和中老年人步行经过本项目的较少。,四、项目所在区域内现有商业设施状况：,区域内现有临街商业设施：,从商业分布及商业氛围来看，区
9、域内商业主要集中演达二路、南岸路。这两条道路上的商业设施分布相对其他两条路要密集一些，但同时每条路又呈现出自己独特的商业业态分布。 从租金水平来看，整个区域内的租金水平都较低，平均租金水平在2660元/平方米。而项目正好位于河南岸金山湖片区，可见项目在未来的租金水平还是比较乐观。 从经营档次方面来看，项目周边道路临街店面的档次大部分都属于中档，经营状况一般，整体的经营环境较杂乱，由于同类店面的数量较多，使得片区整体的经营状况也不好。,区域内规模商业设施：,第三部分惠州装饰材料市场调查,惠州专业市场概况 惠州装饰材料市场概况 惠州及珠三角区域装饰材料市场调查 惠州现有装饰材料市场竞争格局及各市场
10、优劣势对比分析,一、惠州专业市场概况：,惠州专业市场发展现状及特点：,1）惠州目前有近20家专业市场，包括小商品、农产品、水果、电子、电脑、家居、建材等。 2）主要集中在江北片区和麦地演达片区，其余片区的专业市场较少，且分散。 3）江北主要是以批发型的专业市场为主，而麦地则是以零售为主的主题商城为主；麦地片区的专业市场都比较成熟；,惠州专业市场详细情况：,二、惠州装饰材料市场概况：,惠州本地装饰材料市场发展现状：,目前惠州装饰材料专业市场主要集中在惠城区演达路装饰材料中心区域板块，包括丽园居装饰城、泰安居装饰家居广场、三环装饰城、家福特建材超市和美高国际装饰城，这几个市场形成了惠州的装饰材料市
11、场群，规模巨大，基本满足了整个惠州装饰材料消费市场的需求，成为消费者首选之地。 五家大型卖场中除三环装饰城、美高国际装饰城、丽园居外，其余各自业态不尽相同。家福特是惠州首家仓储式建材超市，实行统一采购、统一定价、统一经营和服务，坚持平价策略给消费者提供一站式购物。而泰安居是定位于做超市，逐步走向明码实价的经营模式。与家福特不同的是，泰安居经营上强调差异化，从而避开商品与其它卖场出现同质化现象。除了以上两种外，三环装饰城、美高国际装饰城、丽园居则是传统的摊位式卖场，这种经营模式的特点是卖场内商品品牌多，卖场对经销商统一管理，而经销商则与消费者自由买卖。,惠州装饰材料市场特点：,1. 临街小商业经
12、营与专业市场并存的格局 2. 装饰材料市场扎堆于演达路,三、惠州及珠三角装饰材料市场调查：,惠州区域装饰材料市场调查：,在惠州居住时间 最近一次家庭装修时间 进行家庭装修的频率 采购装饰材料的品类 一次性采购额度 采购途径 采购方式 来我市场采购的意向,惠州装饰材料消费基础调查：,调查内容,1、家庭消费,通过对惠州市60名家庭居民的抽样调查可知： 惠州居民进行一次家庭装修的时间一般为5-10年 72%的居民选择在专业市场采购装饰材料 有35%的居民明确表示会来我市场采购 按照惠州每年1000万平方米的房地产开发量，330多万的销售量，按照每户7000-10000元的装修标准，惠州每年的装饰材料
13、消费将达到2个亿 可见，随着惠州城市未来50年甚至100年的大开发，仅仅惠州家庭对于装饰材料的需求将不可估量。,装饰公司基本情况 装饰公司采购情况,调查内容,开展业务年限 运营状况 公司业务类别 一次性采购金额 采购地点 采购方式 来我们市场采购的意向,2、装饰公司消费,通过对惠州部分装饰公司的抽样调查，可以得出以下结论： 大多装饰公司主要以包工包料为主要的装修经营模式 40%多的装饰公司选择在专业市场采购装饰材料 68%的装饰公司表达了来我市场采购的意向,珠三角区域装饰材料市场调查：,调查目标市场,四、惠州现有装饰材料市场竞争格局及各市场优劣势对比分析,惠州装饰材料的市场发展：,传统的桥东建
14、材市场,全新的演达路装饰材料市场群,零散的街铺,上世纪80年代到90年代初,90年代末,21世纪,总体发展趋势 向南发展,各装饰材料市场竞争优劣势对比分析：,第四部分投资客投资意向调查,一、投资意向,对于抽样调查的40名投资客中，最近有考虑在惠州投资商铺的有7个，占总比例的17%，可能会投资的有17个，占总比例的42%，最近不会选择再次投资惠州商铺的有5个，说不清楚的11个，从投资客的投资意向来看，目前惠州的商铺投资市场正在回暖。,二、投资商铺的意向面积,在对投资客最近的投资意向的调查同时，也对一般投资客较能接受的商铺的面积进行了调查统计，从调查的结果来看，选择10-15平方米的有15个，占总
15、比例的37%，而15-20平方米的有14个，占总比例的35%，20-30平方米的有7个，30-50平方米的有3个，50-100平方米的有1个。可见较小面积的商铺较容易吸引投资客的兴趣,三、客户能接受的单间铺位的首期款,在投资客能接受的单间铺位的首期款方面，通过调查可知，选择1-3万的有1个，3-5万的有17个，占总比例的42%，5-8万的有13个，占总比例的%，8-10万的有7个，10-15万的有1个，20-50万的有1个。因而可以看出，投资客较多还是能接受首期款为3-5万的商铺。,四、对金山湖片区的了解程度,调查结果显示，在调查的40名客户中，对金山湖片区了解的2个，占5%的比例，了解一般的
16、都12个，占总比例的有30%，不了解的有26个，占总比例的65%，而在不了解的客户中，大多以深圳、广州等地客户为主。,五、投资金山湖片区的意向,在调查的40名投资客中，有意向（意向一般）投资的有11个，占总比例的27%，没有意向的14个，占总比例的35%，说不清楚的有15个，占总比例的38%。因而可以看出，在没有出示任何调查资料的前提下，部分投资客还是表达了一定的投资意向。,六、对金山湖片区建立装饰材料市场的看法,在抽样调查的投资客中，认为有必要建的有6个，占15%的比例；觉得没必要建的有3个，觉得可有可无的有31个，占总比例的78%。,七、投资装饰材料市场的意向,通过调查可知，投资客先前投资过装饰材料
