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1、房地产业务财务核算 房地产业务财务核算 一、 实业公司的资产、负债、权益等除特别规定的外，均按集团公司现有的核算办法进行相应的处理。 二、增设相应科目。 为适应房地产业务核算需要，在现行会计制度的基础上增设相应科目，详见附件房地产业务新增会计科目一览表。 三、部分新增科目的使用说明。 （一）开发产品成本按其经济用途分土地开发成本、配套设施开发成本、房屋开发成本、代建工程开发成本四类进行归集核算： 1、50013701 土地开发成本。 开发土地所发生的各项费用支出。按其经济用途设置下面两个四级明细科目： （1）、商品性土地开发成本：核算为了转让、出租而开发的商品性土地的开发成本。 （2）、自用土
2、地开发成本：为了开发商品房等房屋的自用土地，涉及两个或两个以上成本核算对象的可以在此科目先归集其发生的费用，待开发完毕后再按一定标准将其分配计入有关房屋建筑物等开发产品成本。能分清负担对象的应直接记入该对象的房屋开发成本明细项目中，不记在此科目。 2、50013702 配套设施开发成本。 核算以下两类配套设施开发成本： （1）能有偿转让的大型配套设施。 （2）不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施。开发完成后再按一定标准计入有关房屋等开发成本。 3、50013703 房屋开发成本。 开发各种房屋（商品房、出租房、周转房、代建房）所发生的各项费用支出。 4、50013704 代建工
3、程开发成本。 接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 （二）开发产品成本项目说明。 1、土地征用及拆迁费：因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2、前期工程费：土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3、基础设施费：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4、建安工程费：土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设
4、备费。 5、公共配套设施费：在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如水塔、消防、公厕、自行车车棚、居委会、派出所、幼儿园等设施支出。 6、开发间接费用：企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、维修、 办公、水电、劳保费、完工前利息支出、费用摊销等。若不设置现场管理部门而由企业定期或不定期派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用可以计入管理费用。 四、主要账务处理（以商品房开发为例）。 1、当各开发产品成本发生时计入各相应的开发成本项目借方。 借：生产成本-房地产成本房屋开发成本-商品房土地
5、征用及拆迁费 前期工程费 基础设施费 建安工程费 公共配套设施费 贷：银行存款、应付账款等科目 （如有多个商品房项目同时开发可以设置多个核算项目进行相应的开发成本归集，如 A 商品房、B 商品房） 2、间接费用应先在 5101 制造费用各明细科目归集，每月终了时按一定标准分配计入各开发成本项目的开发间接费用。 发生时： 借：制造费用（明细科目） 贷：库存现金、银行存款等 费用结转时： 借：生产成本-房地产成本房屋开发成本-商品房开发间接费用 贷：制造费用（明细科目） 3、发生的期间费用计入管理费用、销售费用、财务费用并于当月结转损益。 4、完成开发过程竣工验收后将其开发成本结转至库存商品科目。
6、 借：库存商品开发产品商品房 贷：生产成本-房地产成本房屋开发成本-商品房土地征用及拆迁费 前期工程费 基础设施费 建安工程费 公共配套设施费 开发间接费用 在房屋已经竣工验收但配套设施尚未全部完成的，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费可采用预提的办法： 借：生产成本房地产成本房屋开发成本-商品房公共配套设施费 贷：预提费用公共配套设施费 5、销售收入的确认及销售成本的结转。 房地产销售在房地产完工验收合格，签订了销售合同，及取得了买方的付款证明，达到可交付使用状态，在合理的期限内已向购买方发出书面交房通知；履行了合同规定的义务，并符合销售商品收入确认的其他条件时确认其销售收入。
7、 借：银行存款、预收账款、应收账款等科目 贷：主营业务收入房地产收入商品房销售收入 月份终了将当月销售房屋的实际开发成本结转。 借：主营业务成本房地产成本商品房销售成本 贷：库存商品开发产品商品房 当产品以分期收款方式销售、办妥分期付款销售合同、移交开发产品时应首先结转其成本 借：发出商品分期收款开发产品商品房 贷：库存商品开发产品商品房 按合同规定分次收取销售价款时，按收到价款确认销售收入 借：银行存款 贷：主营业务收入房地产收入商品房销售收入 同时按照实收销售收入占总收入的比重，结转相应开发成本。 借：主营业务成本房地产成本商品房开发成本 贷：发出商品分期收款开发产品商品房 6、税务会计核
8、算。 月末根据主营业务收入计提本月份的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税 借：主营业务税金及附加 贷：应交税费应交营业税 应交城市维护建设税 应交土地增值税 月末计算应缴纳的房产税、土地使用税、车船使用税时。 借：管理费用税金 贷：应交税费（相应明细科目） 月末计算的所得税。 借：所得税费用当期所得税费用 贷：应交税费应交所得税 实际交纳的税金。 借：应交税费应交所得税 贷：银行存款 企业缴纳契税、耕地占用税应计入相应土地开发成本中。 五、成本分配方法。 共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一： （一）占地
9、面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。土地成本应按此法分配。 1、一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 2、分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 （二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。公共配套设施开发成本应按此方法分配。发出开发产品成本也可按此方法核算。 1、一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 2、分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 （三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 （四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 模板,内容仅供参考
