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1、“天地凤凰城”项目可行性研究报告 “天地?凤凰城”项目 可行性研究报告 “天地凤凰城”项目可行性研究报告 I 目 录 第一章 总 论 . . 1 1 第一节 项目概况 . 1 第二节 可行性报告编制的依据和研究范围 . 3 第三节 结论与建议 . 4 第四节 项目主要经济技术指标表 . 5 第二章 项目基本情况分析 . . 6 6 第一节 项目承建单位概况 . 6 第二节 项目建设的有利条件 . 6 第三节 项目建设的必要性 . 9 第四节 项目利弊分析（SWOT 分析法） . 13 第三章 项目市场情况分析 . 15 第一节 海南房地产发展布局 . 15 第二节 海南省房地产市场运行情况 .
2、 19 第三节 海南省旅游经济发展运行情况 . 22 第四节 海口市 _发展情况 . 25 第四章 项目建设方案 . . 35 第一节 场地选址 . 35 第二节 项目建筑规划设计 . 35 第三节 项目结构规划设计 . 38 第五章 市政公用设施规划设计 . 40 第一节 给排水设计 . 40 第二节 电气设计 . 42 第三节 暖通设计 . 45 第四节 消防设计 . 47 第五节 无障碍设计 . 53 第六章 项目实施进度安排 . 54 第七章 项目定位及营销策略 . 55 “天地凤凰城”项目可行性研究报告 II 第一节 项目定位 . 55 第二节 营销策略 . 57 第八章 投资估算与
3、资金筹措 . 59 第九章 财务效益评价 . . 60 第一节 财务评价的主要依据 . 60 第二节 基础数据 . 60 第三节 财务分析 . 61 第十章 项目风险分析 . . 65 第十一章 结论与建议 . . 67 附 表 . . 68 “天地凤凰城”项目可行性研究报告 1 第一章 总 论 第一节 项目概况 一、项目名称 “天地 ? 凤凰城”项目 二、项目建设地点 项目地块位于海口市西海岸新区滨海大道南侧，濒临琼州海峡，周边交通状况良好，可达性强。 三、项目开发商 海南天鸿海岛房地产开发有限公司 四、项目开发商法定代表人 五、项目性质 滨海生态宜居居住小区 六、项目概况 “天地 ? 凤凰
4、城”项目位于海口市西海岸新区滨海大道南侧，濒临琼州海峡，周边交通状况良好，可达性强。 拟建项目由海南天鸿海岛房地产开发有限公司进行开发， “天地 ? 凤凰城” 项目建设用地总规模 93388 平方米（约合 140.08 亩），总建筑面积为 455739.26 平方米，包括地上建筑面积 319172.76 平方米，地下建筑面积 136565.74 平方米。 其中，地上主要建设内容包括住宅、产权式酒店、商业、办公、配套公建等，地下主要建设内容包括地下室、地下车库、设备用房、仓库、商业街、店铺等。 七、建设单位概况 海南天鸿海岛房地产开发有限公司成立于 xx 年，公司注册地址位于海南省海口市龙昆北路
5、 2 号珠江广场之帝都大厦九层 A、B、C、D 座，注册资本为人民币壹仟万圆整，公司法定代表人牛生原。 公司主要经营范围：房地产投资；旅游项目开发（不含旅行社业务）；现代农业开发；建筑材料、五金工具的批发、零售、代购代销等。 八、项目实施进度安排 本项目从 xx 年 6 月至 xx 年 12 月底为前期准备阶段，xx 年 1 月开始 “天地凤凰城”项目可行性研究报告 2 施工，2018 年底项目项目完工，xx 年 12 月开始开盘发售，20XX 年底基本销售完成。整个项目开发运作期预计为 6 年，详见第六章项目实施进度安排。 九、项目总投资 经测算，项目总投资由土地费用、前期工程费用、建安工程
6、费用、室外工程建设费、其他费用、不可预见费用及项目开发建设间接费用组成, “天地 ? 凤凰城”项目开发建设总投资额为 168468.12 万元。项目各期工程的投资估算及各项财务数据估算详见附表。 十、筹措资金 项目的资金为三部分：自有资金、银行贷款及预售回款。项目总投资额为 168468.12 万元。 1、企业自筹 81621.32 万元，占总投资的 48.45%； 2、申请银行贷款 70000.00 万元，占总投资的 41.55%； 3、预售回款 16846.8 万元，占总投资的 10%。 十一、社会效益 （1）该项目贯彻生态，环保和节能减排的思想，运用了大量的先进技术和新产品，具有科技先进
7、和推广价值，实现可持续发展。 （2）可通过本项目规划设计将城市功能与空间建筑理念进行有机的运用，极大地提升整体区域的开发建设水平。 （3）项目的开发建设能带动西海岸新区及其他周边地区相关产业的发展。 （4）项目的开发建设有利于调整西海岸新区城市发展的产业结构，增加社会就业机会。 （5）项目的开发建设有利于增加社会就业机会，可以增加政府财政税收收入。 “天地凤凰城”项目可行性研究报告 3 第二节 可行性报告编制的依据和研究范围 一、编制依据 1、海南省建筑工程综合定额（xx 年）； 2、全国市政工程投资估算指标； 3、建设单位简介； 4、有关项目所在地的各项调研资料； 5、项目用地概况介绍； 6
8、、天地凤凰城规划设计文本； 7、其他相关资料。 二、研究范围 1、项目市场分析（包括：政策环境分析、经济环境分析、社会文化分析、宗地现状分析、配套设施分析、城市规划分析、基础设施分析，项目的经营前景等） 2、项目的整体定位 3、项目实施进度安排 4、项目投资估算与资金筹措 5、项目财务评价 6、项目风险分析 三、研究目的 本次可行性研究工作的目的和主要任务是在确定项目市场定位和工程建设规模的前提下，在对项目规划及工程建设方案论述和财务分析的基础上，对海南海口“天地 ? 凤凰城”项目建设的经济可行性进行研究和论证。 本报告旨在对项目建设的投资环境、市场前景及其经济效益做出较为深入的研究和分析。通
9、过对本项目各方面的可能性和可行性论证，最终使决策者和建设单位能够更好地把握和操作项目，合理控制对项目经济可行性影响的较大因素，避免不利于项目的情况发生，使项目沿着预期的方向良性发展，以取得较好的投资回报。 “天地凤凰城”项目可行性研究报告 4 第三节 结论与建议 一、结论 海口“天地 ? 凤凰城”项目符合国家产业政策，符合海口市西海岸新区国民经济总体发展规划要求，不仅房地产消费品市场有保证，而且资金均为企业内部自筹，结构非常合理。项目建成后，除能为丰富海南省的房地产消费市场和促进岛内外的房地产的交流做出巨大贡献，还能取得较好的经济效益。它不管是在设计方面、建筑质量、后期管理，还是投资价值上都远
10、优于同档次项目。因此本项目具有很强的竞争力。 从项目分析论证来看，项目有很强的必要性和可行性，是一个势在必行的建设投资项目，项目充分利用场地资源，突出海南西海岸新区地方特色，注重整体环境塑造，建设主题鲜明，魅力独具的海南西海岸新区文化特色，加快推进西海岸新区的开发建设进程。由此可见，本项目切实可行，前景广阔。 二、 建议 建议加强项目后续阶段的准备工作，保证建设资金的落实，加强工程实施的管理和监督，开拓市场，加强管理人员培训，提高管理水平，降低管理成本；在工作中应进一步优化工程方案、资金投入方案等，实现工程实用、经济、美观、节约等建设目标。 由于项目涉及的相关事宜繁多，在项目施工期可能遇到雨季
11、或台风季节，建议施工单位要统筹安排，保质保量，按期完成项目建设，确保项目按时投入使用，创造良好的社会效益和经济效益。 本项目的资金投入较大，应积极争取各方支持，尽快落实项目所需的建设资金，力争早日开工，同时在项目实施过程中精心组织、妥善安排、注意防范各种风险的发生，保证项目早日发挥应有的效益。 就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来确定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的经营手段，最终实现本项目的盈利目标将是可以实现的。 “天地凤凰城”项目可行性研究报告 5 第四节 项目主要经济技术指标表 海口市”天地 ? 凤凰城”项
12、目，其主要经济技术指标为： 项目主要经济技术指标 项目名称：“天地凤凰城”项目 单位：万元 序号 指标 单位 数量 备注 1 总用地面积 平方米 93388 2 总建筑面积 平方米 455739.26 其中 地上建筑面积 平方米 319172.76 包括 住宅 平方米 218526.84 产权式酒店 平方米 19748.61 商业 平方米 69449.26 办公 平方米 4272.97 配套公建 平方米 2507.53 地上不计容部分 平方米 4667.55 地下建筑面积 平方米 136565.74 包括 地下室 平方米 11770.78 地下车库 平方米 98121.17 设备用房 平方米 6085.41 仓库 平方米 2054.83 商业街 平方米 3450.49 店铺 平方米 15083.06 3 可销售面积 平方米
