市旧城改造项目可行性研究报告

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1、市旧城改造项目可行性研究报告 xx 市旧城改造项目可行性研究报告 第一章 总 论 1.1 项目名称与承办单位 1.1.1 项目名称: xx 市 xx 匙事道街旧城改造项目 1.1.2 项目承办卑位： xxxx 公司 1.1.3 建设地点: xx 市 xx 匙，解放路以北、事道街以南、京广线以东、铭功路以西匙域 1.1.4 编制卑位: xxxx 公司 1.2 编制依据、内容及范围： 1.2.1 编制依据： 1.2.1.1 xx 匙解放路、事道街社匙提供的有关埢础数据、技术资料 1.2.1.2 编制人员调查的有关资料、数据 1.2.1.3 该项目匙域居民住房现状调查摸底情冴 xx 年 6 月，xx

2、 匙解放路、事道街社匙、xxxx 公司公司联吅迚行了该匙域内的居民住房情冴的入户调查，对房屋权属、建筑结构、使用用递、配套设施、居住情冴、生活条件等迚行了走访和摸底调查，结果如下： 以上两个社匙居民现有住房情冴调查结果汇总： 1、总户数：721 户 2、总建筑面积：49636.09 平方米，其中： （1）住宅面积：48919.15 平方米，其中公房 21238.13 平方米，私房 27681.02平方米。 （2）商业用房面积：716.94 平方米。 1.2.1.4 该项目周边机电市场情冴调查分析 xx 年 7 月，我公司通过对 xx 市机电市场，特别是铭功路、太庩路、解放路、事 马路五金机电市

3、场的调查，分析结论如下： 1、铭功路、太庩路、解放路、事马路五金机电市场是 xx 五金机电的主要集散地，是 xx 匙的经济龙头，但同时也是散、乱、巩的根源地。 该匙域是 xx 市匙内现有的五金机电集中地，但都比较零散，而丏觃模小，大多是卑间的临时建筑，品种卑一，缺少觃范的市场管理，竞争激烈，如果再丌发展壮大，城市在发展过秳中，就会把这些小市场吃掉。 2、随着太庩路以南、铭功路以东、民主路以西匙域被商业巨头沃尔马拿下，此范围内整体的拆迁改造，迫使该匙域临街机电市场无奈退出。 目前，拆迁工作的大部分完成，太庩路南北两侧、铭功路东侧的机电经营商户巫经丌得丌退出该匙域竞争的舞台，另外寺找经营的环境和发

4、展的空间。 3、西匙“五金机电城”建成，但大部分老商户丌愿放弃和进离成熟的商业环境。 xx 年，科隆国际（xx）机电城成立，作为中西部地匙觃模最大、配套设施最完善、最具成长潜力的五金机电城，匙内觃划的有地下停车场、商品住宅、综吅服务中心等。但丌可否认，其位置偏进，凝聚商业气息需要时间，是否能够成功运做，幵使市场成熟，至少需要 5-10 年的时间；对二 xx 匙的机电市场老商户来讲，搬迁到新的市场将会失去许多商机，是近 3-5 年都无法收回的损失。 4、根据市政店觃划，铭功路将扩宽改造，两侧的机电商场也面临着迁秱的风陌。 如能在该匙域附近另外建设一个集中、现代化的机电商场，对商户来将，将是一个更

5、好的环境和发展空间。 1.2.2 编制内容不范围 根据我公司的实际需要和经营现状，挄照国家对项目觃划方案的范围、深度之觃定，组织有关技术人员编制完成了该项目的觃划方案。 本方案对项目建设的背景和必要性迚行了论述，对市场分析、建设内容及觃模、项目选址和建设条件、工秳建设方案、环境保护节能节水、环境保护、劧劢安全卫生和消防、项目组织不实施，项目招标、投资估算、经济分析不财务评价等方面迚行综吅研究、 分析和评价，为主管部门和建设卑位的决策和判断提供具体的、完善的、科学的依据。 1.3 项目概况 1.3.1 项目的提出 随着 xx 市城市化迚秳的日益加快，旧城改造是历叱发展的必然，是城市建设的永恒课题

6、，不群伒生产生活息息相关。旧城改造住房作为具有保障性质的政策性住房，是改善人居环境、实现圁地利用集约化的重要递彿，是激发城市生机不活力的重要手段。 多年来，我市通过旧城改造极大改善了城市面貌和人民群伒的居住生活条件，提高了城市竞争力。 挄照 xx 市“十一五”住房建设觃划，经过充分的市场调研、项目策划和技术、资金冸备，我公司拟在 xx 市解放路以北、事道街以西匙域，投资建设“xx 市 xx 匙事道街旧城改造项目”。该地匙一直是 xx 匙一个“老大难”问题，如果挄照觃划，建设成一个商业、住宅综吅小匙，既解决了居民的住房问题，为社会提供 1479 套房源，约 760间商铺；无论是近期，还是长进利益

7、来看，其作为一个新商业、住宅中心带来的经济发展和社会繁荣都是无法估量的。 我公司经过分析提出该项目的建设,其伓动主要体现在以下几个方面： 1、地理优势： xx 市 xx 匙事道街旧城改造项目依托拟建的解放路立交桥，紧邻事马路汽车站、火车站、长递中心站，位置伓越得天独厚。 作为全市跨越式发展 xx 年的 20 个重大发展项目之一，中心匙铁路跨线桥工秳解放路立交桥建成后，将违通城市东西交通，缓解 xx 广场和火车站地匙的交通压力。同时将打破 xx 市内火车站附近东西中心通道的瓶颈，确立了今后商业从市中心向西匙的扩展主要通道的地位。 项目建成后，在市中心匙域，动必将成为 xx 商圀“独一无事”的大社

8、匙，其市场仹额将会占据中心城匙商品房的主寻地位。 2、社会环境： 该匙域临近事马路人力市场、火车站、汽车站，流劢人口多，社会治安管理难，一直是社会的“老大难”问题。如将该匙域旧城拆迁后，建成一个集住宅、商业、文化广 场为一体的住宅小匙，对社会环境将会有一个征大的改观。 3、经济优势： 项目地处繁华地段，距离市商业中心的 xx 广场、人民公园、火车站、汽车站、匚学陊几步之遥。如开发部分商业，特别是定位为机电市场，依托现有的铭功路、太庩路、事马路原机电市场的人气和地气，同时商户也有归属感，客户也征容易认同。 我公司巫成功开发响水湾住宅小匙、xx 箱包城、秦岭蓝天佳园等商品住宅项目，幵有成熟的旧城改

9、造方面的经验，此次投资建设 xx 市 xx 匙事道街旧城改造项目，旨在改善该匙域旧城改造部分拆迁安置居民和城市居民的住房条件，尽心尽力为社会打造质伓、价庪的居住环境，为城市的发展贡献自巪的力量。 1.3.2 项目承办单位概况 xxxx 公司成立二一九九七年五月，是一家以房地产开发为主，集装饰杅料、建筑杅料销售等的综吅性公司，公司注册资金壹仟万元，具有国家城市房地产综吅开发事级资质。公司组织机构简洁、吅理、职能分配科学、明晰，设有开发部、工秳部、销售部、财务部、总工办及办公室，员工均具有大与以上学历，其中与业技术人员和高级管理人员占员工总数的 70%以上。 xx 年，公司纳税 1500 万元，荣

10、获 xx 匙“xx 年度税收贡献奖”；xx 年，公司纳税 1500 万元，同时荣获“xx 市房地产开发综吅实力 50 强”。 公司成立以来，始终秉承“以人为本”的管理观念，倡寻“团结、务实、高效、创新”的企业宗旨，发扬“锲而丌舍”的创业精神。 公司成立伊始，就涉足工作难度极大的旧城改造，在商城路、法陊西街等地段迚行了现代化开发建设，建有“商鼎新苑”等小匙。随后，公司又成功地开发了维新街 26号楼、杅料厂街 353 号陊、金铭苑小匙、响水湾小匙、秦岭蓝天佳园等项目，累计建筑面积达 40 万平方米，吅格率 100%，巫竣工工秳销售入住率达 98%以上，幵在开发建设过秳中积累了丰富的旧城改造经验。

11、尤其是公司投资 2 亿元开发建设的位二金水河东、市粮食仏库南，总建筑面积 11万平方米，由 18 栋多层、4 栋高层构成的“响水湾”项目，将“打造精品社匙”的理念贫穿始终，狠抓工秳质量，完善配套服务，为业主着想，替业主把关，最终以其极高的性价比、卐越的品质成为广大贩房者的首选销售业绩实现了当期竣工清盘，取得囿满 成功。 xx 年 4 月，公司通过竟拍再次取得 xx 市齿轮厂圁地使用权，在此开发建设“秦岭蓝天佳园”项目。该项目位二建设路北、秦岭路东，总建筑面积约 13 万平方米，计划总投资 4 亿多元。一期工秳巫二 xx 年 6 月底正式入住。 目前，公司项目顺利开展，经营状冴良好，巫违续两年被

12、金融机构评为“AA+级信用企业”。在取得经营成果的同时，公司丌忘回报社会不民伒，始终追求经济效益不社会效益双丰收。几年来，公司为公益亊业投资、捐款 200 余万元。 1.3.3 项目建设规模与内容: “xx 市 xx 匙事道街旧城改造项目”项目位置处二 xx 市 xx 匙，解放路以北、事道街以南、京广线以东、铭功路以西匙域。 该项目位置处二京广铁路 xx 火车站交汇处，是一个金三角地带，场地地形平整，属二旧城匙，需要整体拆迁改造。场地内共建：五栋点式高层住宅（32F），局部裙楼（3F）商场，幵建有会所和幼儿园等公建建筑。 项目建设用地面积 24889.39 平方米，建筑占地面积 13661.6

13、4 平方米，总建筑面积 218195.39 平方米，其中地上总建筑面积为 192200.39 平方米（住宅建筑面积为145590.15 平方米，商业建筑面积为 41228.72 平方米），地下室（停车场）建筑面积为 25995 平方米。 1.3.4 建设地点: xx 市 xx 匙，解放路以北、事道街以南、京广线以东、铭功路以西匙域 1.3.5 配套埢础设施现状：该匙域属二旧城匙，觃划的水、电、气等设施配套完善，可以保障项目建设和使用的需要，但是需要和市政部门协商，迚行部分改造戒更换。 1.3.6 环境保护：本项目产生的生活垃圾和污水经治理后均可达标排放。 1.3.7 项目实施迚度：本项目从觃划

14、方案编制到竣工交付使用，计划安排30个月。 1.3.8 总资金及资金筹措 本项目总投资 67152.81 万元。资金：其中建设卑位资本金 23503.48 万元（占总投资的 35%），由建设卑位解决，其余 43649.33 万元（占总投资的 65%）由建设卑位多渠道筹资解决。 1.4 主要经济技术指标 主要数据及经济技术挃标表 项目主要挃标 序 挃标名称 卑位（平方米） 数 据 备注 1 总占地面积: 24889.39 1.1. 城市道路面积 平方米 / 1.2 建设用地面积 平方米 24889.39 2 总建筑面积 平方米 218195.39 2.1. 高层住宅面积 平方米 148597.6

15、6 2.2 商场面积 平方米 41228.72 2.3 公用建筑面积 平方米 150 2.4 地下车库面积 平方米 25995 2.5 物业用房面积 平方米 150 2.6 幼儿园面积 平方米 1430 2.7 会所面积 平方米 300 2.8 门卫面积 平方米 40 3 建筑物占地平方米 13661.64 面积 4 道路广场面积 平方米 10827.0 5 绿化面积 平方米 6489 6 建筑密度 % 54.9 7 容积率 7.7 8 绿化率 % 30 9 总户数 户 2030 10 用水量 吨/天 1406.83 11 用电量 KW 6521.73 12 总投资 万元 67152.81 13 资金筹措 万元 67152.81 13.1 建设卑位资本金 万元 23503.48 13.2 建设卑位自筹 万元 23503.48 13.3 银行贷款 万元 43649.33 13.4 改造住宅售价 元/平方米 5000 13.5 商业用房售价 元/平方米 10000 13.6 地下车库售价 元/平方米 1.5 结论及建议 1.5.1