《某路地下商业项目市场定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某路地下商业项目市场定位报告（96页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、研究内容框架,第一部分 南京现有地下商业归类分析 第二部分 地下商业与地上物业关系分析 第三部分 项目定位思考 第四部分 项目招商及模式思考,Contents,第一部分 南京现有地下商业归类分析,1,2,3,地下商业租金、经营状况,南京地下商业业态分析,南京地下商业形态,地下商业分布 地下商业形态,分布：地下商业主要集中在新街口、珠江路、鼓楼站,新街口,珠江路,鼓楼站,南京地下商业主要集中在新街口站，珠江路站和鼓楼站三个站点，其他区域商业零星分布。,形态：地下商业形成“点线块”的商业形势,莱迪,中央,商茂,新百,德基,大洋,东方,新街口地下已经形成了以大洋百货、东方商城、德基广场互补“点” 状
2、商业，以及各商业地下商业的“线”性商业，以及由莱迪时尚街区形成的“块”状商业形态。,美食,第一部分 南京现有地下商业归类分析,1,2,3,地下商业租金、经营状况,南京地下商业业态分析,南京地下商业形态,莱迪时尚街区 新街口地铁商铺 德基地铁商铺 大洋百货地铁商铺 珠江路地铁商铺 鼓楼地块商铺,莱迪广场商业体量约2万平方米，分地下两层。共有商铺862间，负一层分四条街区，主营服装、鞋类、百货和餐饮；负二层分五条街区，主营服装、箱包、美容美甲以及娱乐。店铺面积划分以12-15平米为主。,莱迪时尚广场商业主要以女性时尚服饰、饰品及餐饮为主，与地面商业形成错位,莱迪时尚广场：时尚服饰为主,莱迪经过后期
3、调整，缩减餐饮比例，对业态进行分区，营业状况得到较大改善,负一楼：A区以饰品为主，C、D、E、F区为服饰、鞋区，P区为餐饮,负二楼：A区为形象空间，B-E区服饰区、鞋区，F区为混合区,新街口地铁商铺：地下商业以餐饮、饰品为主,南京地铁一号线新街口站的地下整体有三层，其中负一层、负二层为商铺，目前有66间在营业。由于该站转盘处为地铁一号线和二号线换乘的唯一通道，这里将成为人流大量聚集的地下商业区。负二层仅9间铺位，有5间在营业。,由于这一区域多数为换乘地铁的过路客，专程过来消费的所占比重较小，所以新街口地铁商铺经营品种以餐饮小吃、饰品为主。,德基地铁商铺目前在营业的共计12个铺位，主力面积为10
4、0平米左右。,德基地铁商铺：以餐饮为主,区域内商铺以餐饮为主。,大洋地下商业共15间商铺，主力面积在100平方米左右。,大洋百货地下商业：以餐饮为主，与地上商业形成互补,业态以餐饮为主，辅以药店、超市。餐饮以中段为主。,珠江路地铁商铺：目前在营业的共计17个铺位。,珠江路地铁商铺：以餐饮、服饰为主,区域内商铺以餐饮、服饰为主，同时有少量玩具商铺。,鼓楼地铁商铺：目前在营业的共计35个铺位。,鼓楼地铁商铺：以餐饮、服饰为主,区域内商铺以餐饮、楼盘展位为主,地下总体商业业态：服饰占整体43%,地下商业业态以服饰为主，占整体的约43%；其次是饰品，占整体的22%；第三为餐饮，占整体的13%。,第一部
5、分 南京现有地下商业归类分析,1,2,3,地下商业租金、经营状况,南京地下商业业态分析,南京地下商业形态,莱迪时尚街区租金水平最高,莱迪时尚街区负一层主力租金35-50元/平米*日，负二层主力租金30-40元/平米*日。,注：莱迪时尚街区管理费占主要比重，以1D56为例，面积10.4平米，管理费10500元/月，租金2500元/月； 德基平均租金为15元/平米*日，物业管理费为70元/平米*月。,新街口站地铁负一层租金约35-40元/平米*日，负二层主力租金在8-10元/平米*日,德基地下负一层主力租金在20元/平米*日左右。,珠江路、鼓楼负一层主力租金在15元/平米*日左右。,经营状况：中、
6、低档经营较好，中高档产品经营惨淡,不管是地铁沿线的小吃,还是莱迪的服饰、饰品等，或者是大洋、新百等地下餐饮 等，这类中档、中低档次的商业经营情况都较好；而相对中高档的地下商业，以德基 地下商业为代表，其经营状况则相对一般，部分物业则经营惨淡。,经营状况：餐饮、服饰经营状况整体好于其他业态,以地铁沿线的低档次餐饮、大洋、新百地下为代表的中端餐饮，经营情况较好；以莱迪为代表的服饰类商家经营状况也不错；而超市、工艺等其他地下商业经营状况相对一般。,经营状况：由于莱迪定位明确，经营状况最好,第一部分 南京现有地下商业归类分析,第二部分 地下商业与地上物业关系分析,1,2,湖南路商业关系,新街口商业关系
7、,第二部分 地下商业与地上物业关系分析,第二部分 地下商业与地上物业关系分析,1,2,湖南路商业关系,新街口商业关系,商圈地理位置：湖南路商圈西起山西路市民广场，东至中央路，已从1100米长的“黄金线扩大成了目前的1.6平方公里的黄金块。 规模及业阐述：沿街200多家商店中，名牌、精品、专卖店已达83%以上，其繁华程度不亚于新街,口。湖南路商业圈是仅次与新街口商业圈的南京第二大商业圈。湖南路商圈有十多年的历史，此商圈的消费群体以本地为主，商家业态为接近年轻人的休闲品牌业。另外，湖南路商圈内形成了成熟的配套，如以服饰为主的湖南路步行街、以美食为主的狮子桥步行街、以娱乐休闲为主的山西路广场等。 客
8、群分析：南京人购物休闲的最佳去处之一，南京本地人均消费在四大商圈中位列第一。,湖南路商圈业态齐全，“小而精”特色突出,湖南路以购物为主，兼具餐饮和休闲娱乐； 狮子桥以餐饮为主； 中山北路以购物为主；,湖,南,路,中,山,北,路,北乐业路,狮,子,桥,湖,北,路,云,南,北,路,苏宁银河,军人俱乐部,百姓人家,苏宁环球,天狮百盛,狮王府,毛家饭店,南京大排档,凤凰台宾馆,莱茵达大酒店,太平洋百货,湖南路商场,注：数据来源为市场走访，店铺主要是门面店,湖南路的商业业态以购物为主，主要是服装、鞋类、化妆品、珠宝首饰等商品，档次为中高档； 其中超过80为品牌专卖店，主要集中在湖南路的两端。在湖南路的中
9、段有部分个人经营的店铺； 品牌专卖店的面积较大，开间要求较高，需要广告宣传和形象展示； 餐饮主要为特色小餐饮，面积较小，如南京特色小吃、奶茶、西餐等； 休闲娱乐场所较少，主要苏宁环球购物中心等大商场内； 另外湖南路集聚了多家银行； 根据走访了解，湖南路门面房的租金为1万元/年/平方米左右。,湖南路多为品牌专卖店,苏宁环球购物中心 湖南路百货商店 上海红星眼镜公司 新华书店 通灵翠钻 海澜之家 ,湖南路沿街店面日租金大多在25-40元/平方米,风凰台宾馆,苏宁环球,警备司令部,湖 南 路,1,丁 家 桥,2,狮 子 桥,云 南 北 路,中 央 路,中 央 路,高 云 岭,中国工商银行,服装店、眼
10、镜店日租金为20-35元/平米，如圣米采、萱喆、南京明亮眼镜等。,服装店日租金为20-30元/平米，如安踏本梵妮等。,服装店日租金为15-25元/平米，如鄂尔多斯,湖南路靠近中央路的租金略低,4,狮子桥主力业态为餐饮,注：数据来源为市场走访，店铺主要是门面店,狮子桥以餐饮为主，集聚非常高的人气； 既有高档次的狮王府、毛家饭店等，也有中等消费的南京大排档，以及价廉物美的南京特色小吃，高中低档次都有，品类齐全； 餐饮店面积大到五六百平方米，小的不足五平方米； 受访者反映，狮子桥在南京几乎成了餐饮的代名词，狮王府、毛家饭店经常需提前预定； 购物类型主要以烟酒、南京特色食品为主，也有服装等店铺在与狮子
11、桥相交的小巷内； 另有少量休闲娱乐场所，如KTV、足浴等； 根据走访了解，狮子桥的租金起伏较大，长期租用，面积大的店铺较低；而小面积的门面房租金与湖南路相当；,狮王府大酒店 毛家饭店 南京大排档 傣妹火锅 粗茶淡饭 狮子楼 ,狮子桥餐饮店的平均租金低于湖南路,湖 南 路,1,轻工 大厦,2,狮 子 桥,北,湖,路,大中型餐饮店的日租金为10-25元/平米，如东北人家、一茶一座、粗茶淡饭等； 奶茶店可立得的日租金达30元/平米。,微分宾馆,在狮子桥支路上的服装、饰品店的日租金约为10-15元/平米。,图:中山北路（湖南路至鼓楼）业态统计（N103）,中山北路沿街以购物为主,中山北路（湖南路至鼓楼
12、）沿街分布了众多特色店铺，主要是服装，鞋包、婚纱摄影、婚庆服务等； 在靠近湖南路一端有苏宁银河、苏宁电器、太平洋百货等多家综合性购物商场，属于中高档的购物商场； 中山北路的婚纱摄影、婚庆服务已有一定的集聚效应； 休闲场所主要在军人俱乐部内和购物商场内楼上； 沿街餐饮店较少，为出售奶茶饮料的店铺； 中山北路靠近鼓楼多为写字楼、政府机关、酒店等； 中山北路两边的店铺租金起伏较大，其产权多属于机关单位，其中靠湖南路的那一侧属于拆迁房，因此租金相对较低，约为3千元/年/平方米； 详细业态统计另见市场走访统计表,注：数据来源为市场走访，店铺主要是门面店,太平洋百货 苏宁银河 山西路百货商店 吴良材眼镜
13、海澜之家 香榭丽舍品牌服饰折扣店 ,中山北路沿街店铺日租金为10-20元/平米,图:中央路业态统计（N12）,中央路生活配套缺失,中央路由于其为交通主干道，双向四车道，不便行人穿越，因此商业氛围较差； 中央路除了与湖南路交叉拐角处的南京八佰伴、玄武饭店之外，其余均为沿街底商； 沿街底商零星散布了服饰、食品、银行等配套商业，商业配套总体不足； 详细业态统计另见市场走访统计表,注：数据来源为市场走访，店铺主要是门面店,燕鹏宾馆 宠爱人生 玄武饭店 沁园春雪 ,中央路沿街店铺日租金为10-15元/平米,通过联营合作形式，以扣点方式收取费用，包括水电费； 苏宁银河装修和硬件设施比较好，人气较高，在湖南
14、路商圈属于扣点比较高的； 定位为中高档，进入商场的品牌首先要经过商场严格审核，避免日后更换，给顾客不稳定的感觉； 珠宝、化妆品的扣点最高，在30-35%之间； 女装、休闲装一般品牌约为30-32%，但是知名高档品牌的扣点可能仅20%；如ONLY和班尼路相比，班尼路的扣点高一些； 由于鞋子都被几个大品牌垄断，如百丽、思加图、达芙妮等，很多都是一个供货商，扣点被谈得较低，大多在22-28%之间； 男装20-25%；皮具22-25%；童装约25%； 运动装的扣点要比普通服装低5-7%，即23-25%。,苏宁银河,苏宁环球购物中心,以扣点方式收取费用，无水电费和管理费； 扣点的多少由商品类型与品牌知名
15、度决定，如服装和鞋子扣点类似，而化妆品扣点要稍高。同种产品，品牌不同，扣点不同，一般品牌的扣点比知名品牌扣点高； 不同楼层的扣点不一样，楼层越高扣点越少，由于各个楼层出售的商品不一样，扣点多的商品安排在人流量大的低楼层，因此等于是体现在商品上； 同一楼层，位置不同，扣点会有差别，但是差别不大，因为这与其营业额有关，如果位置好的品牌营业额不佳，就会被调整到边角位置； 另外，一次性签订的合同年限越长，给予的扣点也越低； 苏宁环球的总体扣点情况和苏宁银河一致，在20-35%之间，都属于湖南路商圈较高的。,太平洋百货,通过联营的形式，以扣点方式收取费用，包含水电费，物业管理费（空调费）另收，每年约为500元； 由于硬件设施和装修档次较低，太平洋百货的扣点要稍低于苏宁银河和苏宁环球； 根据了解，珠宝首饰类为25-30，化妆品扣点大多为27%，一般品牌的服装为25%，箱包皮具为22%； 具体的扣点情况要和商场招商人员详谈，涉及到给他们的回扣、变相计算进场费等。 一般按月结算费用，但是很多都要2-3个月，有的甚至拖到半年以后商店才给结算； 在走访中了解到，太平洋百货目前正在对柜台进行调整，三楼的服装柜台有空余。,山西路百货,同样是根据营业额进行扣点的方式，作为
