《某项目商业定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某项目商业定位报告（57页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,报告结构,第一部分 项目问题分析,第二部分 市场分析研究,第三部分 项目规划与定位,第四部分 项目亮点设计,第一部分 项目问题分析,城市层面,洪雅位于成都、乐山、雅安三角地带，是内地四线城市，经济发展相对滞后，无强势产业。,区域层面,项目位于中心城市边缘，所在区域现阶段发展缓慢，道路交通不便。,项目层面,商业体量大，具备强势景观资源。,项目属性,=,内地四线城市 主城边缘 强势景观资源 大规模商业,项目属性界定,从消费和投资选择上，本项目处于主城区边缘，消费者心理距离较远，不是洪雅人消费的理想地点，仅靠社区内的生活配套性消费无法支撑本项目2.5万的商业体量，不明朗的商业前景使得招商和销售陷入
2、困境； 项目处于开发相对滞后、区域价值未被挖掘、商业价值较低的地块。按照常规发展，商铺的租金和价格只能从属于本区域商业价值体系，市场实现不会有较大突破； 若陷入来自中正街、城隍街等商圈的同质竞争，将会给本项目的持续经营和市场销售带来较大压力，难以实现项目目标；,消费和投资 选择上,价值提升,竞争,R1：非期望结果 按常规发展的可能结果,从经营和销售上：使本项目成为消费者新的热点选择，同时，以良好的经营前景和升值潜力，吸引商家和投资者，使项目成为洪雅的热点商业项目 从价格体系上：突破洪雅县现有的商业租金和价格体系 从竞争上：避免陷入与传统商圈的同质竞争，实现差异化，建立自己的核心竞争力,经营和销
3、售,租金和价格 体系,竞争,R2：期望结果 我们的期望目标,经营和销售,租金和价格 体系,竞争,C：矛盾或冲突 （complication） R1与R2之间存在着的矛盾或冲突,Q：提出问题 （question） 要实现从R1到R2必须要回答的核心问题,1.本项目需要怎样的市场占位和发展方向，才能保证本项目2.5万体量的商业存活？,2. 本项目怎样才能形成商业的核心竞争力，保证商业的可持续经营，提升商业价值？,第二部分 市场分析研究,区位,城隍街商圈,中正街商圈,雅风小区,鑫顺街商圈,路程约1.1km,本案,洪雅县主要商圈,老城区以政府为中心的传统商业圈，以中正街为核心，向相临城隍商业街和鑫顺商
4、业步行街、南街辐射。,商圈的业态分布,洪雅商业以传统临街商铺形态为主，现阶段仅有少量小型两层集中商业；集中商业物业极少 。,1、日常购物常去的地方 中正街、雅康世纪广场、雅风小区 2、购买服饰常去的地方 中正街、城隍街、鑫顺街 3、朋友聚会、聚餐常去的地方 雅风小区、城隍街、北街,当地人消费习惯,本项目距离市级商业中心路程约1.1公里，无法与商业中心融合，但是又很难避免与传统中心的竞争，劣势较大。,城市商业发展现状,三个缺乏点,缺乏一个城市商业中心,缺乏代表城市的会客厅项目,缺乏一个城市的地标性项目,1.要为洪雅打造城市会客厅 2.提升周边商业价值，形成洪雅城市新商业中心 3.形成洪雅的地表项
5、目,区位,交通,体量&竞争,本项目成为新的城市级商业中心的可能性非常小,洪雅呈单核发展，在一定时期内很难形成新的城市核心 项目不在城市的主要发展方向上 项目不处于城市商业规划中的商业区 无法与商业中心融合，但是又很难避免与传统中心的竞争,本项目商业比较分散，而且商业体量还远不足以与城市核心的中正街的商业体量竞争,本项目周边的路网并不发达，道路状况也较差，影响了其交通通达性,本项目成为新的城市级商业中心的可能性非常小,本项目具有相当大规模的商业体量，区域距离城市核心区较远，处于相对独立的位置，未来周边有大量的居住人口,适合本项目商业的发展方向是：城市休闲商业中心,相对城市核心区独立的区域,未来大
6、规模的居住人口,本项目2.5万平米的商业体量,本项目发展方向,城市休闲商业中心,为实现本项目目标，我们的唯一出路就是：跳出与传统核心商圈的竞争，打造差异化的城市休闲商业中心,如何通过创新的模式来实现本项目的差异化竞争，富于竞争力？,与城市核心区商业差异化 核心区商业的补缺者 主动中心化 立足本区域、辐射全城,案例分析,耍都的全名叫“耍都文化广场”，是成都一个很有名的集美食、娱乐、休闲于一体的地方，建筑古色古香，很有特色，而且交通便利，离武侯祠和锦里都很近。好友相聚或是开怀畅饮，或是享受麻辣诱惑，耍都都是一个相当不错的地方。而且一个“耍”字更是道出了成都人那种从容自在的形神之色。,成都耍都是成都
7、休闲生活的典型代表,耍都就是一个用建筑围起来的坝子，里面有耍的有吃的。 吃的有很多花样，烧烤、火锅、中餐、干锅、夜啤酒，当然，酒吧、咖啡厅、茶馆是肯定少不了的，里面也有很多娱乐场所，酒吧、慢摇吧、KTV等等。 总之，耍都就是成都生活的一个浓缩，代表了成都人的生活方式。,案例分析,通过案例启示，找到了本项目的成功之道 以“耍都模式”来打造“洪雅都市生活另一极”,相对独立于核心城区之外，自成体系，形成独有的特色,与城市联系紧密，是城市核心区的一部分,与城市的关系,对公共交通的依赖较弱,对公共交通和生活配套依赖性强，要求高,对公共交通的依赖,与核心区商业差异化，以独有的商业功能和特色吸引消费者,大规
8、模、商业聚集、一站式购物、公共交通便利,核心竞争要素,满足对生活要求更高的人、实现生活方式的转换,体现传统型商业生活方式,生活方式,远离都市喧嚣、享受健康的休闲生活,城市的繁华、热闹,形象定位,主要满足餐饮、休闲、娱乐需求，以及部分就近消费需求,主要满足各类购物需求,功能定位,非传统、差异化的休闲商业中心,传统的城市核心区商业,整体定位,都市休闲主义,“耍都模式”,传统商业,差异化,我们希望让“洪雅耍都” 成为这样一个地方， 许多人来到这里并不是为了传统意义上的一顿饭, 而是把这当成休闲放松的绝佳场所.,第三部分 项目规划与定位,主题定位,从市场的需求，以及文化的核心内容中， 选择最佳的文化为
9、载体，展现项目的生命力,以临江瓦渡为引，以码头文化为中心，将洪雅当地的文化融入其中 展示码头本身的商业和文化价值 复苏百年商贾云集的历史场面,核心定位,青衣江畔 集城市休闲 娱乐 餐饮 文化 历史为一体,一个城市的历史文化展厅 一个洪雅人娱乐休闲俱为一体新商业中心,洪雅码头临江耍都,这里将是洪雅的城市新名片 这里将成为洪雅的城市会客厅,功能定位,三益 三力 宜商、宜娱、宜游 张力、活力、魅力,引擎功能,文化、观光,核心功能,娱乐、餐饮、休闲,辅助功能,购物、儿童、婚庆,项目商业功能业态划分,时尚餐饮区,品牌餐饮休闲一体区,主题酒店区,休闲购物娱乐区,社区商业,客群分析,商业经营者,一些大型的商
10、业企业及小型商铺的商业经营者，需要有固定的经营场所，他们在选择经营场所的时候，除选择租赁外，还会选择购买商铺进行经营，这样可以拥有永久的经营场所，便于经营管理，同时，在总体收益上降低了经营成本，同时，物业自身的升值空间也将给经营者带来不菲的收益。,商业投资客,在目前住宅市场受到调控影响之下，住宅受限购、限贷等政策限制，而黄金、股票等投资渠道走势又趋弱，而钱放在银行又跑不过日益高涨的CPI，使得资金贬值。在此情况之下，有一定闲置资金，又缺乏投资渠道的客户，具有投资潜力的商业地产将成为他们的重要选择，为资金提供保值及升值的空间。,酒店投资客,普通的市民，有一定的积蓄，在满足生活的条件下，有一部分闲
11、钱进行投资，银行的利率低于CPI涨幅，货币必然贬值，黄金其升值型不强，其空间大大低于房地产，股票受国际经济形势拖累，能够不亏就已经是较好的情况，在钱不多，又无投资渠道的情况下，小面积低总价的酒店类物业将成为他们的选择。,重视投资客户的存在,销售方式选择,招商先行是重点！,招商是市场形成最为关键的一环，如何让更多的商户入驻经营，以此良性循环逐渐带动市场氛围的形成，商铺越多，产品越全，服务越应全面优化，市场就越有竞争力。,打造都市休闲商业“耍都模式”业态选择举措,关键举措二：以主力商家聚集人气,引进具有很强吸引力的大型超市以及专业店 引进有吸引力的大型餐饮、休闲、娱乐商家,关键举措一：与城市核心区
12、商业差异化的功能,餐饮所占比例最高 拥有较高比例的休闲、娱乐 社区所占比例较低,本项目商业功能比例建议,功能业态,餐饮,休闲娱乐,社区配套,46%,42%,12%,定位复合型餐饮，包含各档次类型。中餐所占比例最高，以川菜和当地特色为主,以中高档茶楼、健身康体、特产购物为主体，包含酒吧、咖啡、美容、洗浴等一系列休闲娱乐设施,包含住户基本的生活配套需求，以小型超市、干洗店、取款机、个人护理为主,本项目各商业功能的相互关系,餐饮,社区,休闲 娱乐,共享 人流,锁定周边客户 实现自我中心化 作为周边住宅区的配套,项目利润实现的关键 项目吸引力的核心,打造项目的文化和特色 定义项目档次 建立项目的标志性
13、,餐饮业态定位：,美食胜地，最休闲、最时尚、吃货集中营,别人是吃饱肚子，我们吃的是享受！,建议引进当地著名商家入驻，可给与适当补贴，以此吸引人气，增加项目知名度。,餐饮业态建议：,备注：未包含4500平米酒店客房部分的商业面积，酒店裙楼2-3层划分为酒店使用。,休闲娱乐业态定位：,从现在开始，让我们一起享受生活！,突出休闲、体验，各年龄段全民娱乐,洪雅当地特产商店：,洪雅当地特产丰富，但缺少集中采购点，项目购物区将开设洪雅当地土特产 商店，既满足了当地人的日常需求，又能满足旅游客群的采购需求。,藤椒油,高庙白酒,藤椒,雅连,钵钵鸡,旺儿汤,洪雅绿茶,休闲娱乐业态建议：,社区生活配套定位：,体现
14、生活品质的配套服务,还有细节，至关重要，你终究是跟别人不一样的！,社区生活业态建议：,备注：酒店裙楼1层划分为社区商业使用。,酒店业态定位：,非凡的设计理念与富丽堂皇的装潢 更是让人备受尊贵！,突出酒店特色婚庆主题酒店,1、如今人们生活水平不断提高，90后成为结婚市场的主要人群，他们大多希望自己的婚礼独具风格，质高价优，作为洪雅首家婚礼主题酒店，完全符合主流结婚人群的心理与要求。 2、婚礼主题酒店以股权的方式与婚庆、摄影、旅游、家居等公司合作，形成婚庆一条龙服务，一方面减少新人准备婚礼的时间精力，另一方面覆盖婚庆产业链的上下游，掌握大量的婚庆资源，更具有盈利优势。,第四部分 项目亮点设计,打造
15、都市休闲商业“耍都模式”亮点营造举措,关键举措二：通过建筑装饰符号语言、营销活动等，营造都市休闲生活文化,倡导从容、优雅的都市休闲生活 以铺装、构件、装饰、小品来营造丰富、有趣的文化氛围,关键举措一：打造体现文化码头休闲都市生活的建筑和小品景观,大量的开放空间作为驻留、休闲区域 小品、声光电等方式展示项目文化 展现都市水岸休闲风情的园林景观,关于项目亮点设计：,关于项目亮点设计：,关于项目亮点设计：,关于项目亮点设计：,关于项目亮点设计：,关于项目亮点设计：,关于项目亮点设计：,关于项目亮点设计：,关于项目亮点设计：,关于项目亮点设计：,关于项目亮点设计：,关于项目亮点设计：,关于项目亮点设计：,关于项目亮点设计：,关于项目亮点设计：,
