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1、1,关于冉家坝片区课题研究,2,1995年 冉家坝=菜地 (花园新村后面的菜地),2005年 冉家坝=荆州 (地产商必争之地),为何变化会这样大呢?!,3,“人们来到城市是为了生活，人们居住在城市是为了生活得更好。” 亚里斯多德希腊,4,繁华的渝中 璀璨的南岸 凝重的沙区 迷离的江北 从巴南的崛起到大渡口主城西进。 一时间风声水起,5,以城市发展的期望 制造一个新生活的梦想。 当住宅不仅仅是住宅时，当城市不仅仅是城市时， 居住也就成为了一种生活鉴赏的嘉许， 一种对未来理想的圆梦,6,冉家坝在哪里? 冉家坝有什么? 结论,纲目,7,冉家坝位于渝北与江北交界处，由 石马河、松树桥、机电院转盘、华
2、新分流道、渝长高速公路围合而成 ，占地约10平方公里。规划常住人 口10万，估计将达20万人。,冉家坝,城市定位: 建设以高尚居住、行政办公、商业贸 易、高新技术为主，以景观大道、盘 溪河滨水带为景观亮点，以建材交易 、汽贸汽配、糖酒百货批发等专业要 素市场和特色餐饮休闲等第三产业为 特色，是设施完善、环境优美的城市 新区。,8,冉家坝交通详图,9,冉家坝地块及部分楼盘分布图,10,冉家坝地区功能图,11,交通：高速、轻轨、公交架构冉家坝立体交通网络。外围道路由松石路 （松树桥-石马河）、松牌路（松树桥-新牌坊）、华新分流路、 渝长 高速路围合而成；区内有东西朝向的是44米宽、3.8公里长 的
3、龙山路，西接南桥寺东至华新分流道，该路段从花园新村已经 贯通至新城丽都；还有54米宽、3公里长，北连渝长高速余家湾 立交，南达松石路并穿鸿恩寺隧道至李子坝的渝松路和80米宽、 1.8公里长的景观大道，其中，余松路正在加紧施工，大约完成了 总工程的三分之二，并预计今年10月通车。轻轨5号线、3号线穿 行冉家坝片区。公交线目前已经开通605、604、205、236、117、 128、148等10条，可达主城各区。,12,市政规划 : *轻轨建设 轻轨五号线呈东西走向，初步计划从龙头寺经冉家坝到中梁山再至新山村，然后向东到外围组团内的鱼嘴，向西到外围组团内的西彭，最后到江津，该线全长约90公里。 轻
4、轨六号线则呈南北走向。初步计划从北碚起，经北部新区蔡家再到冉 家坝，南下至弹子石，该线全长约47公里。六号线将在2012年前建成冉家坝 至上新街段，线路长13公里，全部为地下线路，设站9个。,13,*土地规划： 冉家坝组团内近百号地块已名花有主：市府办公厅、市委机关宿舍、 市广电局、市老干局、市环保局、海关、边防局、中新社重庆分社、市检 察院第一分院、龙溪街道办事处、西藏驻渝办事处等一批政府部门和国家 重要机构在此圈地，有的机构已正式迁入。目前在该地区办公、住宿及征 地的单位已有50多家。人口规模达13万。,14,15,数据来源：重庆市土地交易中心,冉家坝片区近年部分土地交易情况详见下表,16
5、,冉家坝部分代表楼盘的情况分析,17,重点楼盘 龙湖紫都城-占地面积为28万平方米，总建筑面积约48万平方米。其中，一、二期为住宅区，建筑面积为39万平方米，容积率为2.52，绿地率约为50%。约3万平方米的商业区，开设大型生活超市、家居超市 。 东和春天-占地200亩，地块南北长度约350米，东西长度约450米，分东、西区两个组团，规划总居住面积约30万平方米。总户数约为2300户，可容纳近万人居住。园区总绿化面积超过80亩，集中绿地面积近50亩，与一个小型城市公园相当。 新城丽都二期-总用地面积1.7万平方米，总建筑面积7万多平方米，绿化率35%以上，户型有48平方米的一室一厅，72-78
6、平方米的两室两厅以及95-105平方米的三室两厅。,18,渝安龙都-该项目占地58亩，由11幢11层和4幢28层组成，容积率为4。 春风城市心筑-位于冉家坝腹地地带，集住宅、景观商务公寓、主题商业于一体，是来自浙江的春风地产在重庆的首个力作，总建筑面积16万平方米，由9栋几乎全部为南北朝向、点式布置的30或32层高层住宅构成，以40120平方米的精致户型为主，,19,*南桥静月-重庆月升地产和重庆静观地产合理打造，由三栋26层高的景观高层错叠而生，以4393平方米实用精致户型为主。小区有商业广场、闲趣中庭、香堤雅径、景观平台、茶座、儿童乐园、羽毛球场等完善的配套设施. 中旅集团-准备在冉家坝片
7、区投资18亿港元，将900亩土地一分为二，一半建设体育运动公园，一半开发重庆顶级住宅. *中旅集团-准备在冉家坝片区投资18亿港元，将900亩土地一分为二，一半建设体育运动公园，一半开发重庆顶级住宅.,20,21,龙湖紫都城,部分项目规划图 楼盘立面效果图,22,劲力五星城,23,新城丽都,24,渝安龙都,25,给生活一个想入非非的理由,26,建筑代表生活态度 户型代表生活格调 配套代表生活方式,27,高层似乎已经主宰了这片年轻的热土,28,区域内楼盘的特点 高层 点式结构 一梯多户 两室两厅和三室两厅户型居多 高容积率 较低建筑密度 低绿化 较高商业体量,29,区域内人群的划分 行政事业单位
8、公务员 企业或公司技术、管理人员 外来经商人氏、私营企业主 教师、医生、律师、生意人、自由职业者 外地机关、企业驻渝机构人员,30,过去的两年里，这一轮的拆迁户已经被市场所消化。 二次三次置业毕竟是中高端的市场。 未来一年里，真正为大家关注的应该是一次置业，2535岁这个年龄阶 段，无论是结婚，还是单身，挣一套房子，都是他们的首要目标。这部 分市场呈梯队形永远消化不完，永远有市场的。并且，首次置业的人， 不会那么挑剔，基本上价格、户型、地段符合要求了，就可以买了，在 品质上没有更高的要求。这部分正是冉家坝楼盘主要吸取的目标客户群。,31,区域内各楼盘商业形态,32,33,为什么有这么大的商业体量呢？ 冉家坝能消化吗？ 是不是还有其他的潜在支撑呢？,34,冉家坝的功能模拟,35,旧事重提,租售态势: 1.2.万（建面） 2. 元 （建面）,36,冉家坝版块的结论:,景观高层大型康乐居家社区版块,37,蛹末化蝶 一时间冉家坝因为“地产”这把火燃了 。,38,2006，冉家坝让我们关注,感谢：中原（重庆）拓展部 中原（重庆）市场研究部 中原（重庆）前期策划部,
